나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56819 [4] 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 소재 ""병점역(경부선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택(도시형생활주주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 전철역 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 13개호 로서,
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.
(2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 화재경보설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 토지로서, 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(병점지구)<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

본건 2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부 세대에 주택임차권 등기가 되어있으나 실질적 임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 3층 302호에 소재한 오피스텔입니다. 사건번호는 수원지방법원 2025타경56819 (4)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 건물 및 토지 면적

토지 면적은 28.13㎡ (약 8.51평)이며, 토지 공유 지분은 28.134881889763783㎡ (약 8.51평)입니다. 건물 면적은 55.09㎡ (약 16.67평)이며, 건물 공유 지분 역시 55.09㎡ (약 16.67평)입니다.

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가는 283,000,000원입니다. 본 건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 화성시 소재 병점역(경부선) 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 본 건 인근에 전철역(병점역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 병점역은 수도권 전철 1호선의 주요 환승역 중 하나로, 2015년 대중교통 이용실태 조사에서 수도권 도시철도 환승역 이동 편리성 부분 3위를 차지할 정도로 교통 여건이 우수합니다. 또한, 병점역 서측 지역에 병점복합타운 부지 내 대규모 환승센터 및 환승주차장 추가 설치 계획이 있어 향후 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 보존 등기는 2021년 3월 11일에 나소향 외 1명 명의로 이루어졌습니다. 가장 먼저 설정된 권리는 2021년 3월 11일 자 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권(960,000,000원)으로, 이것이 말소기준권리가 됩니다. 이후 경기수산업협동조합의 임의경매 개시결정(2025타경56819)이 2025년 7월 8일에 접수되었으며, 주택도시보증공사 및 박준우의 가압류 등 다수의 권리가 설정되었으나, 본 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 1,220,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 김진출은 보증금 60,000,000원, 차임 600,000원에 2023년 6월 9일 전입하였고, 2024년 8월 30일 확정일자를 받았습니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다 [cite: The provided data explicitly states "대항력 : 없음"]. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 경매 배당 절차를 통해 우선 변제받게 됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리 분석 종합

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 임의경매 개시결정 등)는 본 매각으로 소멸됩니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 따라서 본 건은 권리상 낙찰자가 깨끗하게 인수할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 진안동 일대는 병점역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 인근에 홈플러스 병점점, 화성태안농협하나로마트 병점역점 등 대형마트 및 하나로마트가 소재하여 쇼핑 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 병점역 주변으로 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

4.2. 향후 개발 가능성

병점역 일원은 지속적인 도시 개발 및 신도시 개발이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다. 특히 병점복합타운 개발 사업 등은 지역 경제 활성화에 기여할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

병점역 인근에는 홈플러스 병점점, GS더프레시 화성복합타운점 등 대형마트와 다양한 소매점, 음식점, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 유앤아이센터와 같은 복합 문화 시설도 인근에 위치하여 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

5.2. 교육시설

인근에 병점초등학교, 진안중학교, 병점고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 의료시설

병점역 인근에는 다양한 병의원들이 소재하고 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용 간 차이

본 건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나, 주택임차권 등기가 있는 점 등을 고려할 때 주거용으로 추정됩니다 [cite: The provided data explicitly states this in multiple sections]. 이는 실제 사용 용도와 공부상 용도 간의 차이가 존재함을 의미합니다. 추후 해당 건물을 주거용으로 계속 사용하거나, 업무시설로 전환 시 관련 법규 및 행정 절차를 확인해야 할 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

비록 임차인에게 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없으나, 임차인이 보증금을 회수하지 못할 경우 명도 과정에서 저항이 발생하거나 지연될 가능성이 있습니다. 임차인의 배당 절차 진행 상황과 협의를 통해 원만하게 명도를 진행하는 것이 중요합니다.

6.3. 기타 법적/행정적 제한

본 건 토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시재생 활성화 지역(병점지구), 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 병점역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 장점을 가지고 있습니다. 건물은 공부상 오피스텔이나 주거용으로 사용 중인 것으로 추정되며, 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없다는 점은 권리 분석상 큰 이점입니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 간 차이, 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 고려해야 할 부분입니다. 또한, 총 채무액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 경매 진행 및 최종 낙찰가 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 병점역 역세권의 우수한 입지 조건

* 풍부한 생활 인프라 및 편의시설 접근성

* 권리상 깨끗한 물건 (임차인 보증금 미인수)

* 향후 병점역 일원 개발에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 283,000,000원입니다. 유사한 평형대의 오피스텔 실거래가 및 시세 분석 결과, 병점역 인근 오피스텔의 매매가는 약 1억 1천만원부터 2억 7천만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히 '병점역써밋프라움'의 16평형(전용 약 7평)이 1억 1천만원대에서 거래되고 있으며, 27평형(전용 약 10평)이 2억 4천만원대에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 전용 면적이 55.09㎡(약 16.67평)임을 감안할 때, 감정가는 시장 상황을 고려한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 총 채무액이 1,220,000,000원에 달하는 점은 경매 진행 시 채권자들의 다양한 입찰 전략이나 유찰 가능성을 시사합니다. 현재 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으므로, 명도 과정의 변동성을 제외하면 권리 문제는 적습니다.

