나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56819 [14] 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 소재 ""병점역(경부선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택(도시형생활주주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 전철역 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 13개호 로서,
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.
(2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 화재경보설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 토지로서, 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(병점지구)<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

본건 2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부 세대에 주택임차권 등기가 되어있으나 실질적 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56819 (14)

소재지: 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 6층602호

용도: 도시형생활주택 (공부상 업무시설)

감정가: 263,000,000원

토지면적: 22.37㎡ (약 6.77평)

건물면적: 43.80㎡ (약 13.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이앤엘엔피엘대부주식회사

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 진안동 소재, 병점역(경부선) 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 차량 출입이 가능하며 인근에 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 602호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 스프링클러 설비, 화재 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 이용 상태

토지는 세로장방형의 토지로서, 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책 제2종 구역, 도시재생 활성화 지역(병점지구), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 공부와의 차이

본건이 속한 건물의 2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나, 주택임차권 등기 등을 고려할 때 주거용으로 추정되는 부분이 있습니다. 본건 602호에 대한 직접적인 공부상 차이는 명시되지 않았으나, 건물 전체의 이용 현황을 확인해야 할 수 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 권리 분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

말소기준권리는 2021년 3월 11일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

등기부채권 총액은 1,060,000,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

2.2. 임차인 현황

임차인: 이창건

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-14

확정일자: 2021-05-10

배당신고일자: 2025-08-01

대항력: 없음

임차인 이창건은 대항력이 없으며, 보증금 190,000,000원은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

3. 상권분석

3.1. 주변 연립,다세대,빌라 시세 분석

입력된 최근 매매 정보 3건을 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일 거래: 52.38㎡ (약 15.85평) 연립주택(대원B동) 10,500만원 (약 662만원/평)

* 2026년 5월 12일 거래: 47.59㎡ (약 14.40평) 다세대주택(정림팰리스) 17,500만원 (약 1,215만원/평)

* 2026년 5월 5일 거래: 35.76㎡ (약 10.82평) 다세대주택(삼익가,나동) 9,100만원 (약 841만원/평)

본건(43.80㎡, 약 13.25평)의 감정가는 26,300만원으로, 평당 약 1,984만원 수준입니다. 이는 최근 거래된 주변 시세(평당 약 662만~1,215만원) 대비 상당히 높은 수준으로, 감정가가 고평가되었을 가능성이 있습니다. 특히 비교적 최신 건물(2014년 준공)인 '정림팰리스'의 경우에도 평당 1,215만원 수준의 거래가 있었습니다. 본건의 정확한 건물 연식은 명시되지 않았으나, 감정가 기준으로는 시세 대비 높은 것으로 판단됩니다.

4. 생활정보

4.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 경부선 병점역 북동측 인근에 위치하며, 차량 접근이 용이하고 인근 전철역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 병점역 주변으로 상업시설, 병원, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 주변에 화성중학교, 진안초등학교, 병점고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호할 것으로 보입니다.

4.2. 주변 시설 및 규제

* 혐오시설: 현재 조사된 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 확인하기 어렵습니다. 다만, 군용비행장 소음대책지역 및 비행안전구역에 해당합니다.

5. 잠재적 리스크

* 높은 감정가: 본건의 감정가는 최근 주변 실거래가 대비 현저히 높아, 유찰 가능성이 있으며 낙찰을 위해서는 상당한 가격 조정이 필요할 수 있습니다.

* 군 비행장 소음 영향: 군용비행장 소음대책 제2종 구역 및 비행안전제2구역에 포함되어 있어, 항공기 소음으로 인한 생활 불편이 발생할 수 있습니다. 최근 관련 법 개정으로 고도 제한은 완화되었으나, 소음 문제는 여전히 고려해야 할 부분입니다. 화성시는 수원비행장 소음영향도 조사를 통해 소음대책지역 지정 및 피해보상금 산정의 기초 자료를 마련하고 있으며, 2027년도 보상금 지급에 활용될 예정입니다.

* 공부와 실제 이용 현황 차이: 건물 내 일부 호실이 공부상 업무시설로 되어 있고 주거용으로 추정되는 점은, 본건(602호)의 실제 이용 현황 및 공부상 용도 확인이 필요함을 시사합니다.

* 임차인 관계: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당신고일이 늦어 보증금 회수에 문제가 발생할 수 있는 상황은 아니지만, 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동 병점역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 하지만 최근 주변 실거래가 시세 대비 감정가가 매우 높게 책정되어 있어, 상당한 가격 조정이 예상됩니다. 또한, 군 비행장 소음 구역에 해당되는 점과 건물 내 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 점들을 감안할 때, 현재 시점에서는 추가 유찰을 통해 시세에 부합하는 가격으로 접근하는 것이 합리적인 투자 전략으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 병점역 인근 역세권 입지: 역세권이라는 지리적 이점은 향후 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 준주거지역 및 지구단위계획구역: 지역 개발 가능성이 있으며, 향후 도시 계획에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 도시형생활주택: 비교적 소형 면적으로 실수요자의 접근성이 높을 수 있습니다.

* 고도제한 완화 수혜 가능성: 최근 고도제한 완화는 병점동 등 동부권 개발에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 263,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 분석 결과: 평당 약 662만원 ~ 1,215만원

* 본건 면적(약 13.25평) 기준 시세 범위: 약 8,776만원 ~ 16,098만원

현재 파악된 주변 시세와 본건의 높은 감정가를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 상당히 낮은 금액으로 입찰을 고려해야 합니다. 군 소음 등의 리스크 요인과 높은 감정가로 인한 유찰 가능성을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 희망 입찰가는 현재 파악된 최고 시세인 약 16,000만원 ~ 17,000만원 수준 을 고려하되, 실제 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

권장 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 180,000,000원 (보수적으로 접근 시)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.