나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30975 [4] 경기도 이천시 사음동 189-6 성원캐슬 1동 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 사음동 소재 ""다산고등학교"" 북서측 직선거리 약800미터 지점에 위치하는
성원캐슬(다세대주택) 1동 내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 농경지, 공업용부동산,
야산 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

경충대로 북측 인근에 위치한 지역으로서 본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류
장이 소재하며, 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 2층 201호 외 4개호수로서
외벽 : 돌붙임, 타일붙임, 징크판넬, 치장벽돌 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

공히 다세대주택(방2, 거실, 주방겸식당, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 엘리베이터설비, 위생설비, 급.배수설비, 출입구
보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 북하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

동측으로 3~4미터 정도의 포장도로, 서측 일부가 폭4~5미터 정도의 하천복개도로(진출입
불가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

여주지원 2025타경30975 (4)

1.2. 소재지

경기도 이천시 사음동 189-6 성원캐슬 1동 2층 204호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

161,000,000원

1.5. 토지면적

57. 68㎡ (약 17.45평)

1.6. 토지 지분

57. 6837㎡

1.7. 건물면적

47. 58㎡ (약 14.39평)

1.8. 건물 지분

47. 58㎡

1.9. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.10. 경매구분

부동산강제경매

1.11. 채권자

이OO

1.12. 특이사항

대항력있는 임차인, 공동담보, 선순위 임차권 (등기부상으로는 후순위 임차권으로 확인되나, 대항력 및 인수 조건으로 명시됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 이천시 사음동 소재 "다산고등학교" 북서측 직선거리 약 800미터 지점에 위치하며, 인근 일대는 다세대주택, 농경지, 공업용부동산, 야산 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

경충대로 북측 인근에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

2.3. 주변 시설

인근 지역은 다세대주택이 밀집해 있으며, 농경지와 공업용 부동산이 혼재되어 있어 주거 환경과 산업 시설이 복합된 지역입니다. Google 지도 및 관련 정보를 종합한 결과, 대상 부동산 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공업용 부동산이 혼재되어 있어 소음이나 환경적인 요인이 일부 존재할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 2월 10일 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류(채권액 21,971,398원)입니다.

3.2. 권리분석 요약

* 갑1: 2021-06-04 접수, 소유권보존 (이성재) - 말소 대상

* 갑3: 2021-10-22 접수, 소유권이전 2번 신탁등기 말소 - 말소 대상

* 을4: 2025-09-02 접수, 주택임차권 (최석준, 보증금 150,000,000원) - 인수 (대항력 있음, 확정일자 2021-09-29, 전입일자 2021-10-22. 등기 접수일(2025-09-02)이 말소기준권리(2025-02-10)보다 늦지만, 임차인의 대항력 요건(전입+확정일자)이 말소기준권리보다 선행하므로 인수됨)

* 갑6: 2025-02-10 접수, 가압류 (주식회사 케이비국민카드, 21,971,398원) - 말소기준권리, 말소 대상

* 갑7: 2025-03-04 접수, 강제경매 (이금호, 140,000,000원) - 말소 대상

* 갑8: 2025-04-01 접수, 압류 (이천시) - 말소 대상

* 갑9: 2025-04-04 접수, 가압류 (이천농업협동조합, 40,635,193원) - 말소 대상

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최 석준

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-22

* 확정일자: 2021-09-29

* 배당신고일자: 2025-04-21

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 주택임차권으로 등기되어 있으며, 경매 절차에서 보증금 150,000,000원이 인수되는 것으로 분석됩니다.

3.4. 인수되는 권리

* 임차인 최석준의 주택임차권 (보증금 150,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 부동산이 위치한 이천시 사음동 일대는 주로 다세대주택이 밀집한 주거 지역에 농경지 및 일부 공업용 부동산, 야산 등이 혼재된 지역으로, 택지 개발과 기존의 농업 지역이 공존하는 복합적인 특성을 보입니다.

4.2. 토지이용계획

* 도시지역

* 자연녹지지역

* 자연취락지구

* 소로3류 (폭 8m 미만)

* 가축사육제한구역 (전부제한지역)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 수질보전특별대책지역

5. 생활정보

5.1. 건물 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 204호입니다.

외벽: 돌붙임, 타일붙임, 징크패널, 치장벽돌 등 마감.

내벽: 벽지 및 타일 등 마감.

창호: 하이샷시 및 칼라샷시 등.

5.2. 이용 상태

건축물현황도 및 탐문 조사에 따르면, 방 2개, 거실, 주방 겸 식당, 화장실 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. (관계인 부재로 내부 직접 확인에는 제약이 있었습니다.)

