나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10126 [3] 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율태 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 "북삼고등학교" 남측 인근에 위치하는 "(통칭)까사빌" 제2층 제201호외 6세대 단위세대로서, 부근 일대는 연립다세대주택 및 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있으며 간선도로와의 접근성 등에서 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가~사) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건 중 제2층 제201호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제401호, 제5층 제501호, 제5층 제502호 총7세대의 단위세대로서, <사용승인일자 : 2017.07.25> - 외벽 : 징크판넬, 석재붙임, 스톤코트 및 몰탈위페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지마감, 일부 타일마감 등. - 바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 마감 등. - 천정 : 벽지마감 등. - 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(가~사) '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, '다세대주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 폭 약10미터 내외 및 북동측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로) (접합), 가축사육제한구역(2025-10-28)(일부제한지역_모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(칠곡교육지원청 고시)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경10126 (3)

소재지: 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6, 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 3천 9백만원 (139,000,000원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유제십육차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건축물 정보:

- 건물명칭: (통칭)까사빌

- 사용승인일자: 2017년 07월 25일

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물

- 총 연면적: 659.38㎡ (약 199.47평)

- 대지 면적: 449.6㎡ (약 136.00평)

- 주용도: 공동주택

- 해당 호수: 3층 301호

토지 면적: 56.20㎡ (약 16.99평)

건물 면적: 68.57㎡ (약 20.75평)

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 "북삼고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

부근 일대는 연립다세대주택, 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 간선도로와의 접근성 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 토지는 북서측으로 폭 약 10미터 내외 및 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10~12m) 및 소로2류(폭 8~10m)에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(일부 제한 지역), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

- 소유권 보존: 윤 (2017-08-24)

- 근저당: 농협은행주식회사 (264,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당: 우리은행 (360,000,000원) - 말소

- 임의경매: 유더블유제십육차유동화전문유한회사 (320,456,802원) - 말소

등기부채권 총액은 624,000,000원입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 지상권은 말소되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 해당 사항 없음)

임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계: 미상

- 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 진행 시 각별한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 일부 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 시설과의 거리는 다소 있으나, 주거지 내 상권으로서 기본적인 수요를 충족시킬 것으로 보입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악된 정보상으로는 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 "북삼고등학교" 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조로 외벽은 징크판넬, 석재붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등으로 이루어져 있습니다.

내벽은 벽지, 일부 타일 마감이며, 바닥은 내장바닥재 및 타일 붙임 마감으로 되어 있습니다.

창호는 새시 창호입니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

- 임대관계 미상: 임차인의 점유 여부 및 대항력 보유 여부가 불확실합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간 소요를 야기할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

- 공동담보, 유동화 물건: 해당 물건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 채권 관계가 복잡할 가능성이 있으며, 이로 인해 경매 절차 및 명도 과정에서 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

- 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등의 지정은 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2017년 사용승인된 비교적 신축의 다세대주택으로, 일괄 매각 대상이므로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

북삼고등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 기본적인 교통 및 생활 환경은 양호한 편입니다.

그러나 임대관계가 미상이고, 공동담보 및 유동화 물건이라는 점은 명도 및 권리 관계 파악에 있어 주의를 요하는 부분입니다.

또한, 감정평가액(1억 3천 9백만원)과 제공된 최근 매매 정보를 비교했을 때 시세 차이가 존재하여, 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

- 신축 연도: 2017년 사용승인으로 비교적 최신 축에 속하는 건물입니다.

- 일괄 매각: 토지 및 건물을 동시에 취득하여 활용 가치가 높습니다.

- 주거 지역 입지: 조용한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기에 건축된 "그린캐슬" 단지의 전용면적 54.88㎡(약 16.6평)가 2026년 5월 18일 6,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 평당 약 39.1만원으로 환산할 수 있습니다.

본건의 건물 전용면적은 68.57㎡(약 20.75평)이므로, 이 시세를 기준으로 단순 환산 시 약 8,116만원 수준의 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

그러나 본건의 감정가는 1억 3천 9백만원으로, 위 시장가와 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 건물의 특정 장점, 또는 다소 높은 평가가 반영되었을 가능성이 있습니다.

임차인 정보가 불명확하고, 공동담보 및 유동화 물건이라는 점을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

시장 시세와 감정가의 차이, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 9천 5백만원 수준을 제안합니다. 이는 시장가의 상단부이면서도 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 금액입니다.

최종 입찰가 산정 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 명도 대상 권리 및 임차인 정보를 최대한 파악한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.