나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72383 [2] 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 5층 508호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2025.06.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 ""민락IC""남서측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터 및 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상10층 건내 5층 507호, 508호, 509호로서,

외 벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등
내 벽 : 인테리어 마감 등
창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 드라이브인 시스템 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서쪽 하향의 완경사면에 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(고산) , 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-1)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-2호선)(접합), 공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : - .

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72383 (2)

* 소재지: 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 5층 508호 (신주소: 경기도 의정부시 배꽃길 105)

* 용도: 지식산업센터 (공장)

* 감정가: 465,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 건축물 정보:

* 구조: 프리케스트콘크리트구조, (철근)콘크리트평지붕, 지상10층 건물 내 5층

* 전유면적: 112.05㎡ (약 33.89평)

* 토지면적(지분): 31.08㎡ (약 9.40평)

* 사용승인일: 2022년 8월 18일 (최신 건물)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "민락IC" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 교통상황은 보통 수준임.

* 도로상태: 북측 및 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 준주거지역, 지구단위계획구역(고산)

* 중로3류(폭 12m~15m) 접합

* 공공주택지구(고산지구)

* 준보전산지

* 과밀억제권역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당, 2022-11-03 접수, 1,260,000,000원). 본 근저당권보다 늦은 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사무한)

* 을1: 근저당 (하나은행, 1,260,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 가압류 (주식회사올라핀테크, 8,193,784원) - 말소

* 갑6: 강제경매 (주식회사올라핀테크, 8,724,476원) - 본건 경매개시

* 갑7: 가압류 (중소기업은행, 35,231,912원) - 말소

* 갑8: 가압류 (기술보증기금, 500,000,000원) - 말소

* 갑9: 임의경매 (하나은행, 1,218,835,563원) - 말소

* 갑11: 압류 (의정부시) - 말소

* 갑13: 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 총 채권액: 약 1,803,425,696원

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상으로는 확인되지 않음).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건이 소재한 지역은 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 단지가 복합적으로 분포하고 있어, 다양한 업종의 배후 수요를 기대할 수 있음. 특히, 지식산업센터 내 입주 기업 및 근린생활시설을 이용하는 수요층을 기반으로 안정적인 상권 형성이 예상됨.

* 교통 접근성: 민락IC와 인접하고, 노폭 12미터 이상의 도로에 접하고 있어 차량을 통한 접근성이 우수함. 인근 버스 정류장 이용 또한 용이하여 유동인구 확보에 유리함.

* 추가 조사 필요 항목:

* 인근 지식산업센터 입주율 및 주요 입주 업종 분석

* 반경 1km 이내 근린생활시설 종류 및 경쟁 강도 파악

* 신규 개발 계획 또는 인허가 현황 확인

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 아파트 단지 및 근린생활시설과 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임. (추후 조사 필요)

* 기타: 신축 건물로 내부 컨디션 양호할 것으로 예상됨. (사용승인일 2022년)

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본 건은 중복사건으로, 경매 절차 진행에 변동이 있을 수 있음.

* 토지이용계획: 공공주택지구(고산지구) 및 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 발생할 가능성이 있음.

* 임대관계 미상: 임차인 현황 파악이 되지 않아, 명도 및 임대 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음. (인수 보증금 0원이므로, 임차인이 있더라도 대항력이 없을 가능성도 있으나 확인 필요)

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 감정가의 약 3.8배에 달하여, 유찰 가능성을 염두에 두어야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 민락동에 위치한 신축 지식산업센터 내 호실로, 입지 조건 및 교통 접근성이 양호한 편임. 최근 사용승인된 건물이라는 점은 긍정적 요인이나, 중복 사건, 복잡한 토지 이용계획, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있음. 높은 채권 총액으로 인해 여러 차례 유찰될 가능성도 배제할 수 없음.

1.7. 투자 포인트

* 최신 준공 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적음.

* 지식산업센터 밀집 지역: 주변에 다수의 지식산업센터가 있어 산업단지 내 관련 업종의 배후 수요 확보 가능.

* 양호한 교통망: 민락IC 인접 및 대로변 접근성으로 물류 이동 및 방문객 접근 용이.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 분석 및 취득 절차가 상대적으로 간결함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 465,000,000원

* 고려사항:

* 본 건은 강제경매로 진행되며, 채권 총액이 감정가를 초과함.

* 중복 사건 및 임대 관계 미상 등의 리스크 존재.

* 최신 건물이라는 점과 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가 산정 필요.

* 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있음. 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 통해 보수적으로 접근할 것을 권고함. (예상 입찰가는 본건 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 유찰 횟수에 따라 점진적으로 상향 조정하는 전략을 고려해볼 수 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.