나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8355 [11] 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 ‘대구카톨릭대학교 효성캠퍼스’ 북측 인근에
위치하는 구분상가로서, 부근은 아파트단지, 상가, 나대지 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 제반
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물 내
1층 101호~103호, 105호~108호, 2층 201호,202호,204호,205호, 3층 301호 단위상가로서
사용승인일자는 2022년 11월 9일이며,
- 외벽: 화강석 및 스톤코트 마감
- 내벽: 시멘트몰탈 위 페인트 및 타일 마감
- 바닥: 콘크리트, 페인트 및 타일 마감
- 창호: 새시창호 등의 구조임.

이용상태

대상(1~12)는 근린생활시설임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

대상 토지는 동측으로 왕복2차선 포장도로 및 남측으로 폭 약 6m 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호(2018.05.31)), 지구단위계획구역(경산시
고시 제2018-72호(2018.05.31)), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호
(2018.05.31))(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호(2018
.05.31))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M),
경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설
등 500M), 경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주
거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호), 상대보호구역(대구카톨릭대학교), 상대보호구역
(하주초등학교), 역사문화환경보존지역(문화재청고시제2009-111호), 택지개발지구(경산하양
택지개발지구, 경상북도고시제2014-435(2014.12.15.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8355 (11)

소재지: 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330, 1층 103호

용도: 근린상가 (제1종 및 제2종 근린생활시설)

감정가: 505,000,000원

토지면적: 41.71㎡ (약 12.62평)

토지 지분: 41.7136㎡ (약 12.62평)

건물면적: 51.17㎡ (약 15.48평)

건물 지분: 51.17㎡ (약 15.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부상 근저당권자이자 임의경매 신청 채권자)

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 특수도로(보행자전용도로), 택지개발지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구카톨릭대학교, 하주초등학교), 역사문화환경보존지역.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 경상북도 경산시 하양읍 서사리 소재로, '대구카톨릭대학교 효성캠퍼스' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 상가, 나대지, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본 건물 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 물건 토지는 동측으로 왕복 2차선 포장도로와, 남측으로는 폭 약 6미터의 보행자도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 4월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (금 3,580,000,000원)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 바로본

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입/사업일자: 2022-11-28

* 확정일자: 2024-11-14

* 대항력: 있음

* 임차인: 서 숙

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2018-02-26

* 확정일자: 2024-04-09

* 배당신고일자: 2025-07-16

* 대항력: 있음

인수 보증금: 본 건은 '대항력있는 임차인'이 존재하나, 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않을 가능성을 시사합니다. 다만, 대항력의 유무와 인수 보증금 합계의 기재 내용이 상반될 수 있으므로, 실제 현황에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액: 4,009,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 인근에 위치하여 대학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권 배후 수요가 기대됩니다.

주변에는 아파트 단지가 형성되어 있어 지역 주민을 위한 근린생활시설로서의 수요도 존재합니다.

건물 자체는 2022년 11월 사용 승인된 신축 건물로, 현대적인 상가 시설을 갖추고 있습니다.

상가로서의 이용도는 제1종 및 제2종 근린생활시설로, 업종 구성에 따라 다양한 고객층을 확보할 수 있습니다.

인근 도로 상황이 양호하여 차량 및 도보 접근성이 좋으며, 이는 상가 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

교육: 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스가 인근에 위치하며, 하주초등학교가 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 또한 고려될 수 있습니다.

편의시설: 주변의 상업 시설 및 아파트 단지로 인해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 두 명의 임차인이 대항력을 가지고 있는 것으로 명시되어 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 함께, 실제 임차인과의 계약 관계 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다. 잘못 판단 시 예상치 못한 금전적 손실이 발생할 수 있습니다.

높은 채권 총액: 총 40억 원 이상의 채권이 설정되어 있어, 경매 절차 진행 과정에서 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

공동담보: 공동담보 물건이 존재한다는 점은, 해당 채무가 다른 담보물의 매각 결과에 영향을 받을 수 있음을 의미하며, 잠재적인 추가 부담 가능성도 배제할 수 없습니다.

지역 제한: 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등으로 지정된 점은 향후 건물 이용이나 개발에 일부 제약을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물로서 좋은 입지 조건을 갖춘 근린상가입니다. 대구카톨릭대학교 인근이라는 지리적 이점과 양호한 교통 여건은 상가로서의 잠재력을 높여줍니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 '인수 보증금 합계 0원'이라는 상반된 정보는 가장 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 또한, 높은 채권 총액과 공동담보 물건의 존재는 추가적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

입찰 전, 임차인과의 관계, 보증금 인수 여부, 공동담보물의 현황 등 제반 사항에 대한 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

대학가 인근의 안정적인 배후 수요 (학생, 교직원).

신축 건물로 인한 유지보수 비용 절감 효과.

일반상업지역 내 위치하여 업종 선택의 폭이 넓음.

향후 택지개발지구 개발에 따른 지역 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 물건의 실거래가 동향, 유사 물건의 최근 매각 사례, 그리고 앞서 언급된 '대항력 있는 임차인'과 '인수 보증금 합계 0원'이라는 상반된 정보에 대한 명확한 법적 해석 및 추가적인 현장 조사가 필수적입니다. '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하나, 현재 정보로는 인수 보증금의 실제 부담 여부가 불확실하여 객관적인 산정이 어렵습니다. 따라서, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통한 시세 파악 후에 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.