나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30975 [3] 경기도 이천시 사음동 189-6 성원캐슬 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 사음동 소재 ""다산고등학교"" 북서측 직선거리 약800미터 지점에 위치하는
성원캐슬(다세대주택) 1동 내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 농경지, 공업용부동산,
야산 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

경충대로 북측 인근에 위치한 지역으로서 본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류
장이 소재하며, 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 2층 201호 외 4개호수로서
외벽 : 돌붙임, 타일붙임, 징크판넬, 치장벽돌 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

공히 다세대주택(방2, 거실, 주방겸식당, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 엘리베이터설비, 위생설비, 급.배수설비, 출입구
보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 북하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

동측으로 3~4미터 정도의 포장도로, 서측 일부가 폭4~5미터 정도의 하천복개도로(진출입
불가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경30975 (3)

소재지: 경기도 이천시 사음동 189-6 성원캐슬 1동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 145,000,000원

토지 면적: 55.85㎡ (약 16.89평)

건물 면적: 46.07㎡ (약 13.93평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

경기도 이천시 사음동 소재 다산고등학교 북서측 약 800미터 지점에 위치하며, 주변은 다세대주택, 농경지, 공업용부동산, 야산 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황:

경충대로 북측 인근에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태:

동측으로 3~4미터 포장도로, 서측 일부가 폭 4~5미터 하천복개도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

2025년 3월 4일 접수된 이금호 신청 강제경매 (2025타경30975)입니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박유석

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 19일

* 확정일자: 2021년 9월 16일

* 배당신고일자: 2025년 3월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 것으로 분석됩니다. 다만, 임차인의 권리 신고 및 배당 요구 여부에 따라 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 유형:

인근 지역은 다세대주택 밀집 지역과 더불어 농경지, 공업용부동산, 야산 등이 혼재되어 있어 지역적 특성이 복합적입니다.

* 최근 매매 시세:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 또는 유사 단지(건축년도 2016년)의 경우 전용면적 약 52㎡(약 15.8평)의 물건이 2026년 5월 9,090만원 ~ 9,290만원에 직거래되었으며, 전용면적 약 60㎡(약 18.1평)의 물건은 2026년 5월 12,800만원에 중개거래되었습니다.

이를 평당 가격으로 환산하면 약 580만원 ~ 710만원 수준입니다.

* 시세 분석:

본건 감정가는 145,000,000원으로, 전용면적 약 13.93평에 대한 평당 감정가는 약 1,040만원으로 산출됩니다. 이는 최근 거래된 주변 시세(평당 약 580만~710만원) 대비 다소 높은 수준으로 보입니다. 하지만, 감정가 산정 시점 및 개별 물건의 상태, 층수, 향 등에 따라 차이가 발생할 수 있습니다. 임차인의 높은 보증금(135,000,000원)이 인수되지 않는다는 점은 낙찰가에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

차량으로 약 10~15분 거리에 이천 시내의 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설:

단지 인근에 다산고등학교가 위치해 있으며, 초등학교 및 중학교도 근거리에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통:

경충대로와 인접하여 타 지역으로의 이동이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 기타:

비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있으며, 일부 지역은 자연녹지 및 개발제한구역에 해당하여 향후 개발 가능성 또한 고려해볼 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

보증금 135,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있더라도, 임차인의 권리가 우선적으로 보호될 수 있으며, 명도 과정에서 법적 분쟁이나 협상으로 인한 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 복합적인 토지 이용:

주변에 농경지, 공업용부동산, 야산 등이 혼재하고 있어 향후 토지 이용 계획에 따라 환경 변화가 있을 수 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태:

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로3류(접합) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제가 적용되어 있습니다.

* 내부 이용 상태:

관계인 부재로 인해 내부 이용 상태는 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 사음동에 위치한 다세대주택으로, 준수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 감정가는 145,000,000원이나, 주변 시세 대비 다소 높은 편으로 분석됩니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 인수 보증금이 0원으로 명시된 점입니다. 이는 법적으로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않음을 의미하지만, 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 해당 물건은 임차인 명도 관련 변수를 잘 해결할 수 있다면 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 생활 인프라 접근성.

* "인수 보증금 0원" 조건으로 인한 잠재적 가격 메리트.

* 향후 지역 개발 가능성 고려.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 145,000,000원이며, 최근 주변 시세는 평당 약 580만~710만원 수준입니다. 건물 전용면적 약 13.93평을 고려할 때, 시세 기반으로는 약 8,000만원 ~ 10,000만원 범위로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 135,000,000원이 인수되지 않는다는 점을 감안하되, 명도 과정의 위험성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

종합적인 시세, 감정가, 임차인 보증금 및 인수 조건, 명도 리스크 등을 고려하여 예상 입찰가는 125,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가의 약 86% 수준이며, 주변 시세보다는 높지만 인수 보증금 부담이 없다는 전제 하에 고려할 수 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.