나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10061 [3] 울산광역시 중구 우정동 172-5 진흥마제스타워울산 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 우정동 소재 "우정동 행정복지센터"에서 남측 인근에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상40층 중 제4층 제401호외로서, (사용승인일 : 2010.11.05.) 외벽 : 페어글라스창 등 내벽 : 몰탈위페인팅 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

일련번호(가 ~ 라) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 급탕설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인근 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역 (2019-07-04), 대로1류 (폭 35m~40m) (접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (정인유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

현황 '공실'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2026타경10061 (3)

* 소재지: 울산광역시 중구 우정동 172-5 진흥마제스타워울산 4층403호

* 건물명: 진흥 마제스타워 울산Ⅱ

* 용도: 근린상가

* 감정가: 금 2,793,000,000원

* 건물 총 면적: 42,335.69㎡ (약 12,808.94평)

* 대지 면적: 3,455.8㎡ (약 1,045.55평)

* 본건 면적 (전유 면적):

* 토지 면적: 190.85㎡ (약 57.73평)

* 건물 면적: 1015.77㎡ (약 307.29평)

* 토지 지분 면적: 190.8496㎡ (약 57.73평)

* 건물 지분 면적: 1015.7722㎡ (약 307.30평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 사용승인일: 2010년 11월 05일

* 구조: 철근콘크리트구조 (지하 4층/지상 40층)

* 현재 상태: 공실

* 채권자: 오천농업협동조합 (가명: 오OOO)

2. 입지조건

* 위치: 울산광역시 중구 우정동 소재 "우정동 행정복지센터" 남측 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 가로망 상태는 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 이용 역시 편리한 편입니다.

* 주변 환경: 공동주택(아파트) 및 근린생활시설이 복합적으로 조성된 지역에 위치합니다.

3. 권리분석

* 본 경매 물건은 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

* 말소기준권리는 2023년 5월 9일 접수된 오천농업협동조합의 근저당권(채권 최고액 2,400,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권은 없다고 명시되어 있음)

* 등기부상 채권 총액은 3,422,925,940원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 현재 미상입니다.

* 임차인 정보가 확인되지 않고 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 임대차 관련 상세 내용을 반드시 추가 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 진흥 마제스타워 울산Ⅱ는 울산광역시 중구의 주요 상업 및 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에는 다양한 소매점, 금융기관, 병원, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 우정동 행정복지센터 등 공공기관이 인접해 있어 지역 주민들의 접근성이 좋습니다.

* 대규모 아파트 단지와 연계된 상권으로, 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 대규모 공원(예: 울산대공원)이 근거리에 위치하며, 교육 시설(유치원, 초, 중, 고등학교)이 다수 분포하고 있어 주거 환경도 양호합니다.

* 인근에 혐오 시설은 특별히 파악되지 않으며, 비교적 쾌적한 상업 및 주거 복합 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 통행이 용이하며, 주변 도로망 또한 잘 정비되어 있어 접근성이 뛰어납니다. 대중교통 이용 또한 편리한 것으로 보입니다.

* 편의시설: 다양한 은행, 병원, 마트, 상업 시설 등이 주변에 풍부하게 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 교육: 본건 인근에 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다양한 교육 시설이 소재하고 있습니다. (특히 '정인유치원' 인근 상대보호구역 확인됨)

* 휴식/문화: 인근 공원 등을 이용한 여가 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현재 '공실' 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어려운 상황입니다.

* 임대 관계가 미상으로, 잠재적인 유치권 또는 기타 임차 관련 분쟁의 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 본 물건은 근린상가이나, 건물이 공동주택(아파트)과 복합되어 있어 건물 전체 관리 및 이용에 따른 특수성이 있을 수 있습니다.

* 높은 감정가와 채권 총액으로 인해 낙찰 후 부담이 클 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 중구의 핵심 상업 지역에 위치한 진흥마제스타워 울산Ⅱ 내 근린상가입니다.

* 우수한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 장기적인 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

* 현재 공실 상태이며 임대 관계 미확인 등의 리스크가 존재하지만, 이는 적극적인 권리 분석과 시장 조사를 통해 해소 가능합니다.

* 안정적인 상권에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 정상화 시 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 울산 중구의 중심 상업 및 주거 복합 지역 내 위치

* 풍부한 배후 수요와 우수한 접근성을 갖춘 신축급 건물 내 상가

* 현재 공실로 인한 저가 매수 기회 발생 가능성

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 용이함 (단, 임차인 현황 미확인은 추가 확인 필요)

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가, 지역 상권의 임대 시세, 공실률, 건물 관리 상태, 향후 개발 계획 등 보다 심층적인 시장 조사가 필요합니다.

* 감정가(2,793,000,000원)를 기준으로 하되, 실제 투자 목적(임대 수익, 시세 차익 등)과 본인의 자금 계획, 위험 감수 수준을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* '인수 보증금'은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 직접적인 인수 비용은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.