현 시세 및 유사 물건의 낙찰 사례, 그리고 본 건의 권리관계 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 110% 수준인 255,000,000원 ~ 311,300,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 단, 유찰이 거듭될 경우 입찰가를 조정하여 수익성을 확보할 수 있습니다.1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 3층 302호에 소재한 오피스텔입니다. 사건번호는 수원지방법원 2025타경56819 (4)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 건물 및 토지 면적

토지 면적은 28.13㎡ (약 8.51평)이며, 토지 공유 지분은 28.134881889763783㎡ (약 8.51평)입니다. 건물 면적은 55.09㎡ (약 16.67평)이며, 건물 공유 지분 역시 55.09㎡ (약 16.67평)입니다.

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가는 283,000,000원입니다. 본 건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 화성시 소재 병점역(경부선) 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 본 건 인근에 전철역(병점역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 병점역은 수도권 전철 1호선의 주요 환승역 중 하나로, 2015년 대중교통 이용실태 조사에서 수도권 도시철도 환승역 이동 편리성 부분 3위를 차지할 정도로 교통 여건이 우수합니다. 또한, 병점역 서측 지역에 병점복합타운 부지 내 대규모 환승센터 및 환승주차장 추가 설치 계획이 있어 향후 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 보존 등기는 2021년 3월 11일에 나소향 외 1명 명의로 이루어졌습니다. 가장 먼저 설정된 권리는 2021년 3월 11일 자 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권(960,000,000원)으로, 이것이 말소기준권리가 됩니다. 이후 경기수산업협동조합의 임의경매 개시결정(2025타경56819)이 2025년 7월 8일에 접수되었으며, 주택도시보증공사 및 박준우의 가압류 등 다수의 권리가 설정되었으나, 본 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 1,220,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 김진출은 보증금 60,000,000원, 차임 600,000원에 2023년 6월 9일 전입하였고, 2024년 8월 30일 확정일자를 받았습니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 경매 배당 절차를 통해 우선 변제받게 됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리 분석 종합

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 임의경매 개시결정 등)는 본 매각으로 소멸됩니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 따라서 본 건은 권리상 낙찰자가 깨끗하게 인수할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 진안동 일대는 병점역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 인근에 홈플러스 병점점, 화성태안농협하나로마트 병점역점 등 대형마트 및 하나로마트가 소재하여 쇼핑 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 병점역 주변으로 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

4.2. 향후 개발 가능성

병점역 일원은 지속적인 도시 개발 및 신도시 개발이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다. 특히 병점복합타운 개발 사업 등은 지역 경제 활성화에 기여할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

병점역 인근에는 홈플러스 병점점, GS더프레시 화성복합타운점 등 대형마트와 다양한 소매점, 음식점, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 유앤아이센터와 같은 복합 문화 시설도 인근에 위치하여 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

5.2. 교육시설

인근에 병점초등학교, 진안중학교, 병점고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 의료시설

병점역 인근에는 다양한 병의원들이 소재하고 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용 간 차이

본 건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나, 주택임차권 등기가 있는 점 등을 고려할 때 주거용으로 추정됩니다. 이는 실제 사용 용도와 공부상 용도 간의 차이가 존재함을 의미합니다. 추후 해당 건물을 주거용으로 계속 사용하거나, 업무시설로 전환 시 관련 법규 및 행정 절차를 확인해야 할 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

비록 임차인에게 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없으나, 임차인이 보증금을 회수하지 못할 경우 명도 과정에서 저항이 발생하거나 지연될 가능성이 있습니다. 임차인의 배당 절차 진행 상황과 협의를 통해 원만하게 명도를 진행하는 것이 중요합니다.

6.3. 기타 법적/행정적 제한

본 건 토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시재생 활성화 지역(병점지구), 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 병점역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 장점을 가지고 있습니다. 건물은 공부상 오피스텔이나 주거용으로 사용 중인 것으로 추정되며, 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없다는 점은 권리 분석상 큰 이점입니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 간 차이, 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 고려해야 할 부분입니다. 또한, 총 채무액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 경매 진행 및 최종 낙찰가 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 병점역 역세권의 우수한 입지 조건

* 풍부한 생활 인프라 및 편의시설 접근성

* 권리상 깨끗한 물건 (임차인 보증금 미인수)

* 향후 병점역 일원 개발에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 283,000,000원입니다. 유사한 평형대의 오피스텔 실거래가 및 시세 분석 결과, 병점역 인근 오피스텔의 매매가는 약 1억 1천만원부터 2억 7천만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히 '병점역써밋프라움'의 16평형(전용 약 7평)이 1억 1천만원대에서 거래되고 있으며, 27평형(전용 약 10평)이 2억 4천만원대에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 전용 면적이 55.09㎡(약 16.67평)임을 감안할 때, 감정가는 시장 상황을 고려한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 총 채무액이 1,220,000,000원에 달하는 점은 경매 진행 시 채권자들의 다양한 입찰 전략이나 유찰 가능성을 시사합니다. 현재 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으므로, 명도 과정의 변동성을 제외하면 권리 문제는 적습니다.

현 시세 및 유사 물건의 낙찰 사례, 그리고 본 건의 권리관계 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 110% 수준인 255,000,000원 ~ 311,300,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 단, 유찰이 거듭될 경우 입찰가를 조정하여 수익성을 확보할 수 있습니다.

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