나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1324 [7] 경기도 수원시 권선구 세류동 462 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""세류중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주변일대는 단독 및 공동주택, 주상복합 건물 등으로 이루어져있는 주거지대로서 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건은 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건
외벽 : 치장벽돌쌓기 등
내벽 : 벽지 및 내장재 마감
창호 : 하이샷시창

이용상태

다세대주택으로서

2~4층별 1호라인 : 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등
2호라인 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
3호라인 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
501호 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
502호 : 방4, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인근과 등고 평탄하며, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 북동측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m ~ 10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1324 (7)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 462, 4층 401호

구분: 다세대주택

감정가: 1억 9천만원

토지 면적: 22.94㎡ (약 6.94평)

건물 면적: 37.82㎡ (약 11.44평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수산업협동조합중앙회 (등기부 기준)

건축 연도: 2014년 (건축물대장 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 주상복합 건물이 혼재된 주거지대입니다. 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

부지 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리: 2014년 7월 1일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다.

등기부상 전체 채권 합계는 약 11억 5천 3백만원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 명시되지 않은 지상권 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 9월 16일

대항력: 없음

해당 임차인은 보증금이 없고 대항력이 없어 본 매각 절차로 인해 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 권리분석 요약

총 채권액이 감정가 대비 매우 높으나, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 임차인의 보증금이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (비교 사례 분석)

본 건은 2014년에 준공된 다세대주택(건물 면적 37.82㎡)입니다.

최근 2026년 7월 8일, 유사한 '다세대주택'으로 2022년 준공된 '더스테이세류' (54.11㎡, 5층)가 2억 6천만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산한 평당 시세는 약 1,588만원입니다.

본 건의 면적(약 11.44평)을 이 시세에 적용하면 약 1억 8천 2백만원 수준의 시장 가치가 추정됩니다.

주변의 1981년 준공된 연립주택(40.13㎡)은 평당 약 1천만원 내외에서 거래된 사례도 있으나, 본건은 건축 연도가 더 신축(2014년)인 다세대주택이므로 '더스테이세류'의 사례가 더 적합한 비교 대상입니다.

4.2. 가격 동향 및 시세 전망

본 건의 감정가는 1억 9천만원으로, 유사 신축 다세대주택의 실거래가 추정치(약 1억 8천 2백만원)보다 다소 높은 수준입니다. 향후 시장 동향 및 주변 개발 계획 등을 고려하여 가치 상승 여력을 판단할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 세류중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

인근 지역에 마트, 편의점, 식당 등의 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 교통 시설

인근 버스정류장이 소재하며, 차량 접근성이 좋습니다.

5.4. 혐오 시설 유무

주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장이나 유해 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, PC방과 같은 일부 근린 생활 시설이 주변에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 규모

본 건의 총 채권액(약 11억 5천 3백만원)이 감정가(1억 9천만원)보다 현저히 높아 채무 부담이 큰 상태임을 인지해야 합니다.

6.2. 공동담보

'공동담보' 표기가 있어, 본건이 타 물건과 함께 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 타 물건의 채무 관계 변동 시 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

비행안전제5구역(전술), 과밀억제권역 등의 토지 이용 규제가 존재하여 향후 재건축이나 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타

등기부상 명확히 기재되지 않은 잠재적 권리(예: 미등기 전세, 유치권 등)가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 특징

본 건은 2014년에 건축된 수원시 권선구 세류동 소재 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 건물 상태는 비교적 신축으로 양호한 편입니다.

7.2. 시장 평가

감정가가 최근 유사 신축 다세대주택의 실거래가 추정치보다 다소 높게 책정되어 있으나, 향후 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다. 권리 관계는 본 경매 절차로 대부분 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자의 부담은 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축성 및 거주 용이성

2014년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 즉시 거주하거나 임대가 용이한 상태입니다.

8.2. 지역 성장 잠재력

수원시 권선구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 경매 메리트

본 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 적정 시장가치 추정

최근 거래된 유사 신축 다세대주택 사례를 바탕으로 산정한 본 건의 적정 시장 가치는 약 1억 8천 2백만원 내외로 추정됩니다.

9.2. 입찰가 산정 근거

감정가 1억 9천만원을 상한선으로 하되, 시장 추정치와 잠재적 리스크 요소를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

9.3. 권장 입찰가

안정적인 수익 확보를 위해 감정가 대비 약 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

권장 입찰가 범위: 1억 6천만원 ~ 1억 8천 5백만원

최종 권장 입찰가: 1억 7천 5백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.