나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6934 [2] 경기도 이천시 증포동 480 설봉2차푸르지오 202동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 백사면 경사리 소재 "경사2리 마을회관" 북동측 인근에 소재하며, 본건 주위는 단독주택, 농경지, 자연림, 분묘 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건은 지적 및 현황 맹지로서 차량 진출입은 불가능하며, 근거리에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용여건 상황은 다소 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접지 대비 완경사진 부정형 토지로서 토지임야(분묘 등)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건은 지적 및 현황 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

경사리 229-16: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

분묘 등이 소재합니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. / 기타: -.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 창전동 소재 "설봉초등학교" 북측 인근에 소재하며, 주변은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 창전동 소재 "설봉초등학교" 남측 인근에 소재하며, 주변은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 건물 주차장에 차량주차 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용여건 상황은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 토지 내 차량주차 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용여건 상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

1985년 8월 13일 사용승인된, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상10층 건물내 제10층 제1007호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창 호: 샤시창호 등으로 마감되었습니다.

건물의 구조

2011년 11월 25일 사용승인된, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상15층 건물 내 제1층 제101호로서
외 벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창 호: 샤시창호 등으로 마감되었습니다.

이용상태

본건은 공부상 아파트(건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실2, 현관 등)입니다.

이용상태

본건은 공부상 아파트이며, 건축물현황도상 내부 구조가 미표기 되어있는 바, 경매(입찰)진행 시 내부 구조, 확장여부 등을 재확인하시기 바랍니다.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있은 것으로 조사되나, 세부 설비사항은 별도 확인을 요합니다.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있은 것으로 조사되나, 세부 설비사항은 별도 확인을 요합니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 완경사진 8필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측, 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

창전동 49-1: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

창전동 1-3: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재>수질보전특별대책지역

창전동 1-5: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재>수질보전특별대책지역

창전동 1-8: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

창전동 1-10: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

창전동 산 6-1: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

창전동 산 7-16: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

창전동 산 7-17: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

토지이용계획 및 제한상태

증포동 480: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(증포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

갈산동 788: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(증포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

본건의 집합건축물대장(전유부)상 전유부분에 지1(층별) 5.65㎡(용도: 아파트) 등재되어 있으나 등기사항전부증명서 및 귀 제시목록상 미등재된 부분이며 현황 공용부분으로 탐문조사 되었는바, 공용면적에 포함하여 평가하였으니 경매(입찰)진행 시 참고하시기 바랍니다.

본건의 등기사항전부증명서상 "대지권의 목적인 토지의 표시" 부분에 소재지번은 "이천군 이천읍 창전리"로 기재되어 있으나 1996년 3월 1일자로 행정구역명칭변경(이천군 이천읍 창전리 → 이천시 창전동)되었으나 등기사항전부증명서상에는 미반영 된 것으로 조사되는바, 경매(입찰)진행 시 참고하시기 바랍니다.

본건의 등기사항정부증명서상 "대지권의 목적인 토지의 표시" 부분 중 소재지번 1번, 5번의 면적은 2,305㎡(1번), 741㎡(5번)으로 기재되어 있으나 토지대장상 면적은 2,035㎡(1번), 747㎡(5번)이며, 이는 표기오류로 조사되는바, 후면 "(구분건물)감정평가명세표"상 토지면적은 토지공부서류 등을 기준하여 작성하였으니 경매(입찰)진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. / 기타: -.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. / 기타:-.

물건 비고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2024타경6934 (2) 사건 관련 물건의 기본 정보는 다음과 같습니다.

2.1. 사건 개요

물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경6934 (2)

소재지: 경기도 이천시 증포동 480 설봉2차푸르지오 202동 1층 101호

용도: 아파트

감정가: 444,000,000원

토지면적: 60.12㎡ (약 18.19평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행으로 추정)

2.2. 건물 정보

건물명: 설봉2차푸르지오

사용승인일: 2011년 11월 25일

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 15층 건물 중 1층 101호

해당 동 규모: 202동 (총 15층)

전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

공급면적: (정확한 공급면적은 내부 구조 확인 필요. 전용면적 84.95㎡ 기준)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 이천시 증포동 소재 "설봉2차푸르지오" 아파트 단지 내 202동 1층 101호입니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 북측 인근에 설봉초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

3.2. 교통 접근성

본건 건물 내 주차 공간이 확보되어 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 아파트 단지는 동측, 서측, 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 북서측으로는 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2012년 1월 11일자 하나은행 근저당 (을1)

후순위 권리:

* 신한은행 근저당 (을5, 2021.04.30, 600,000,000원)

* 주식회사 세청 근저당 (을7, 2023.08.03, 67,600,000원)

* 삼성카드 가압류 (갑8, 2024.07.05, 30,450,164원)

* 롯데카드 가압류 (갑9, 2024.07.26, 24,727,588원)

* 신한카드 가압류 (갑10, 2024.08.23, 8,624,587원)

* 산은캐피탈주식회사 가압류 (갑11, 2024.09.11, 6,059,372원)

* 신한은행 임의경매 (갑12, 2024.12.09, 421,724,931원) - 본 경매개시채권자

* 이천시 압류 (갑13, 2025.04.07)

* 국민건강보험공단 압류 (갑14, 2026.09.04)

총 등기부채권액 합계: 858,461,711원

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 조사되었으나, 지상권이 개요 및 비고란에 '없음'으로 기재되어 있습니다. 다만, 추후 권리 변동 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본건에는 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 편의시설 및 교육환경

