나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1324 [5] 경기도 수원시 권선구 세류동 462 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""세류중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주변일대는 단독 및 공동주택, 주상복합 건물 등으로 이루어져있는 주거지대로서 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건은 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건
외벽 : 치장벽돌쌓기 등
내벽 : 벽지 및 내장재 마감
창호 : 하이샷시창

이용상태

다세대주택으로서

2~4층별 1호라인 : 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등
2호라인 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
3호라인 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
501호 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
502호 : 방4, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인근과 등고 평탄하며, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 북동측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m ~ 10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건번호: 수원지방법원 2025타경1324 (5)

1.2. 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 462 3층302호

1.3. 건물 종류: 다세대주택

1.4. 감정가: 254,000,000원

1.5. 면적 정보

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1.5. 1. 토지: 31.98㎡ (약 9.68평)

1.5. 2. 건물: 52.72㎡ (약 15.95평)

1.6. 매각 정보: 토지/건물 일괄 매각, 부동산 임의경매

1.7. 건물 상세

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1.7. 1. 건축 연도: 2014년 (사용승인일 2014-06-20)

1.7. 2. 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

1.7. 3. 층수: 5층 건물 중 3층

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경: 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 세류중학교 동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 주상복합 건물이 혼재된 주거지대로서 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 접근성: 부지 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m ~ 10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리: 2014년 7월 1일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 임차인 현황

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3.2. 1. 임차인 노해용: 보증금 178,500,000원, 차임 0원. 2020년 8월 14일 전입, 2020년 6월 30일 확정일자. 배당신고일자 2025년 2월 27일.

3.2. 2. 대항력: 없음.

3.3. 기타 권리 분석: 소유권보존, 공유자전부이전, 주택임차권(을2), 우리은행 가압류, KB국민카드 가압류, 농협은행 가압류, 수산업협동조합중앙회의 임의경매(갑6) 등이 등기되어 있으며, 이들 대부분은 말소기준권리 이하로 소멸 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 상세 내용이 없어, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 비교: 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 2022년 건축된 "더스테이세류"(54.11㎡)가 2026년 7월 8일 26,000만원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 480.5만원/㎡입니다. 본건 건물 면적(52.72㎡)에 이를 적용 시 약 253,100,000원의 시세가 산정되며, 이는 본건의 감정가(254,000,000원)와 유사한 수준입니다. 1981년 건축된 "심우"(40.13㎡)는 12,000만원 ~ 12,950만원에 거래되었으나, 건축 연도 및 규모 차이가 커 직접 비교는 어렵습니다.

4.2. 건물 상태 분석: 본건은 2014년에 건축된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 비교적 신축 건물에 속하여 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설: 주변에 마트, 편의점, 은행 등 생활 편의시설이 위치해 있어 일상생활에 필요한 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설: 세류중학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 또한, 주변에 초등학교 및 고등학교가 소재하여 교육 접근성이 좋습니다.

5.3. 교통시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수하여 도심 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 다수의 채권이 설정되어 있을 수 있습니다. 다만, 권리분석 결과 말소기준권리 이하 권리들은 소멸 예정이므로 인수되는 채무 부담은 없습니다.

6.2. 높은 총 채무액: 등기부상 채권 총액이 약 13.3억원으로 감정가 2.54억원 대비 현저히 높습니다. 이는 경매 진행 과정에 영향을 줄 수 있으나, 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다.

6.3. 비행안전구역: 비행안전제5구역(전술)에 포함되어 있어, 항공기 소음이나 비행 활동과 관련된 불편이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 2014년 건축된 다세대주택으로, 주거 여건, 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 명도 및 권리 인수 부담이 적습니다. 다만, 높은 총 채무액과 공동담보 물건이라는 점, 비행안전구역 지정은 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 2014년 준공된 비교적 신축급 다세대주택으로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 없습니다.

* 주변 실거래가 및 감정가를 고려할 때 합리적인 가격대에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 수원시 권선구 내 주거 선호도가 높은 지역에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

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최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 규모의 신축 다세대주택(더스테이세류, 54.11㎡)이 26,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 253,100,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 본건 감정가(254,000,000원)와 거의 일치합니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 시세 및 감정가를 고려하여 240,000,000원에서 254,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상되며, 최종 낙찰가는 경매 당일 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.