나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1324 [2] 경기도 수원시 권선구 세류동 462 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""세류중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주변일대는 단독 및 공동주택, 주상복합 건물 등으로 이루어져있는 주거지대로서 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건은 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건
외벽 : 치장벽돌쌓기 등
내벽 : 벽지 및 내장재 마감
창호 : 하이샷시창

이용상태

다세대주택으로서

2~4층별 1호라인 : 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등
2호라인 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
3호라인 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
501호 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
502호 : 방4, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인근과 등고 평탄하며, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 북동측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m ~ 10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1324 (2)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 462 2층202호 (신주소: 경기도 수원시 권선구 정조로535번길 27)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 254,000,000원

* 토지면적: 31.98㎡ (약 9.67평)

* 건물면적: 52.72㎡ (약 15.94평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수산업협동조합중앙회

* 건축년도: 2014년 (사용승인일: 2014년 06월 20일)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 지붕)

* 총 층수: 5층 (본건 2층 202호)

* 건물 총 면적 (연면적): 659.46㎡ (약 199.51평)

* 대지 면적: 339㎡ (약 102.55평)

* 총 세대수: 11세대

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독 및 공동주택, 주상복합 건물 등으로 이루어진 주거지대로서 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 사다리형에 유사한 토지로서 인근과 등고 평탄하며, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 부지 북동측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 소로2류(폭8m ~ 10m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 비행안전제5구역(전술)

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2014년 7월 1일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다.

3.2. 인수 권리 및 기타

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 을구 권리(근저당, 주택임차권) 및 갑구 권리(가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 따라서 낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 송

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-01

* 확정일자: 2023-07-07

* 배당신고일자: 2025-07-21

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 본건이 소재한 세류동은 주거시설이 밀집된 지역으로, 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

* 주변에 아파트 단지보다는 다세대, 연립, 단독주택이 혼재되어 있어 지역 내 랜드마크로서의 가치 부여가 가능합니다.

4.2. 상업시설 및 편의시설

* 인근에 버스정류장이 위치하고, 주변 주거 지역 내에서 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 세류중학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 학교 주변 환경 보호 규정을 준수해야 합니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 주요 도로와의 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 비행안전구역

* 본건은 비행안전제5구역(전술)에 해당합니다. 이는 저고도 비행으로 인한 소음 발생 가능성과 항공기 운항 안전 확보를 위한 건물 높이 제한 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있음을 의미합니다. (구체적인 영향 범위 및 제한 사항은 관련 기관에 확인 필요)

6.2. 기타 제한 사항

* 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 수원시 권선구 세류동의 주거 밀집 지역에 위치한 2014년식 다세대주택입니다.

* 신축 후 10년이 지나지 않은 비교적 양호한 상태의 건물로 판단됩니다.

* 권리 관계가 복잡하지 않고, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 임차인 송 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

* 다만, 비행안전구역 등 일부 개발 행위 및 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 법규상의 제한이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 비교적 신축 건물 (2014년 준공).

* 권리 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 향후 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 인근 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2022년식 "더스테이세류" 다세대주택(54.11㎡)이 2026년 7월 8일에 26,000만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 시세는 약 480만원으로 산정됩니다.

* 본건의 전용면적은 52.72㎡(약 15.94평)이므로, 유사한 신축 다세대의 경우 약 253,000,000원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 이는 본건의 감정가(254,000,000원)와 유사한 수준입니다.

* 1981년식 연립주택 사례는 건축 연령 및 주택 유형에서 큰 차이가 있어 직접적인 비교 가치가 낮습니다.

* 비행안전구역 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 시세 대비 약 15% 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

* 시세 약 253,000,000원 기준, 15% 할인 적용 시 약 215,000,000원 수준입니다.

* 안정적인 투자를 위해 210,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.