나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56819 [7] 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 소재 ""병점역(경부선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택(도시형생활주주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 전철역 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 13개호 로서,
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.
(2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 화재경보설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 토지로서, 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(병점지구)<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

본건 2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부 세대에 주택임차권 등기가 되어있으나 실질적 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경56819 (7)

소재지: 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 4층403호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.80㎡ (약 2.36평)

건물면적: 15.27㎡ (약 4.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 92,000,000원 (구천이백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 병점역(경부선) 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 전철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시재생 활성화 지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 3월 11일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요되어 있으나, 등기부상 말소 대상이며 현재 실제 권리 존재 여부는 불확실합니다.

3.3. 임차인 현황

* 이경민 임차인: 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2023년 6월 14일, 확정일자 2023년 4월 20일. 현재 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 등기부 요약

본건 건물등기부에는 소유권보존, 다수의 근저당, 주택임차권, 임의경매, 가압류, 지분가압류, 지분압류 등이 설정되어 있었으나, 모두 말소될 예정입니다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸합니다. 총 채권액은 1,320,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 주변의 도시형생활주택 및 다세대주택의 면적 대비 실거래가는 다음과 같습니다.

* 52.38㎡ (1986년식 연립): 10,500만원 (2026년 5월 거래) - ㎡당 약 20만원

* 47.59㎡ (2014년식 다세대): 17,500만원 (2026년 5월 거래) - ㎡당 약 37만원

* 35.76㎡ (1991년식 다세대): 9,100만원 (2026년 5월 거래) - ㎡당 약 25만원

4.2. 유사 물건 거래 사례

본건의 건물면적은 15.27㎡(약 4.62평)으로, 최근 거래 사례의 면적(35.76㎡ ~ 52.38㎡)보다 현저히 작습니다. 제공된 주변 거래 사례들의 ㎡당 가격을 적용하면, 본건의 시세는 약 3,054만원 ~ 5,650만원 범위로 추정됩니다. 이는 감정가 9,200만원 대비 다소 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재된 층이 있으나 주거용으로 추정됩니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 스프링클러, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 병점역이 인근에 위치하여 상업 시설 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다. 주변의 외부 지도 검색을 통한 추가적인 편의시설 및 혐오시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임차인: 이경민 임차인은 대항력이 없어 보증금 100,000,000원이 인수되지 않을 것으로 예상되나, 배당 현황 등 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 입지 관련 리스크

* 군사 시설 영향: 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 등으로 지정되어 있어, 소음이나 기타 군사 작전 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 법규 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등은 해당 지역 내에서의 건축 또는 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 물건 자체 리스크

* 면적: 15.27㎡로 매우 협소한 면적입니다. 이는 향후 매각 또는 임대 시 수요층을 제한할 수 있습니다.

* 용도 추정: 공부상 업무시설이 주거용으로 추정되는 점은 실제 이용 시 차이가 있을 수 있으며, 이에 따른 행정적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 감정가 대비 시세: 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 병점역 인근 역세권에 자리하고 있습니다. 소형 면적(15.27㎡)이 특징이며, 교통 및 편의시설 접근성은 양호합니다. 군사 시설 관련 제한 구역 편입 및 협소한 면적은 단점으로 작용할 수 있습니다. 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 임차인의 대항력 부재로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, ㎡당 감정가 수준이 주변 시세 대비 다소 높게 평가된 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 병점역 인근 역세권 입지

* 소형 면적으로 1인 가구 실수요 또는 소액 투자 가능성

* 대항력 있는 임차인 부재로 인한 권리 인수 부담 적음

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 92,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, ㎡당 약 20만원 ~ 37만원 수준의 거래가 이루어지고 있으며, 본건 면적(15.27㎡)에 적용 시 약 3,054만원 ~ 5,650만원의 시세 범위를 추정할 수 있습니다. 이는 감정가(9,200만원) 대비 현저히 낮은 수치입니다.

따라서, 입찰 시에는 감정가보다는 실제 시장가치와 경매의 특성(유찰 가능성 등)을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 건의 경우, 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점과 협소한 면적, 군사 시설 관련 제한 구역 편입 등을 감안하여, 보다 보수적으로 4,000만원 ~ 5,500만원 사이 의 입찰가를 고려하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 결정해야 합니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.