나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30975 [5] 경기도 이천시 사음동 189-6 성원캐슬 1동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 사음동 소재 ""다산고등학교"" 북서측 직선거리 약800미터 지점에 위치하는
성원캐슬(다세대주택) 1동 내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 농경지, 공업용부동산,
야산 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

경충대로 북측 인근에 위치한 지역으로서 본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류
장이 소재하며, 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 2층 201호 외 4개호수로서
외벽 : 돌붙임, 타일붙임, 징크판넬, 치장벽돌 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

공히 다세대주택(방2, 거실, 주방겸식당, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 엘리베이터설비, 위생설비, 급.배수설비, 출입구
보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 북하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

동측으로 3~4미터 정도의 포장도로, 서측 일부가 폭4~5미터 정도의 하천복개도로(진출입
불가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 사건 정보

4.

5.

1.1. 1.사건번호

여주지원 2025타경30975 (5)

6.

7.

1.1. 2.경매구분

부동산강제경매

8.

9.

1.1. 3.채권자

이OO

10.

11.

1.2. 물건 현황

12.

13.

1.2. 1.소재지

경기도 이천시 사음동 189-6 성원캐슬 1동 3층303호

14.

15.

1.2. 2.용도

다세대주택

16.

17.

1.2. 3.감정가

161,000,000원

18.

19.

1.2. 4.토지 면적

57. 50㎡ (약 17.40평)

20.

21.

1.2. 5.토지 지분

57. 5019㎡ (약 17.40평)

22.

23.

1.2. 6.건물 면적

47. 43㎡ (약 14.35평)

24.

25.

1.2. 7.건물 지분

47. 43㎡ (약 14.35평)

26.

27.

1.2. 8.매각 대상

토지/건물 일괄매각

28.

29.

1.3. 감정평가 요약

30.

31.

1.3. 1.위치 및 주위 환경

경기도 이천시 사음동 소재 다산고등학교 북서측 약 800미터 지점에 위치하며, 인근 지역은 다세대주택, 농경지, 공업용부동산, 야산 등이 혼재하는 지역임.

32.

33.

1.3. 2.교통 상황

경충대로 북측 인근에 위치하여 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 무난함.

34.

35.

1.3. 3.건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 303호이며, 외벽은 돌붙임, 타일붙임, 징크패널, 치장벽돌 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시 등으로 마감됨.

36.

37.

1.3. 4.이용 상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 내부 구성은 방 2개, 거실, 주방 겸 식당, 화장실 등으로 이루어져 있음.

38.

39.

1.3. 5.설비 내역

개별난방 방식의 보일러 설비가 갖추어져 있으며, 엘리베이터, 위생, 급배수, 출입구 보안 개폐 설비 등이 설치되어 있음.

40.

41.

1.3. 6.토지 형상 및 이용 상태

부정형의 토지로서 북하향 완경사지를 평탄하게 조성하였으며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

42.

43.

1.3. 7.인접 도로 상태

동측으로 3~4미터 포장도로에 접하며, 서측 일부는 폭 4~5미터의 하천복개도로에 접하나 진출입은 불가함.

44.

45.

1.3. 8.토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만) 구역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등의 규제를 받음.

46.

47.

1.3. 9.공부와의 차이

없음.

48.

49.

1.3. 10.기타 참고사항

임대 관계는 미상이나, 관계인 부재로 인해 건축물 현황도 및 탐문조사에 의거하여 내부 이용 상태를 평가함. 동 유형 공동주택의 일반적인 설비 상황을 기준으로 평가하였음.

50.

51.

2. 입지조건

52.

53.

2.1. 주변 환경

본건은 다산고등학교 북서측 약 800미터 지점에 위치하며, 주거용 건물과 농경지, 공업용 부동산, 야산 등이 혼재하는 복합적인 지역에 속함.

54.

55.

2.2. 교통 및 접근성

경충대로와 인접하여 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

56.

57.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 소로3류, 가축사육제한구역, 배출시설 설치 제한 지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 각종 법규에 의한 개발 및 이용 제한이 존재함.

58.

59.

3. 권리분석

60.

61.

3.1. 등기부 현황

62.

63.

3.1. 1.소유권 관련

소유권보존 등기(2021.06.04) 및 소유권이전(신탁말소) 등기(2021.08.31) 이력이 있음.

64.

65.

3.1. 2.부담부 권리

을4, 주택임차권(2026.08.19 접수, 채권액 150,000,000원)이 인수 대상임.

66.

67.

3.1. 3.말소기준 권리

갑6, 강제경매(2025.03.04 접수, 채권액 140,000,000원)가 말소기준권리이며, 이 경매개시결정 이전에 등기된 권리 중 말소되지 않는 주택임차권(을4)은 인수해야 함.

68.

69.

3.1. 4.말소 예정 권리

갑7(압류), 갑8(가압류) 등은 말소될 예정임.

70.

71.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

72.

73.

3.2. 1.임차인 정보

임차인: 김수정

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-31

확정일자: 2021-07-23

배당신고일자: 2025-03-24

74.

75.

3.2. 2.대항력 유무

대항력 있음.

76.

77.

3.2. 3.인수 보증금

총 150,000,000원의 임차인 보증금이 낙찰자에게 인수됨.

78.

79.

3.2. 4.주의 사항

임차인의 보증금 150,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 금액이므로, 입찰 시 반드시 고려해야 함.

80.

81.

3.3. 말소기준권리

수원지방법원 여주지원의 강제경매개시결정(2025타경30975, 채권자: 이금호, 채권액: 140,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 주택임차권(김수정)은 낙찰자가 인수하게 됨.

