나이스옥션 법원경매 여주 2024타경2970 [1] 경기도 이천시 신둔면 고척리 66-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 어반 · 평가일 2024.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 고척리 소재 "고척저수지" 동측인근에 위치하며 인근은 농경지 단독주택등이 혼재하는 농촌지대로서 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지들로서, 본건기호 1,3은 단독주택부지, 본건기호4,6은 도로로, 본건기호 5는 전과 일부 도로, 본건기호 7은 답으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측과 서측에 노폭 약 3m 도로와 접하여 있으며 3번국도 및 중부고속도로 서이천IC등과 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

본건기호 1,3,4,5,7 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 본건기호 6 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리조 (철근)콘크리트지붕 2층 건내 외벽 : 치장 적별돌쌓기 마감등 내벽 : 벽지 및 일부타일마감 등 창호 : 목재 및 알루미늄샷시 창호 등 임

이용상태

1층 : 창고 2층 : 주택(방 3, 화장실1, 다용도실, 현관 등)

설비내역

위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비등이 되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 목록 2-1 제시외 건물(감정서상 ㉠) 포함.
- 목록 8 공부상 '답'이나 현황상 '전'으로 이용 중이며, 지상에 소재하는 창고(목조 목조지붕 약 1.5㎡) 매각 제외.
- 목록 2 소재 블럭조 및 판넬 계사 및 창고 약12㎡(감정서상 ㉡) 매각 제외.
- 목록 7 소재 철파이프조 비닐하우스 약108㎡(감정서상 ㉢) 및 닭장, 콘테이너박스 매각 제외.
- 목록 5,7,8은 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).
- 목록 4,6은 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경2970 (1)

소재지: 경기도 이천시 신둔면 고척리 66-1

용도: 단독주택

감정가: 1,260,716,142원

토지면적: 4226.00㎡ (약 1,278.4평)

건물면적: 176.30㎡ (약 53.3평)

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이천신용협동조합 (등기부상 채권자)

1.2. 물건 세부 정보

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 24.00㎡ (매각에 포함되는지 여부 및 제외 항목은 '잠재적 리스크' 섹션 참조)

토지 지분 매각: 목록 4, 6은 지분 매각으로 진행됨.

건물 지분 매각: 건물 전체 매각 대상임.

1.3. 특이사항

중복병합사건, 농지취득자격증명 제출 필요, 지분매각, 선순위 지상권 존재 (말소 동의서 제출로 소멸 예정).

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 이천시 신둔면 고척리 소재 "고척저수지" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지와 단독주택이 혼재하는 농촌 지역으로, 전반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 3번 국도 및 중부고속도로 서이천IC와 연계되어 있어 외부 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 지형

토지는 부정형이며, 기호 1, 3은 단독주택 부지로, 기호 4, 6은 도로로, 기호 5는 전 및 일부 도로로, 기호 7은 답으로 이용 중입니다. 남측과 서측으로 폭 약 3m의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지(기호 1, 3, 4, 5, 7)는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다. 기호 6은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역이며, 건축법상 도로 일부를 포함합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

건물 등기부상 말소기준권리는 2014년 12월 10일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 모든 근저당, 압류 등은 이 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 주요 권리 현황

* 선순위 지상권: 을구 순위 2번 지상권 설정등기(2014. 2. 18. 접수번호 제6578호)가 존재하며, 말소 대상이 아닌 '인수'로 표기되어 있습니다. 그러나, 물건명세서에 따르면 지상권자인 신청채권자(이천신용협동조합)의 말소 동의서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 근저당: 다수의 근저당권이 설정되어 있으나, 모두 말소 예정입니다.

* 임의경매: 이천신용협동조합에 의해 2건의 임의경매(2024타경2970, 2024타경4457)가 진행되어 중복 병합되었습니다.

* 압류: 이천세무서장, 이천시 명의의 압류 내역이 있으나 모두 말소 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 등기부상 별도의 임차인 현황은 확인되지 않았습니다.

3.4. 총 채무액

등기부 채권 총액은 약 1,112,800,000원 (774,800,000원 + 338,000,000원) 수준으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건지 인근은 주로 농경지와 단독주택 위주의 농촌 지대입니다. 대규모 상업 시설이나 집객력이 높은 시설은 인접해 있지 않으며, 일상적인 생활 편의를 위한 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오 시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지 인근에 위치한 혐오 시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 인근 축사의 존재 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통망

인근 3번 국도 및 중부고속도로 서이천IC를 통한 광역 이동이 용이하며, 지역 내에서는 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

농촌지대로서 조용한 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있으나, 편의 시설 및 문화 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

5.3. 주변 시세 정보 (연립, 다세대, 빌라)

제공된 JSON 분석 결과, 주변 연립, 다세대, 빌라에 대한 구체적인 매매/임대 시세 정보는 포함되어 있지 않습니다. 해당 지역의 유사 주택형(단독주택)의 최근 거래 사례를 파악하는 것이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

목록 5, 7, 8번 토지는 농지로서, 매각 결정일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으므로 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 지분 매각

목록 4번과 6번 토지는 지분 매각으로 진행되므로, 공유자들과의 관계 및 향후 활용 계획에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

6.3. 제시외 건물 및 특정 물건 제외

* 목록 2-1의 제시외 건물(감정서상 ㉠)은 매각에 포함됩니다.

* 목록 8의 창고(약 1.5㎡)는 매각 제외됩니다.

* 목록 2의 계사 및 창고(약 12㎡, 감정서상 ㉡)는 매각 제외됩니다.

* 목록 7의 비닐하우스(약 108㎡, 감정서상 ㉢) 및 닭장, 컨테이너박스는 매각 제외됩니다.

6.4. 토지 현황과 공부상 차이

목록 8번 토지는 공부상 '답'이나 현황상 '전'으로 이용 중입니다.

6.5. 미상 임대 관계

건물 및 토지의 임대 관계는 현재 미상입니다. 인수되는 임차인이 없으므로 인수 보증금 합계는 0원이나, 실제 점유 관계는 현장 확인을 통해 면밀히 파악해야 합니다.

6.6. 선순위 지상권 (말소 동의)

비록 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이나, 선순위 지상권 설정 이력이 존재했다는 점은 특이사항으로 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 신둔면의 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적과 비교적 최근에 건축된 단독주택이라는 장점이 있으나, 농지취득자격증명 필요, 토지 일부 지분 매각, 제시외 물건 제외 등 복잡한 매각 조건과 함께 복수의 채권 및 경매 사건이 병합된 물건입니다. 특히, 농지법 및 관련 규정 준수가 필수적이며, 지분 매각 토지에 대한 잠재적 리스크 관리가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 1,278평의 넓은 토지를 활용하여 전원주택, 주말농장, 혹은 추가 개발 등 다양한 활용이 가능합니다.

* 단독주택 용도: 개인주택이나 농가주택으로 활용하기에 적합한 용도입니다.

* 교통망 접근성: 3번 국도 및 서이천 IC와 가까워 수도권 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 해당 물건의 감정가는 1,260,716,142원이나, 이는 감정평가 시점의 가치이며 실제 시장가는 다를 수 있습니다.

주변 단독주택 및 유사 필지 거래 사례, 토지 지분 비율, 개별 필지의 정확한 가치, 제외되는 제시외 건물로 인한 가치 변화 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 지분 매각 대상 토지에 대한 취득 가능성 등 제반 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

추가적인 시세 조사 및 현장 조사를 통해 정확한 권리 분석과 잠재적 가치를 파악한 후, 보수적인 접근으로 입찰가를 산정할 것을 권장합니다. 현재로서는 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.