나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10051 [3] 경상남도 창원시 의창구 팔용동 33-7 정우파티마빌딩 8층 801호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 창원공고 북측 인근에 위치하는 정우파티마빌딩 지하2층 201호 외 6개호로서, 부근은 신축중인 아파트단지, 주상복합아파트, 근린생활시설 및 숙박시설, 대형 유통판매시설, 병원, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건이 소재하는 정우파티마빌딩까지 제반 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황도 대체로 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상12층 건물내 지하2층 201호, 12층 1201호,8층 801호,5층 501호,4층 401호,3층 301호 및 2층 201호로서, 외벽 : 복합판넬, 드라이비트, 커튼월 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인트마감, 벽지마감, 인테리어마감 등 바닥 : 데코타일, 디럭스타일 마감 등 천정 : 텍스마감, 인테리어마감 등 창호 : 알미늄샤시창호, 강화유리문 등 구조

이용상태

기호1,2,3,7 : 사무소 구조이나, 현황 공실상태임. 기호4:산후조리원(상호:000산후조리원) 기호5:4개 호실로 구분된 사무소 구조이며, 사무소 1개호(상호:000신용정보 창원출장소)는 영업중이나, 나머지는 공실상태임. 기호6:3개 호실로 구분된 사무소 구조이며, 현황 전부 공실상태임.

설비내역

건물내 급수.배수 및 공동 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형.평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 북서측으로 대로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적이 되는 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합),가축사육제한구역(전부제한),상대보호구역(창원공업고등학교)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2026타경10051 (3)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 팔용동 33-7 정우파티마빌딩 8층 801호

용도: 근린상가

감정가: 490,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 마OOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 52.60㎡ (약 15.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 296.50㎡ (약 89.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 개요

건물명: 정우 파티마 빌딩

구조: 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕, 지하 2층, 지상 12층

사용승인일: 2003년 06월 04일

본건 위치: 8층 801호

1.4. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 창원공업고등학교 북측 인근에 위치함.

주변은 신축 아파트 단지, 주상복합 아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 대형 유통판매시설, 병원, 학교 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량의 접근이 용이하며, 일반적인 도로 및 교통상황은 대체로 무난함.

건물 북측 및 북서측으로 대로와 각각 접하고 있음.

대중교통 사정도 양호한 편임.

2.3. 토지 이용계획

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)에 해당함.

가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(창원공업고등학교)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2016년 09월 30일 접수된 마산시농업협동조합의 근저당권 (1,392,000,000원)

등기부채권 총액: 1,392,000,000원

기타 등기사항:

- 소유권보존 (박인숙)

- 소유권이전 (김성진 외 2명, 상속)

- 마산시농업협동조합의 근저당권 (말소기준권리)

- 마산시농업협동조합의 임의경매 개시 결정 (본건 사건)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 구체적인 내용은 추가 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자 현황 및 임대차 조건에 대한 철저한 조사가 필요함. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으며, 이는 추가적인 부담이 될 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 제1종근린생활시설, 제2종근린생활, 업무시설 등으로 이용 가능함.

현재 일부 호실은 사무실이나 산후조리원으로 이용 중이며, 사무실 중 일부는 영업 중이나 다수가 공실 상태로 파악됨.

4.2. 주변 상업 시설

주변에 대형 유통판매시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 잠재적인 고객 유입이 기대됨.

신축 아파트 단지 및 주상복합 아파트의 배후 수요도 존재함.

4.3. 상권 전망

창원시 의창구의 중심 상업지역에 위치하여, 지속적인 개발과 함께 상권 활성화 가능성이 있음.

다만, 현재 공실률이 높다는 점은 단기적인 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 병원, 대형 유통판매시설 등 생활 편의 시설 이용이 편리함.

5.2. 교육 시설

창원공업고등학교가 인근에 위치함. (상대보호구역)

5.3. 주거 환경

인근 신축 아파트 단지 및 주상복합 아파트 배후로 안정적인 주거 수요가 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대료 수취 문제

현재 다수의 호실이 공실 상태이며, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크임.

신규 임차인 확보 및 임대료 협상에 상당한 노력이 필요할 수 있음.

6.2. 미확인 권리

등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으므로, 이에 대한 상세 조사 및 권리 분석이 필수적임.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 경기 변동 및 지역 개발 계획에 따른 가치 변동 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 창원시 의창구의 주요 상업 지역에 위치한 건물 내 상가로, 입지 자체는 우수하다고 판단됨.

주변의 개발 호재와 배후 수요를 바탕으로 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있음.

그러나 현재 다수의 공실과 임대 관계 미상의 임차인 존재는 단기적인 수익 창출에 어려움을 줄 수 있는 요인임.

말소되지 않는 지상권 등의 권리관계에 대한 철저한 확인이 반드시 선행되어야 함.

높은 채권 총액 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 향후 경매 진행 시 가격 메리트를 높일 수 있는 요소로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

창원시 의창구의 중심 상업지에 위치하며, 대로변 접근성이 좋음.

신축 주거단지, 상업 시설, 교육 시설 등이 인접하여 잠재 수요가 높음.

8.2. 가격 메리트 확보 가능성

높은 담보 채권액과 감정가의 괴리를 고려할 때, 경매 진행 시 시세보다 저렴한 가격으로 낙찰받을 가능성이 있음.

8.3. 리모델링 및 재활용 잠재력

다수 공실로 인해, 향후 리모델링이나 용도 변경 등을 통해 수익성을 극대화할 수 있는 기회가 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 해당 경매의 진행 차수, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 감정가 490,000,000원 대비 높은 채권 총액(1,392,000,000원)을 고려할 때, 유찰 가능성이 있으며, 차후 진행되는 경매에서 가격 메리트가 커질 것으로 예상됩니다.

구체적인 입찰가 산정은 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현재로서는 감정가의 50%~70% 수준을 잠재적인 입찰 범위로 고려해 볼 수 있으나, 이는 추후 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.