나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1417 [7] 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층649호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 ""동수원세무서"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 주상용 건물 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 영통역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

기호1 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 618호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 619호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 621호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 623호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 624호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 625호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 649호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 651호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 656호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1 ~ 기호9 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건 기호1 ~ 기호9 공히 위생설비, 급배수설비, 공용 승강기, 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 및 오피스텔 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로 및 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 보행자전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 수원지방법원 2025타경1417 (7)

1.2. 소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층 649호

1.3. 용도: 오피스텔

1.4. 토지면적: 3.52㎡ (약 1.06평)

1.5. 건물면적: 14.51㎡ (약 4.39평)

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산임의경매

1.8. 감정가: 71,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경: 본 건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 ""동수원세무서"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 주상용 건물 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임. [cite: provided text]

2.2. 교통상황: 본 건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 영통역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함. [cite: provided text]

2.3. 도로상태: 본 건 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로 및 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 보행자전용도로에 각각 접함. [cite: provided text]

2.4. 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역. [cite: provided text]

3. 권리분석

3.1. 경매구분: 부동산임의경매 [cite: provided text]

3.2. 채권자: 국OOO (국민은행으로 추정) [cite: provided text]

3.3. 말소기준권리: 국민은행 근저당권 (접수일자: 2018-10-04, 권리금액: 662,400,000원) [cite: provided text]

3.4. 매각으로 소멸되는 권리: 을구의 근저당권 (국민은행, 김경희) 및 갑구의 임의경매개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다. [cite: provided text]

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권개요가 있으나, 상세 내용은 명시되어 있지 않습니다. 다만, 일반적인 경우 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.6. 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 다만, 임대 관계는 미상이며, 실제 점유 및 이용 상태는 경매 참여 시 반드시 재확인 바랍니다. [cite: provided text]

4. 상권분석

4.1. 건물 용도: 본 건물은 오피스텔로 이용 중이며, 건물 전체적으로는 제2종근린생활시설 및 숙박시설 외 용도로도 활용되고 있습니다. [cite: provided text]

4.2. 주변 상업시설: 오피스텔, 근린생활시설, 관공서(동수원세무서 인근), 주상용 건물 등이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. [cite: provided text]

4.3. 교통 접근성: 수원 영통역(수인분당선)이 인접하고 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호하여 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다. [cite: provided text]

4.4. 지역 특성: 수원시 영통구는 계획된 신도시 지역으로, 중심상업지역에 속해 있어 상업 및 업무 시설 밀집도가 높고 유동인구가 풍부합니다. [cite: provided text]

4.5. 혐오시설: 제공된 자료에서는 주변 혐오시설에 대한 언급이 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통: 영통역(수인분당선) 이용이 가능하며, 단지 인근으로 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. [cite: provided text]

5.2. 편의시설: 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 주변에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. [cite: provided text]

5.3. 교육/문화/자연: (제공된 자료에는 구체적인 교육, 문화, 자연환경 정보가 명시되어 있지 않으나, 수원시 영통구는 주거 및 상업 기능이 발달된 지역으로 관련 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 정보: 임대 관계 및 내부 이용 상태 등 일부 정보가 불분명하므로, 현장 확인이 필수적입니다. [cite: provided text]

6.2. 건축물 노후화: 1999년 사용 승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다. [cite: provided text]

6.3. 시세 변동성: 부동산 시장 전반의 경기 변동 및 지역 내 유사 물건 공급 상황에 따라 시세가 변동될 수 있습니다.

6.4. 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건이므로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부에 따라 본 건의 최종 낙찰가 및 진행 상황에 영향을 미칠 수 있습니다. [cite: provided text]

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 영통구의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통망과 우수한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 하 모든 후순위 권리가 소멸되어 인수하는 채무 부담이 없으며, 특히 임차인 인수 보증금이 0원이어서 명도 관련 리스크가 매우 낮은 편입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 건축 연식이 다소 경과된 점은 유의해야 할 사항입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 수원 영통역 초역세권 및 중심상업지역 내 위치하여 임대 수요가 풍부합니다.

* 명확한 권리관계: 모든 후순위 권리가 소멸되어 법적 인수 부담이 없습니다.

* 낮은 명도 리스크: 임차인 인수 보증금이 0원으로 명도 관련 절차가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가치 상승: 영통지구의 지속적인 개발 및 도시 인프라 확충으로 향후 가치 상승 여력이 있습니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가와 비교하여 가격 메리트 확보 가능성을 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 르네상스시티프라자 오피스텔의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 5월 8일: 13.28㎡ (약 4.02평) - 58,000,000원

* 2025년 9월 4일: 24.04㎡ (약 7.27평) - 100,000,000원

* 2026년 6월 19일: 16.96㎡ (약 5.13평) - 60,000,000원

본 건은 14.51㎡ (약 4.39평)으로, 13.28㎡(58,000,000원) 및 16.96㎡(60,000,000원) 거래 사례와 유사한 면적을 가지고 있습니다. 이를 바탕으로 현재 시세를 추정해 보면, 본 건의 시장 가치는 대략 58,000,000원 ~ 62,000,000원 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가:

본 건의 감정가는 71,000,000원입니다. 최근 시세 분석 결과(약 58,000,000원 ~ 62,000,000원)와 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 임차인 인수 보증금이 0원인 점과 권리 관계의 명확성을 고려하여, 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해야 합니다.

안정적인 낙찰과 수익성 확보를 위해, 60,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.