나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10033 [2] 경상남도 김해시 외동 1256-3 덕산베스트코아 3층 306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무진 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 외동 소재 '임호초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설 및 아파트단지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 운행 상황 등을 종합고려시 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 8층건 내 제1층 제108호 및 제3층 제306호로서 외벽 : 석재 및 복합판넬 등 마감 내벽 : 인테리어 마감 창호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

①기호1) : 집합건축물대장상 용도는 '소매점'이며, 현황 연접한 구분건물(동소 107호)과 일체로 음식점으로 이용중입니다. ②기호2) : 집합건축물대장상 용도는 '일반음식점 '이며, 현황 '사무실'로 이용중입니다.

설비내역

대상물건이 속한 건물 내에 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 2필 일단의 장방형의 평지로서 '상업용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지 서측으로 대로2류, 동측으로 보행자전용도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1), 기호2) 공히 - 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역(중심상업용지), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 보행자전용도로(1991-12-31)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01) 입니다.

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 ①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ②대상물건 기호1) 및 기호2)위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다. ③대상물건 기호1)은 기준시점 현재 연접한 구분건물(107호)과 일체로 이용중인 바 참고하시기 바랍니다. ④대상물건 기호1)은 집합건축물대장(전유부, 갑)에 위반건축물『건축과-34584(2023.11.20.)호에 의해 위반건축물표시[근린생활시설 목조 14㎡ 무단증축「건축법」제14조 위반, 조경훼손(무단증축)4㎡「건축법」제42조위반, 건축선에 따른 건축제한 위반(목재계단)2.64㎡ 건축선위반「건축법」제47조위반]』로 표시되어 있는 바, 경매 업무 및 참여시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2026타경10033 (2)

소재지: 경상남도 김해시 외동 1256-3 덕산베스트코아 3층 306호

용도: 근린상가

감정가: 83,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

토지 면적: 15.67㎡ (약 4.74평)

건물 면적: 61.60㎡ (약 18.63평)

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 외동 소재 '임호초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설 및 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 운행 상황 등을 종합 고려 시 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

본건 대지권의 목적인 토지 서측으로 대로2류, 동측으로 보행자 전용도로가 소재하여 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (물건명세서상 '지상권개요' 언급 있으나, 등기부상 확인되지 않음)

말소기준권리: 에스비아이저축은행의 2021년 12월 9일자 가압류 (등기부 갑6)

임차인 현황:

* 희망노인복지센터 (대표: 김 )

보증금: 10,000,000원

차임: 80,000원

전입일자(사업일자): 2020-06-23

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026-03-17

대항력: 있음

주의사항: 대항력 있는 임차인으로, 확정일자가 없어 배당받지 못할 경우 보증금 10,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인 보증금 인수 여부는 추가 확인 필요)

1.3. 상권분석

주변 환경: 상업시설 및 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 잠재적 고객층이 확보된 지역입니다.

주요 업종: 본 건물은 근린생활시설로 용도 기재되어 있으며, 인근에 다양한 상업시설이 밀집해 있어 일반음식점, 소매점 등 다양한 업종으로 활용 가능합니다.

건물 구조 및 이용 현황:

총 8층 건물 내 3층 306호입니다.

집합건축물대장상 용도는 '일반음식점'이나, 현황 '사무실'로 이용 중입니다.

인접한 107호와 일체로 음식점으로 이용 중인 1층 108호와 구분하여, 본건 306호는 사무실로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 임호초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주위 상업시설로 인한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

의료시설: 관련 정보 없음.

1.5. 잠재적 리스크

위반 건축물: 본건과 동일 건물 내 1층 108호에 위반 건축물 (무단 증축, 조경 훼손, 건축선 위반 등)이 존재합니다. 이는 본건 306호와 직접적인 관련은 없으나, 건물 관리 또는 민원 발생 시 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 임차인이 대항력이 있으나 확정일자가 없어, 배당받지 못할 경우 보증금(10,000,000원)을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

임대 관계 미상: 해당 호실의 현재 임대 현황이 미상으로, 공실 위험 또는 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 외동 상업지역 내 위치하여 입지 조건은 무난한 편입니다. 근린상가로서의 활용 가능성과 임대 수요가 기대됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 건물 내 위반 건축물 문제 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 상권: 주거 및 상업시설이 혼합된 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

합리적인 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 감정가로 낙찰 시 시세차익 가능성.

향후 개발 가능성: 김해시의 지속적인 도시 개발 계획에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원 인수 가능성을 고려할 때, 명도 비용 및 인수 보증금을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

상권 분석, 건물 상태, 임차인 협상 등을 종합적으로 고려하여 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (예: 58,100,000원 ~ 70,550,000원)

주의: 본 입찰가 산정은 잠정적인 것으로, 실제 투자 시에는 현장 방문, 임차인 협상, 주변 시세 조사 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

주변 시설 검색 및 혐오시설 표시에 관한 요청은 외부 지도 서비스나 검색 사이트 접근 권한이 없어 수행할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.