5.3. 설비 내역

개별난방 방식이며, 엘리베이터 설비, 위생 설비, 급배수 설비, 출입구 보안 개폐 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 부담

본건에는 보증금 150,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금은 경매 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하거나, 낙찰가의 실제 가치를 초과할 수 있는 큰 부담입니다.

6.2. 도로 접근성

건물은 동측으로 3~4미터 포장도로에 접하나, 서측 일부는 폭 4~5미터 하천복개도로에 접해 있어 진출입에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

내부 이용 상태는 관계인 부재로 확인이 어려웠으며, 임대 관계 또한 미상으로 표기되어 있어 실제 임대차 현황이나 공실 여부를 파악하는 데 어려움이 있습니다.

6.4. 내부 이용 상태 확인 제약

관계인 부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못하고 건축물 현황도 및 일반적인 설비 상황을 기준으로 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 이천시 사음동에 위치한 다세대주택으로, 인근에 주거 시설과 함께 농경지, 공업용 부동산 등이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 교통은 무난한 편이나, 가장 큰 특징은 150,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이러한 인수 보증금은 본건의 실질적인 가치 산정에 매우 중요한 영향을 미칩니다.

8. 투자 포인트

* 이천시 사음동 내 다세대주택으로, 지역 내 주거용 부동산 수요가 존재하는 점.

* 비교적 양호한 교통 접근성.

* 건축물 구조 및 설비 내역이 일반적인 다세대주택 기준에 부합하는 점.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 5월) 인근 유사 건물(더포레스트, 건화홈타운)의 거래 사례가 존재합니다.

* "더포레스트(1동)" (건축년도 2016년, 전용면적 약 52.195㎡)는 2026년 5월 90,900,000원 및 92,900,000원에 거래되었습니다. 평당 약 174만원~178만원 수준입니다.

* "건화홈타운(101동,102동)" (건축년도 2016년, 전용면적 약 59.78㎡)는 2026년 5월 128,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 214만원 수준입니다.

본건 물건(성원캐슬, 건축년도 2014년 추정, 건물면적 47.58㎡)은 이들보다 건축년도가 다소 오래되었으나, 전용면적은 비교적 유사하거나 약간 작습니다. "건화홈타운"의 거래 사례가 본건의 시세 범위를 추정하는 데 참고할 수 있습니다.

9.2. 평가액 산정

"건화홈타운"의 거래 단가(약 2,141,100원/㎡)를 적용하여 본건 물건의 시세 추정액을 산출하면, 47.58㎡ * 2,141,100원/㎡ = 약 101,872,000원 수준입니다.

이는 감정가 161,000,000원보다 상당히 낮은 수치이며, 최근 거래 시세가 감정가 형성 시점 이후 하락했거나, 감정가의 기준이 달랐을 가능성을 시사합니다.

9.3. 인수 보증금 영향

본건의 가장 큰 특징은 150,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다.

위에서 추정한 시장 가치(약 102,000,000원)보다 임차인의 인수 보증금(150,000,000원)이 훨씬 높습니다.

9.4. 권고 입찰가

최근 시세에 따른 본건 물건의 시장 가치는 약 102,000,000원으로 평가됩니다. 그러나, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 150,000,000원이므로, 본건에 입찰 시에는 단순히 시장 가치만을 고려해서는 안 되며, 인수되는 보증금과의 차액으로 인한 재정적 부담을 반드시 고려해야 합니다.

만약 경매에서 시장 가치 수준인 약 102,000,000원으로 낙찰받더라도, 실제 총 취득 비용은 102,000,000원(낙찰가) + 150,000,000원(인수 보증금) = 252,000,000원이 되어, 시장 가치를 크게 초과하게 됩니다.

따라서, 본건은 인수되는 보증금이 물건의 시장 가치 또는 감정가를 상회하는 매우 신중한 접근이 필요한 물건입니다. 투자 관점에서 예상되는 손실 가능성이 매우 높으므로, 입찰 예정자는 인수되는 보증금 전액을 지급할 의사가 있는지, 향후 법적 절차나 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

본 권고 입찰가는 시장 가치만을 기준으로 산정한 것으로, 인수 보증금을 고려하면 실질적인 입찰가는 잠재적 손실을 감안하여 결정되어야 합니다. 인수 보증금 150,000,000원 미만으로는 낙찰 받기 어려울 것으로 예상되나, 이 금액으로 낙찰받더라도 시장 가치 대비 손실이 발생합니다. 따라서, 본 물건의 입찰은 매우 제한적으로 권고하며, 잠재적 리스크를 충분히 인지한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.