나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7289 [2] 광주광역시 북구 매곡동 205-11 주건축물 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 매곡동 소재 매곡초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호, 제202호로서 외벽 : 인조석붙임 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

기호(가,나) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 공동주택 및 상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 4~5m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건 기호(가) 제201호는 현관에 식별번호가 202호, 본건 기호(나) 제202호는 현관에 식별번호가 201호로 표기되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 건축물현황도와 출입문표시상 위치가 불일치함. 매각대상은 출입문표시 201호(공부상 202호)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경7289 (2)

소재지: 광주광역시 북구 매곡동 205-11 주건축물 1동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 7100만원

토지면적: 109.23㎡ (약 33.04평)

건물면적: 56.69㎡ (약 17.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 매곡동 소재 매곡초등학교 동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통입니다.

북서측으로 폭 약 4~5m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

현장 확인 결과, 매곡초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 주택가 내 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

등기부채권 총액: 17억 4748만 6557원

권리분석 결과, 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 2020년 4월 29일자 근저당권 (채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도로 명시된 권리는 없으나, 지상권 등 기타 권리 존재 여부는 현장 및 등기사항 확인 시 최종 검토가 필요합니다.

* 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 3000만원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 12일

확정일자: 2023년 6월 23일

배당신고일자: 2025년 12월 9일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건은 전형적인 주택가 지역에 위치하고 있어, 주로 주거 기능에 집중된 상권을 형성하고 있습니다.

인근의 매곡초등학교는 지역 내 교육 인프라로서 중요한 역할을 합니다.

주요 상업지구와의 접근성은 다소 떨어지나, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(소규모 상점, 마트, 병원 등)은 충분히 이용 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 단지 앞 도로를 통해 차량 진출입이 원활하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주택가 내에서 기본적인 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 매곡초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 위치 불일치: 건축물현황도와 출입문 표시상 위치가 불일치합니다. 본건은 공부상 202호이나, 실제 출입문에는 201호로 표기되어 있습니다. 이는 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항이며, 입찰 시 혼동의 소지가 있습니다.

* 건물 준공 연도: 제공된 자료에는 건물의 정확한 준공 연도가 명시되지 않았습니다. (참고: 주변 유사 건물인 '그레이스' 빌딩은 2017년 준공) 건물의 연식에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대차 현황: 임대인 정보 및 기타 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. 다만, 현재 파악된 유일한 임차인(박 )은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 매곡동에 위치한 다세대주택으로, 매곡초등학교 인근의 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 전혀 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 리스크가 낮습니다. 다만, 공부상 호수와 실제 출입문 표시상의 불일치 문제는 반드시 현장 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다. 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 가격으로 접근 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계의 명확성: 인수되는 권리 및 임차 보증금이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 교육 환경: 매곡초등학교가 인접하여 실수요자들에게 높은 선호도를 보일 수 있습니다.

* 시장 대비 경쟁력 있는 가격: 감정가와 최근 주변 시세 데이터를 비교했을 때, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 7100만원입니다.

함께 제공된 주변 부동산 매매 정보(2024년 8월 26일, '그레이스' 빌딩, 3억 5000만원, 110.33㎡)를 분석한 결과, 해당 면적당 가격은 약 317만원/㎡ 수준으로 추정됩니다. 이를 본건 건물 면적(56.69㎡)에 적용하면 약 1억 7981만원의 시세 가치를 산출할 수 있습니다. 이는 감정가와 유사한 수준으로, 본건의 감정가가 현 시세를 합리적으로 반영하고 있음을 시사합니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 부동산 자체의 가치와 경매 시장 상황을 고려하여 결정해야 합니다.

현장 조사, 경쟁자 분석, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여, 감정가인 1억 7100만원을 기준으로 하되, 보수적으로 접근하여 1억 7000만원에서 1억 8500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.