나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10126 [4] 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율태 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 "북삼고등학교" 남측 인근에 위치하는 "(통칭)까사빌" 제2층 제201호외 6세대 단위세대로서, 부근 일대는 연립다세대주택 및 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있으며 간선도로와의 접근성 등에서 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가~사) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건 중 제2층 제201호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제401호, 제5층 제501호, 제5층 제502호 총7세대의 단위세대로서, <사용승인일자 : 2017.07.25> - 외벽 : 징크판넬, 석재붙임, 스톤코트 및 몰탈위페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지마감, 일부 타일마감 등. - 바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 마감 등. - 천정 : 벽지마감 등. - 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(가~사) '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, '다세대주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 폭 약10미터 내외 및 북동측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로) (접합), 가축사육제한구역(2025-10-28)(일부제한지역_모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(칠곡교육지원청 고시)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경10126 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 139,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 56.20㎡ (약 17.0평)

토지지분: 56.2㎡ (약 17.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.57㎡ (약 20.7평)

건물지분: 68.57㎡ (약 20.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 및 토지 관련 정보

건축물 표제부 요약:

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물

주용도: 공동주택

사용승인일자: 2017년 7월 25일

총 층수: 5층

건축면적: 223.34㎡ (약 67.6평)

대지 면적: 449.6㎡ (약 136.0평)

건폐율: 49.68%

용적률: 146.66%

옥내 기계식 주차대수: 8대

전유부 정보:

해당 층: 3층

호수: 302호

전용면적: 68.57㎡ (약 20.7평) (건물면적과 동일)

1.5. 특이사항 및 정보

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

감정평가서 요약 요항표:

- 위치 및 주위환경: 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 "북삼고등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 연립다세대주택, 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통시됨.

- 교통상황: 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있어 간선도로와의 접근성 등에서 교통상황은 보통시됨.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 제3층 제302호. 외벽은 징크판넬, 석재붙임, 스톤코트 및 몰탈위페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지마감, 일부 타일마감, 바닥은 내장바닥재 및 타일붙임 마감, 천정은 벽지마감, 창호는 새시창호 등임.

- 이용상태: 다세대주택으로 이용중임.

- 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

- 토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

- 인접 도로상태등: 토지 북서측으로 폭 약 10미터 내외 및 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역임.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타 참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 입지 환경

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 "북삼고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변에는 연립다세대주택, 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 간선도로와의 접근성 또한 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 토지는 북서측 약 10미터, 북동측 약 8미터 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 소로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

2.5. 주변 혐오시설

주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 입지에 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 9월 4일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(채권금액 240,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 요약

- 소유권보존: 윤선숙 (2017-08-24)

- 근저당: 농협은행주식회사 (2017-09-04, 240,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당: 우리은행 (2023-03-24, 360,000,000원) - 말소

- 임의경매: 유더블유제십육차유동화전문유한회사 (2025-12-17, 320,456,802원) - 말소

3.3. 인수되는 권리

본 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

- 임차인: 김

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 600,000원

- 전입일자: 2024-08-23

- 확정일자: (정보 없음)

- 배당신고일자: 2026-02-26

- 대항력: 없음

- 비고: (정보 없음)

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임차인 관련 주의사항: 김 임차인은 전입일자(2024-08-23) 대비 배당신고일자(2026-02-26)가 빠르지만, 대항력은 없는 것으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 거래 현황

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2014년 준공된 '그린캐슬(101,102동)' 전용면적 54.88㎡가 2026년 5월 18일에 6,500만원에 거래되었습니다. 또한, 2001년 준공된 '대성그린원룸16' 전용면적 30.36㎡는 2026년 5월 14일에 1,200만원에, 1999년 준공된 '성경하이츠빌라105' 전용면적 76.18㎡는 2026년 5월 16일에 6,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

4.2. 시세 분석

본건은 2017년 7월에 사용승인된 건물로, 제공된 매매 사례 중 가장 최신 건물(2014년 준공)보다 연식이 짧습니다. 전용면적 68.57㎡(약 20.7평) 기준, 가장 유사한 2014년 준공된 '그린캐슬'의 거래가(6,500만원)를 기준으로 환산하면, 본건의 시세는 약 8,000만원 초반대로 추정해 볼 수 있습니다 (면적 대비 약 118만원/㎡). 그러나 감정가는 139,000,000원으로, 제공된 주변 실거래가 및 일반적인 지역 시세(5천만원~1억원 내외) 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.3. 감정가 적정성

본건의 감정가 139,000,000원은 비교적 최근 연식(2017년)이라는 점을 감안하더라도, 주변 최근 실거래가 수준 및 지역 시세 범위를 상회하는 수준입니다. 따라서 입찰 시 감정가보다는 실거래가 및 시장 상황을 고려한 전략이 필요해 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 북삼초등학교, 북삼중학교, 북삼고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 가능하며, 버스 승강장이 가까워 대중교통 접근성 또한 좋습니다.

5.3. 주변 환경

지역 자체가 주거 지역으로 형성되어 있으며, 인근에 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시장가 괴리

제공된 주변 실거래가 데이터 및 일반적인 지역 시세 범위를 고려할 때, 본건의 감정가(139,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 낙찰 후 시세 차익 확보에 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 과도한 채무 총액

등기부채권 총액이 600,000,000원으로 감정가 139,000,000원을 크게 상회합니다. 이는 경매 절차 진행 시 잠재적 변수나 낙찰가의 하한선에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

6.3. 임대관계 미확인

기타 참고사항에 "임대관계: 미상임"으로 기재되어 있어, 임차인 김 외에 다른 임대차 관계가 존재하는지 여부를 사전에 파악할 필요가 있습니다. 혹시 모를 미확인 임차인으로 인한 명도 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년에 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 주변 환경 및 교통 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 제공된 주변 실거래가 및 일반적인 지역 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점, 그리고 총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 임대 관계 미상 또한 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 연식(2017년 준공)으로 신축급에 속하여 상품성이 양호합니다.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 외에는 별도의 인수 부담이 없습니다.

* 주거지역으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 139,000,000원이지만, 제공된 주변 실거래가 및 일반적인 지역 시세(약 5천만원~1억원)를 고려할 때, 감정가 대비 낮은 금액에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다. 또한, 2017년 준공이라는 점을 감안하여, 주변 시세 범위를 상회하는 수준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 100,000,000원에서 115,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 이는 제공된 실거래가 대비 높은 금액이며, 감정가보다는 낮은 금액으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.