82.

83.

4. 상권분석

84.

85.

4.1. 주변 시세

86.

87.

4.1. 1.최근 매매 사례 분석

입력된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 매매가는 평당 약 575만원에서 707만원 수준으로 파악됨.

88.

89.

4.1. 2.시세 기반 가치 추정

건물면적 47.43㎡ (약 14.35평) 기준, 주변 시세를 적용한 물건 자체의 시장 가치는 약 8,950만원에서 10,140만원 수준으로 추정됨. (평당 623.5만원 기준 시세 추정)

90.

91.

4.2. 시장 동향

92.

93.

4.2. 1.매매 동향 (JSON 분석)

최근 2026년 5월 거래된 건들을 보면, 52.195㎡(약 15.8평) 면적의 다세대주택이 9,090만원 ~ 9,290만원에, 59.78㎡(약 18.1평) 면적의 다세대주택이 12,800만원에 거래된 사례가 있음. 이는 평당 약 575만원 ~ 707만원의 가격대를 형성하고 있음.

94.

95.

4.2. 2.임대 동향

제공된 전월세 JSON 데이터가 매매 데이터와 동일하게 입력되어 있어, 정확한 임대 시세 분석은 어려움. 다만, 본건의 임차인 보증금이 150,000,000원임을 고려할 때, 해당 지역의 임대 시세가 상당한 수준임을 추정할 수 있음.

96.

97.

5. 생활정보

98.

99.

5.1. 건물 구조 및 설비

100.

101.

5.1. 1.구조

철근콘크리트구조, 4층 건물 내 3층에 위치.

102.

103.

5.1. 2.설비

개별난방, 엘리베이터, 위생, 급배수, 출입구 보안 개폐 설비 등 구비.

104.

105.

5.2. 건물 이용 상태

106.

107.

5.2. 1.내부 상태

다세대주택으로 이용 중이며, 방 2개, 거실, 주방 겸 식당, 화장실 등으로 구성됨. (관계인 부재로 내부 상태는 탐문 및 도면에 의거 평가됨.)

108.

109.

6. 잠재적 리스크

110.

111.

6.1. 임차인 관련 위험

112.

113.

6.1. 1.대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김수정)의 보증금 150,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점임. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하며, 총 투자 비용을 증가시키는 요인임.

114.

115.

6.1. 2.보증금 미회수 가능성

만약 임차인의 대항력 있는 권리가 보증금 전액을 회수하지 못하게 될 경우, 해당 금액은 낙찰자가 부담해야 하므로 투자 손실로 이어질 수 있음.

116.

117.

6.2. 물건 자체 위험

118.

119.

6.2. 1.내부 상태 미확인

관계인 부재로 인한 정확한 내부 상태 미확인으로 인해, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 가능성이 있음.

120.

121.

6.2. 2.도로 접면 불리

서측 하천복개도로 접면은 진출입이 불가하여, 주된 도로 접근성이 다소 제한적일 수 있음.

122.

123.

6.3. 기타 법규적 위험

124.

125.

6.3. 1.토지이용 제한

도시지역 내 자연녹지지역, 자연취락지구 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

126.

127.

7. 종합 의견

128.

129.

본 물건은 경기도 이천시 사음동에 소재하는 다세대주택으로, 주변 환경은 주거, 농경지, 공업용 부동산 등이 혼재하는 지역임. 교통은 무난한 편이나, 토지이용에 대한 일부 제한이 존재함. 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(김수정)이 존재하며, 그 보증금 150,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점임. 이는 감정가(161,000,000원)에 육박하는 금액으로, 낙찰가와 합산 시 총 투자 비용이 상당해질 수 있음. 주변 시세 분석 결과, 물건 자체의 시장 가치는 감정가보다 낮게 추정되므로, 보증금 인수 금액을 고려하면 위험성이 높은 물건으로 판단됨.

130.

131.

8. 투자 포인트

132.

133.

* 대항력 있는 임차인의 높은 보증금 (150,000,000원)으로 인해, 해당 보증금을 인수하고도 시세 차익을 얻을 수 있는 저가 낙찰 가능성이 있다면 투자 가치가 있을 수 있음.

134.

135.

* 이천시 지역의 주택 시장 동향을 면밀히 파악하여, 향후 임대 또는 매각 시 예상 수익률을 계산해 볼 필요가 있음.

136.

137.

9. 예상 입찰가

138.

139.

9.1. 시세 분석 기반 산정

140.

141.

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 거래가는 평당 약 575만원 ~ 707만원 수준으로, 건물면적 47.43㎡ (약 14.35평) 기준 물건 자체의 시장 가치는 약 8,950만원 ~ 10,140만원으로 추정됩니다.

142.

143.

9.2. 총 투자 비용 고려

144.

145.

낙찰가 외에 임차인 보증금 150,000,000원을 추가로 부담해야 하므로, 총 투자 비용은 (낙찰가 + 150,000,000원)이 됩니다.

146.

147.

9.3. 권리 분석 반영 및 예상 입찰가

148.

149.

본 건은 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 감정가에 육박하는 높은 금액입니다. 만약 총 투자 비용이 감정가(161,000,000원)를 초과하지 않도록 보수적으로 접근한다면, 예상 입찰가는 약 11,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다. 이 경우 총 투자 비용은 161,000,000원이 됩니다.

150.

151.

주의: 위 예상 입찰가는 시장 상황, 법원 진행 등에 따라 달라질 수 있으며, 보증금 인수 금액을 고려한 매우 공격적인 접근 방식입니다. 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사와 권리 분석, 그리고 본인의 투자 성향을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.