나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1417 [4] 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층623호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 ""동수원세무서"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 주상용 건물 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 영통역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

기호1 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 618호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 619호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 621호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 623호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 624호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 625호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 649호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 651호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 656호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1 ~ 기호9 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건 기호1 ~ 기호9 공히 위생설비, 급배수설비, 공용 승강기, 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 및 오피스텔 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로 및 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 보행자전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경1417 (4) 부동산 임의경매 사건의 매각 대상입니다.

1.1. 물건 상세 내역

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1417 (4)

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2, 르네상스시티프라자 6층 623호

* 건물명: 르네상스시티프라자

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 주용도: 제2종근린생활시설)

* 감정평가액: 111,000,000원

* 토지 면적: 5.41㎡ (약 1.64평)

* 건물 면적: 22.29㎡ (약 6.74평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO (국민은행 추정)

* 특이사항: 공동담보 (8개 호실이 공동 담보로 묶여 진행되는 것으로 파악됨)

* 건축년도: 1999년 (준공일 1997.07.04, 사용승인일 1999.09.09)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동에 소재하며, "동수원세무서" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 주상용 건물 등이 혼재되어 있어 일반적인 상업지역의 주거 및 상업 복합 환경을 이루고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 또한, 수인분당선 영통역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이러한 점을 종합할 때, 본건까지의 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구)에 속해 있습니다. 또한, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 매각물건 명세서에 따르면, 본 건은 수원지방법원 2025타경1417 (4) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 등기부등본상 말소기준권리는 2018년 10월 4일 접수된 국민은행의 근저당권(을3)으로, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 매각으로 인해 을3(근저당), 을4(근저당), 갑3(임의경매개시결정) 등기 등은 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에는 "지상권개요:"라고만 기재되어 있으며, 별도의 인수되는 권리가 명시되어 있지 않아 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자/확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2025년 7월 24일

* 대항력: 없음

* 권리분석상 인수되는 임차인 보증금 합계: 0원

* 임차인 김 은 배당신고를 하였으나, 전입일자 및 확정일자 정보가 미상이며 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 이에 따라 경매 절차를 통해 보증금이 배당되지 않더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 명확한 사실관계 확인을 위해 현장 조사 시 임차인과의 직접적인 소통이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 상권은 오피스텔, 근린생활시설, 관공서(동수원세무서 인접) 등이 밀집된 중심상업지역으로, 다양한 업종의 상가가 발달해 있습니다.

* 영통역을 중심으로 한 역세권 지역으로 유동인구가 풍부하며, 젊은층과 직장인 수요가 꾸준한 편입니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 줄 만한 요소는 현재까지 파악되지 않습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 영통역(수인분당선) 이용이 편리하며, 단지 주변으로 시내버스 노선이 잘 갖춰져 있어 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육 및 관공서: 영통 지역은 교육 환경이 비교적 잘 갖추어져 있으며, 동수원세무서가 인접해 있어 행정 업무 처리에도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1999년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 시설 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공실 위험: 오피스텔 시장은 공급량 및 경기 변동에 따라 공실률이 변동될 수 있으므로, 임대 수요 및 경쟁 환경을 면밀히 파악해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 8개 호실 중 하나로, 공동담보로 묶여 있어 경매 진행 시 유사한 물건들의 매각 여부에 따라 시장에 영향을 줄 수 있습니다.

* 현황과의 차이: 집합건축물대장상 현황도와 실제 이용상태가 다소 상이할 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원 영통구의 중심상업지역 내에 위치한 역세권 오피스텔로, 교통, 편의시설, 생활 환경 등 입지적 강점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 건물의 노후화, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 잠재적인 공실 위험 등은 신중하게 검토해야 할 사항입니다. 제시된 감정가는 111,000,000원이며, 최근 시세 자료를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 영통역(수인분당선) 초역세권으로 지하철 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 지역 중심 상권: 수원 영통지구의 중심상업지역에 위치하여 상업 시설 이용 및 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 시세 대비 투자 기회: 감정가와 최근 매매 사례를 비교 분석하여 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 포착할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보들을 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(22.29㎡)의 오피스텔 시세는 약 92,700,000원 ~ 97,200,000원 수준으로 추정됩니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 5월 8일: 13.28㎡, 5,800만원 (약 436.7만원/㎡)

* 2025년 9월 4일: 24.04㎡, 10,000만원 (약 415.9만원/㎡)

* 2026년 6월 19일: 16.96㎡, 6,000만원 (약 353.7만원/㎡) - *이 거래는 시세 변동성을 고려할 때 참고 자료로 활용합니다.*

위 분석을 종합하고, 감정가(111,000,000원)와 비교 시, 시세는 감정가보다 다소 낮은 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 시세와 향후 시장 전망, 그리고 적정 수익률을 고려할 때, 예상 입찰가는 약 95,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 보수적인 관점에서 시세 기반으로 산정한 금액이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가 정보를 바탕으로 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.