나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10051 [2] 경상남도 창원시 의창구 팔용동 33-7 정우파티마빌딩 12층 1201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 창원공고 북측 인근에 위치하는 정우파티마빌딩 지하2층 201호 외 6개호로서, 부근은 신축중인 아파트단지, 주상복합아파트, 근린생활시설 및 숙박시설, 대형 유통판매시설, 병원, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건이 소재하는 정우파티마빌딩까지 제반 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황도 대체로 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상12층 건물내 지하2층 201호, 12층 1201호,8층 801호,5층 501호,4층 401호,3층 301호 및 2층 201호로서, 외벽 : 복합판넬, 드라이비트, 커튼월 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인트마감, 벽지마감, 인테리어마감 등 바닥 : 데코타일, 디럭스타일 마감 등 천정 : 텍스마감, 인테리어마감 등 창호 : 알미늄샤시창호, 강화유리문 등 구조

이용상태

기호1,2,3,7 : 사무소 구조이나, 현황 공실상태임. 기호4:산후조리원(상호:000산후조리원) 기호5:4개 호실로 구분된 사무소 구조이며, 사무소 1개호(상호:000신용정보 창원출장소)는 영업중이나, 나머지는 공실상태임. 기호6:3개 호실로 구분된 사무소 구조이며, 현황 전부 공실상태임.

설비내역

건물내 급수.배수 및 공동 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형.평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 북서측으로 대로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적이 되는 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합),가축사육제한구역(전부제한),상대보호구역(창원공업고등학교)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원에서 진행하는 2026타경10051 (2) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경상남도 창원시 의창구 팔용동 33-7 정우파티마빌딩 12층 1201호이며, 해당 건물은 일반상업지역에 위치한 제1종근린생활시설, 제2종근린생활, 업무시설로 복합 사용되는 건물입니다.

건물은 철골철근콘크리트조로, 지하 2층, 지상 12층 규모이며, 총 37개 호실로 구성되어 있습니다.

본 물건의 감정가는 356,000,000원이며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다.

해당 호실의 전유 면적은 토지 38.25㎡ (약 11.57평) 및 건물 215.58㎡ (약 65.22평)입니다.

건축물대장상 건물대지권의 면적은 660㎡ (약 199.65평)이며, 연면적은 5479.05㎡ (약 1657.35평)입니다.

채권자는 마OOOO (마산시농업협동조합)이며, 본 경매는 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 창원공업고등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 신축 아파트 단지, 주상복합 아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 대형 유통판매시설, 병원, 학교 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

건물까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 역시 대체로 무난한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

인접 도로 상태는 북측 및 북서측으로 대로와 접해 있어 접근성이 좋습니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창원공업고등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2016년 9월 30일 접수된 마산시농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

등기부상 소유권 보존 등기(갑1)는 2003년 6월 10일에 박인숙 명의로 이루어졌습니다.

이후 2026년 1월 19일 김성진 외 2명의 상속 소유권 이전 등기(갑4)가 있었으며, 2026년 1월 27일 마산시농업협동조합의 임의경매 개시 결정 등기(갑5)가 마쳐졌습니다.

등기부채권 총액은 1,392,000,000원입니다.

현황 파악 결과, 임차인 중 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다.

다만, 기타 참고사항에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 임대차 관계에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 팔용동 일대는 주거 단지와 상업 시설, 업무 시설이 조화롭게 발달한 지역입니다.

신축 아파트 단지들이 인근에 조성되면서 배후 수요가 꾸준히 증가하고 있으며, 대형 유통 시설, 병원, 학교 등의 생활 편의 시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

건물이 위치한 정우파티마빌딩 자체적으로도 다양한 근린생활시설 및 업무 시설이 입점해 있어 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

신축 중인 아파트 단지 및 주상복합 등이 주변에 있어 지속적인 상권 성장 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 창원공업고등학교와 인접해 있으며, 주변에 다양한 학교 시설이 있어 교육 환경이 양호합니다.

또한, 대형 유통판매시설, 병원 등의 편의 시설이 가까이 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

차량 접근성이 좋고, 대로변에 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

다만, 일부 검색 결과에서 주변 공장 및 대형 트럭으로 인한 소음이 발생할 수 있다는 언급이 있어 이 점은 유의해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이 존재한다는 점입니다.

이는 경매 절차를 거쳐도 해당 권리가 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다는 의미이며, 지상권 설정 기간 동안 토지 사용에 제약이 발생하거나 지료 지급 의무가 발생할 수 있습니다.

또한, '임대관계는 미상임'으로 표기되어 있어, 혹시 모를 미등기 임차인이나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

일부 호실의 공실 상태는 해당 건물의 임대 시장 상황이나 잠재적 문제를 시사할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 내 주요 상업 및 주거 지역에 위치하여 입지 조건은 우수합니다.

다양한 편의 시설과 좋은 교통 환경은 장점이나, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 권리상의 하자가 존재합니다.

이 지상권의 내용(설정 목적, 기간, 지료 등)을 정확히 파악하는 것이 본건의 투자 가치를 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.

지상권 문제를 명확히 해결하지 못할 경우, 상당한 재산상의 손실이나 재산권 행사 제약이 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지 조건과 주변 개발로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

다양한 업종의 상가 및 사무실로 활용될 수 있어 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

인수할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 단순한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가 356,000,000원을 기준으로 하되, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 인수 부담을 철저히 고려하여 산정해야 합니다.

지상권의 정확한 내용(설정 이유, 기간, 지료 등)을 파악한 후, 이를 감정가에서 차감하거나 추가적인 비용을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

또한, 주변 시세 및 임대 수익률, 예상 공실률 등을 종합적으로 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.