나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56819 [8] 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 소재 ""병점역(경부선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택(도시형생활주주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 전철역 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 13개호 로서,
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.
(2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 화재경보설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 토지로서, 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(병점지구)<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

본건 2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부 세대에 주택임차권 등기가 되어있으나 실질적 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 4층 404호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

사건번호는 수원지방법원 2025타경56819 (8)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 136,000,000원입니다.

부동산의 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOO입니다.

건물의 전용면적은 22.54㎡ (약 6.82평)이며, 토지 면적은 11.52㎡ (약 3.49평)입니다.

토지의 제시외 면적 및 건물의 제시외 면적은 없습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 소재 병점역(경부선) 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 13개호로서, 외벽은 석재붙임마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호 등으로 구성되어 있습니다.

토지는 세로장방형 토지로서 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시재생 활성화 지역(병점지구), 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 3월 11일에 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 을1, 을2, 갑2, 갑3, 갑4, 을1-3, 을1-4, 갑5의 권리들이 등기되었으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서에 기재된 지상권 개요는 등기부 요약에서 확인되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김지은

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자/확정일자: 2022-11-01

* 배당신고일자: 2024-11-08

* 대항력: 없음

김지은 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 병점역 인근에 위치하여 상업 및 주거시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 다수의 주택 및 상가 시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 2026년 5월 실거래 사례를 보면,

* 진안동 526-17번지 대원B동 연립주택 (전용 52.38㎡, 1986년식)이 2026년 5월 4일에 105,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 200만원)

* 진안동 544-94번지 정림팰리스 다세대주택 (전용 47.59㎡, 2014년식)이 2026년 5월 12일에 175,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 368만원)

* 진안동 711-11번지 삼익가,나동 다세대주택 (전용 35.76㎡, 1991년식)이 2026년 5월 5일에 91,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 254만원)

본 건의 전용면적(22.54㎡)은 최근 거래 사례의 가장 작은 면적(35.76㎡)보다 작습니다. 이를 바탕으로 산정한 평당 가격 범위는 약 200만원에서 368만원입니다.

1.4. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로 이용 중이나, 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.

주택임차권 등기 등을 고려할 때 주거용으로 추정됩니다.

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 교육시설이 있을 가능성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이: 건물 2층 및 3층이 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나, 주거용으로 추정됩니다. 이는 향후 행정 처리나 용도 변경 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 미확인 임대 관계: 일부 세대에 주택임차권 등기가 되어 있으나 실질적인 임대 관계가 불분명합니다. 김지은 임차인은 대항력이 없으나, 기타 미확인 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 인한 복잡한 권리 관계가 있었으나, 현재는 매각으로 소멸될 권리만 남아있는 것으로 분석됩니다. 다만, 공동담보 물건은 여러 채권자의 이해관계가 얽혀있을 수 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 군용비행장 소음대책구역: 제2종 구역으로 지정되어 있어 소음 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 병점역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 도시형생활주택입니다.

현재 등기부상 권리 관계는 매각으로 모두 소멸될 예정으로 명확하며, 인수되는 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 확인되지 않은 임대 관계의 존재 가능성은 잠재적 리스크 요인입니다.

감정평가액 136,000,000원 대비 최근 실거래가격을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 병점역 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 도시형생활주택으로서 실수요자 및 투자자 모두에게 관심 대상이 될 수 있습니다.

* 권리 분석상 추가 인수 부담이 없어 명확한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 규모의 소형 주택의 경우 평당 약 250만원 내외의 가격으로 거래가 이루어졌습니다. 본 건의 전용면적(22.54㎡)을 고려했을 때, 이를 환산한 시장 가격은 약 5,700만원에서 8,300만원 범위로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 136,000,000원으로, 상기 추정 시장 가격 대비 높은 편입니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 보수적인 접근이 필요하며, 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여 잠재적 리스크와 시장 가격을 종합적으로 고려한 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 75,000,000원으로 제시합니다. 이는 감정가 대비 약 55% 수준으로, 보수적인 투자 관점에서 접근한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.