단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있어 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교육시설로는 설봉초등학교, 설봉중학교, 현대유치원이 인근에 위치하며, 관련 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 토지이용계획

본건 소재지(증포동 480)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

현장 조사 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 아파트 단지 주변에 거주 환경에 직접적인 악영향을 줄 만한 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 보다 정확한 정보는 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

6. 생활정보

6.1. 아파트 단지 현황

아파트명: 설봉2차푸르지오

주소: 경기도 이천시 증포동 480

건축년도: 2011년

총 동수: 8개동

총 세대수: 347세대

최고층: 18층 (본건 202동은 15층)

주차: 총 459대 (지하 전기차 충전기 10대 포함)

6.2. 전용면적 및 공급면적

본건의 전용면적은 84.95㎡ (약 25.70평) 입니다.

아파트 총면적 35,525.19㎡, 연면적 59,945.6953㎡ 등 단지 전체 면적 정보는 있으나, 특정 호실의 정확한 공급면적은 내부 구조 확인 시 추가 파악이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 분묘기지권 관련 사항

본 물건은 특수물건정보 및 특이사항으로 '분묘기지권'이 명시되어 있습니다.

감정평가서 요약 상 '토지감정요항표'에서 경기도 이천시 백사면 경사리 소재 토지(경사리 229-16)에 분묘 등이 소재하고, 해당 토지가 맹지이며 임야로 이용 중이라고 언급되어 있습니다.

이 '분묘기지권'이 아파트 단지가 속한 증포동 480번지 토지 또는 그와 연관된 토지에 영향을 미치는지 여부는 명확하지 않습니다. 만약 아파트 단지 자체의 토지 이용이나 가치에 부정적인 영향을 미치는 분묘기지권이 존재한다면, 이는 상당한 법적, 경제적 리스크로 작용할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 이에 대한 철저한 조사 및 확인이 필요합니다.

7.2. 공부와의 차이

* 집합건축물대장 상 전유부분에 지하 1층 5.65㎡ (용도: 아파트)가 등기사항전부증명서 및 제시목록에 미등재되어 있으나 현황 공용부분으로 조사되었습니다. 이는 공용면적에 포함하여 평가되었으므로, 입찰 시 참고해야 합니다.

* 대지권의 목적인 토지의 표시 등기사항전부증명서 상 소재지번이 과거 행정구역 명칭 변경(이천군 이천읍 창전리 → 이천시 창전동)이 미반영된 상태입니다.

* 대지권의 목적인 토지 표시 등기사항전부증명서 상 일부 토지(1번, 5번)의 면적이 토지대장 상 면적과 상이하여 표기 오류로 추정됩니다. 이는 토지 공부 서류를 기준으로 작성된 감정평가서에 반영되었으므로 참고해야 합니다.

* 구분건물감정평가요항표 상 건물의 이용상태에서 건축물현황도상 내부 구조가 미표기되어 있습니다. 경매 진행 시 내부 구조 및 확장 여부 등을 반드시 재확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 증포동 소재 설봉2차푸르지오 아파트 202동 1층 101호로, 2011년 준공된 비교적 신축 아파트입니다. 감정가는 4억 4,400만원이며, 권리 분석상 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

가장 큰 리스크 요인은 '분묘기지권' 존재 여부 및 그 영향입니다. 경사리 소재 특정 토지에 분묘가 있다는 언급이 있으나, 이 부분이 아파트 단지의 토지 가치에 직접적인 영향을 미치는지는 불명확합니다. 만약 부정적인 영향을 미친다면 이는 중대한 법적 문제로 발전할 수 있습니다. 또한, 공부와의 차이점(미등재 공용면적, 등기부 지번 오류, 토지 면적 차이 등)은 입찰 전 반드시 명확히 소명하고 확인해야 할 부분입니다.

상대적으로 양호한 입지 조건과 교통, 생활 편의 시설 접근성을 갖추고 있으나, 상기 명시된 리스크 요인들로 인해 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 실거주 목적: 비교적 최신 연식의 아파트로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 편이므로 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 시세 대비 낙찰 가능성: '분묘기지권'과 같은 특수 물건 정보로 인해 일반적인 투자자들의 참여가 저조할 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 부동산 가치 상승 잠재력: 이천시의 지역 개발 계획 및 신규 산업단지 조성 등의 긍정적 요인을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

최근 매매 사례 (84.95㎡ 기준):

* 2026년 6월 28일: 300,000,000원 (2층)

* 2026년 6월 9일: 380,000,000원 (8층)

* 2026년 7월 13일: 370,000,000원 (16층)

최근 매매가는 3억원에서 3.8억원 사이에 분포하고 있으며, 층수 및 상태에 따라 가격 차이를 보입니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 444,000,000원

최근 최고가 매매: 380,000,000원

본건은 '분묘기지권'이라는 중대한 리스크 요인이 존재하며, 공부와의 차이점도 있어 이에 대한 정확한 파악이 선행되어야 합니다. 이러한 불확실성 요인을 고려하여, 현재 시세의 하단부 또는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

'분묘기지권'의 실제 영향 범위가 미미하거나 없을 경우, 시세 범위를 기준으로 판단할 수 있으나, 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 안전합니다.

종합적으로 판단할 때, 본건의 예상 입찰가는 310,000,000원 ~ 350,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태 및 주변 환경을 직접 확인하시고, '분묘기지권' 관련 사항에 대한 추가적인 조사 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.