나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8355 [9] 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 ‘대구카톨릭대학교 효성캠퍼스’ 북측 인근에
위치하는 구분상가로서, 부근은 아파트단지, 상가, 나대지 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 제반
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물 내
1층 101호~103호, 105호~108호, 2층 201호,202호,204호,205호, 3층 301호 단위상가로서
사용승인일자는 2022년 11월 9일이며,
- 외벽: 화강석 및 스톤코트 마감
- 내벽: 시멘트몰탈 위 페인트 및 타일 마감
- 바닥: 콘크리트, 페인트 및 타일 마감
- 창호: 새시창호 등의 구조임.

이용상태

대상(1~12)는 근린생활시설임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

대상 토지는 동측으로 왕복2차선 포장도로 및 남측으로 폭 약 6m 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호(2018.05.31)), 지구단위계획구역(경산시
고시 제2018-72호(2018.05.31)), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호
(2018.05.31))(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호(2018
.05.31))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M),
경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설
등 500M), 경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주
거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호), 상대보호구역(대구카톨릭대학교), 상대보호구역
(하주초등학교), 역사문화환경보존지역(문화재청고시제2009-111호), 택지개발지구(경산하양
택지개발지구, 경상북도고시제2014-435(2014.12.15.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330, 1층 106호에 소재한 구분상가입니다.

건물은 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕으로, 2022년 11월 9일 사용승인되었습니다.

건물 구조는 외벽 화강석 및 스톤코트 마감, 내벽 시멘트몰탈 위 페인트 및 타일 마감, 바닥 콘크리트, 페인트 및 타일 마감이며, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

본 건은 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다.

내부에는 급·배수 및 위생, 소방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 면적

건물 전용면적은 34.20㎡ (약 10.35평)이며, 해당 토지 지분 면적은 27.88㎡ (약 8.43평)입니다.

토지 및 건물 제시 외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정평가액은 270,000,000원입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

1.4. 경매 정보

사건번호는 대구지방법원 2025타경8355(9)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 농OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공동담보 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330번지에 위치하며, 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 아파트단지, 상가, 나대지, 학교 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로는 왕복 2차선 포장도로, 남측으로는 폭 약 6미터의 보행자도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한 중로2류(폭 15m~20m), 특수도로(보행자전용도로)에 접해 있습니다.

다만, 가축사육제한구역(공동주택(아파트) 800M, 다중이용시설 등 500M, 주거밀집 800M), 상대보호구역(대구카톨릭대학교, 하주초등학교), 역사문화환경보존지역, 택지개발지구(경산하양 택지개발지구) 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존 등기는 2022년 11월 25일 주식회사한마음컨설팅 앞으로 되어 있습니다.

말소기준권리인 근저당은 2023년 4월 20일 농업협동조합자산관리회사(채권액 3,580,000,000원) 앞으로 설정되었습니다.

이후 안만구 명의의 근저당(2023년 7월 24일, 429,000,000원)이 설정되었습니다.

본건 경매 개시 결정은 2025년 6월 13일 농업협동조합자산관리회사(채권액 2,640,980,601원)의 신청으로 이루어졌습니다.

2025년 9월 30일 경산시 명의의 압류가 등기되었습니다.

총 등기부채권액은 4,009,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 1: 김 (전입/사업자일: 2024-04-02, 확정일자: 2024-04-03)

보증금: 30,000,000원, 차임: 1,000,000원

배당신고일자: 2025-08-14

대항력: 없음

임차인 2: 바로본주식회사(전입/사업자일: 2022-11-28, 확정일자: 2024-11-14)

보증금: 20,000,000원, 차임: 1,200,000원

배당신고일자: (미기재)

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리 (보증금)

바로본주식회사는 대항력이 있으므로, 해당 임차인의 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

김 임차인은 대항력이 없으나, 배당받지 못할 경우 보증금 30,000,000원을 인수해야 할 수도 있으므로 주의가 필요합니다.

따라서, 인수될 수 있는 총 보증금은 20,000,000원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 배후수요 및 상권 특성

본 건은 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스가 인접해 있어, 학생 및 교직원을 중심으로 한 배후수요가 풍부합니다.

주변에 아파트 단지와 기존 상가들이 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권으로서의 잠재력도 갖추고 있습니다.

이러한 입지적 특성상 유동인구가 많은 대학가 상권의 특성을 띱니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

대학가 상권은 비교적 안정적인 수요가 예상되며, 신축 건물(2022년 사용승인)이라는 점에서 시설 경쟁력을 확보하고 있습니다.

다양한 업종의 근린생활시설로서의 활용 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설 및 교육 시설

대학교 상권에 위치하여 식당, 카페, 편의점 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

대구카톨릭대학교 외에 하주초등학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

버스 정류장이 가까워 시내 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 '바로본주식회사'(보증금 20,000,000원)가 존재하여 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

대항력 없는 임차인 '김 '(보증금 30,000,000원) 역시 배당을 받지 못하면 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 임차인과의 명확한 소통 및 권리 관계 확인이 필수적입니다.

6.2. 채무 및 권리 관계 리스크

등기부상 총 채무액이 40억 원을 초과하는 등 채무 총액이 매우 높습니다.

공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 담보물건의 처리 결과에 따라 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한 리스크

가축사육제한구역, 학교 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 여러 법규에 의한 토지 이용 제한이 존재하여, 향후 건축 또는 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 시설 (혐오시설 유무)

주변 지역은 대학가 및 주거, 상업 시설 위주로 형성되어 있으며, 조사된 정보상으로는 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 유흥업소 밀집 지역, 대규모 폐기물 처리 시설 등)은 인접해 있지 않은 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스와 인접하여 풍부한 배후수요를 갖춘 근린상가입니다.

사용승인 연도가 비교적 최근(2022년)으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인이 존재하며, 등기부상 채무 총액이 매우 높아 권리 관계가 복잡하고 인수 부담 및 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대구카톨릭대학교 인근의 안정적인 대학가 상권 수요.

* 2022년 준공된 비교적 신축 건물이므로 시설 관리 및 경쟁력 확보 용이.

* 권리 관계의 복잡성으로 인해 시세 대비 저가 낙찰 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 270,000,000원입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있는 보증금은 '바로본주식회사'의 20,000,000원입니다.

예상 입찰가는 상기 감정가, 인수 보증금, 주변 시세, 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 20,000,000원은 낙찰 시 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 이를 반드시 감안하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.