나이스옥션 법원경매 여주 2024타경36577 [1] 경기도 이천시 호법면 안평리 198 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼 · 평가일 2024.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 호법면 안평리 소재 "안평3리마을회관" 남측 및 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 등 농촌마을ㆍ농경지대이며, 인근지역은 농촌마을ㆍ농경지대 ㆍ공업 및 창고시설ㆍ국도변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호(1,4) 토지는 제반 차량 출입 자유로운 상태로 인근 도로의 계통 등 차량의 이용편 대체로 무난한 편, 기호(3)은 중소형 차량 및 농기계 출입 가능, 기호(7)은 농기계 출입 가능한 상태이며, 공히 인근 버스정류장의 위치 및 노선 등 대중교통여건은 대체로 보통 임.

형태 및 이용상태

기호1은 대체로 사다리형의 인접지와 등고 평탄한 농식물관련시설 건부지, 기호2는 부정 형의 인접지와 등고 평탄한 답, 기호3은 부정형의 인접지와 등고 평탄한 전 및 답, 기호 4는 대체로 사다리형의 인접지와 등고 평탄한 단독주택 및 근린생활시설 건부지, 기호7은 부정형의 인접지와 등고 평탄한 답, 기호8은 부정형의 인접지와 등고 평탄한 전 및 답상 태임.

인접 도로상태

기호1은 북측으로 왕복4차선의 중부대로798번길이 개설되어 있으며, 이 도로는 북동측으로 중부대로(국도42호선)과 연결, 기호2는 남측으로 미개설 지목 ‘도로’에 접하는 상태이며, 기호3는 남측으로 콘크리트포장 농로가 개설되어 있으며, 이 도로는 북서측으로 중부대로 798번길과 연결, 기호4는 북측 및 북동측으로 마을내 세로(중부대로760번길)이 개설되어 있으며, 이 도로는 남동측으로 중부대로798번길과 연결, 기호7은 북측으로 현황 농로가 소재하며, 이 도로는 북측으로 중부대로798번길과 연결, 기호8은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

?기호1 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진 흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> ?기호2,3,7,8 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사 육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책 지역<환경정책기본법> ?기호4 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질 보전특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임. (2) 본건 기호4 토지 동측 일부는 지적도 및 목측상 인접 어린이놀이터에 포함되어 있는 것 으로 조사되는 바, 권리관계 및 위치 등 입찰시 각별히 유의바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1. 건물의 구조 기호5 건물은 2016.12.27. 사용승인을 득한 강파이프구조 판넬지붕 1층 동.식물관련시설 로서, 벽체 : 판넬벽체 창호 : 하이샷시창 기호6 에이동은 2000.08.29. 사용승인을 득한 조적조 스라브지붕 단층주택으로서, 외벽 : 외장벽돌치장쌓기마감 창호 : 하이샷시창 기호6 비동은 2007.06.13. 사용승인을 득한 칼라강판지붕 경량철골구조 2층 제2종근린생활 시설로서, 외벽 : 목재사이딩마감 창호 : 하이샷시창

이용상태

기호5 : 버섯재배사(공실), 선별실(현황 주거용) 기호6 에이동 : 단독주택(방3, 거실, 주방, 욕실2) 기호6 비동 : 근린생활시설

설비내역

기호5 : 급ㆍ배수 등 위생설비 등 되어 있음 기호6 에이동 : 급ㆍ배수 등 위생설비, 태양광발전설비 등 되어 있으며 개별난방임. 기호6 비동 : 급ㆍ배수 등 위생설비 등 되어 있음

부합물 및 종물

별첨 ‘건물개황도 및 내부구조도’와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임. (2) 본건 기호5 건물은 동식물관련시설로 등재되어 있으나 선별실 부분은 현황 주거형 상태 인 바, 입찰시 현황 등에 대하여 유의바람. (3) 본건 기호6 건물에 부합된 철제계단 및 목재데크는 건물에 포함하여 평가하였음. (4) 본건 기호6 건물에 설치된 태양광설비는 2018년경 35.28kw로 설치된 것으로 조사되는 바, 관리상태 등에 대하여 입찰시 재확인바람. (5) 본건 기호6 건물에 부합된 제시외 건물 일부는 지적도 및 목측상 인접지에 걸쳐 소재 하는 것으로 조사되는 바, 추후 정확한 위치 등 측량에 의하여 재확인하여야 할 것으로 사료되어 입찰시 유의바람. (6) 본건 기호5 건물은 197-1번지, 197-2번지, 198번지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으 나, 197-1번지 및 197-2번지는 2017.01.26. 198번지에 합병된 것으로 조사되는 바, 입 찰시 참고바람.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1: 농지취득자격증명 제출 필요(매각허가결정시까지 미제출시 매수보증금 반환하지 않음, 별첨 2026. 5. 12.자 호법면 사실조회회신서 참조). 지목은 '전'이나 현황은 '대지'로 이용중임
3. 목록5: 공부상 동식물관련시설로 등재되어 있으나, 일반건축물대장 도면상 선별실 부분은 목측상 현황 주거형태로 조사됨(감정평가서 참조)
4. 목록1: 지상 소재 컨테이너 및 이동식 창고는 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 여주지원 2024타경36577 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 건입니다.

소재지는 경기도 이천시 호법면 안평리 198번지이며, 용도는 동물 및 식물 관련시설로 등재되어 있습니다.

토지면적은 431.00㎡ (약 130평)이며, 건물면적은 244.94㎡ (약 74평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 건의 감정가는 236,058,120원입니다.

채권자는 김OO이며, 특이사항으로는 농지취득자격증명 제출 필요, 공동담보, 일괄매각 등이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 이천시 호법면 안평리 소재 "안평3리마을회관" 남측 및 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택 등이 있는 농촌마을과 농경지가 주를 이루며, 인근 지역에는 공업 및 창고시설, 국도변 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다.

교통 상황으로는, 기호(1,4) 토지는 제반 차량의 출입이 자유롭고 인근 도로망 이용이 대체로 무난합니다. 기호(3) 토지는 중소형 차량 및 농기계 출입이 가능하며, 기호(7) 토지는 농기계 출입이 가능합니다. 인근 버스정류장의 위치 및 노선 등 대중교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.

인접 도로 상태를 보면, 기호1 토지는 북측으로 왕복 4차선의 중부대로798번길이 개설되어 있으며, 이는 중부대로(국도42호선)와 연결됩니다. 기호3 토지는 남측으로 콘크리트 포장 농로가 개설되어 중부대로 798번길과 연결됩니다. 기호4 토지는 북측 및 북동측으로 마을 내 세로(중부대로760번길)가 개설되어 있으며, 기호7 토지는 북측으로 현황 농로가 소재하여 중부대로798번길과 연결됩니다. 기호2 토지는 남측으로 미개설된 '도로'에 접해 있으며, 기호8 토지는 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태로는, 대부분의 토지가 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당하며, 기호4 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황상 인수되는 보증금은 0원입니다. 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

토지 등기부 요약에 따르면, 현재 소유권은 여러 차례 이전되었으며, 말소기준권리는 2015년 8월 4일에 설정된 호법농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이보다 앞선 권리들을 제외한 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 2023년 11월 9일에 설정된 김성준의 가압류(갑12)와 2024년 7월 8일에 설정된 김성준의 강제경매(갑13)는 말소될 예정이며, 현재 본건 경매의 근거가 되고 있습니다. 토지 등기부채권 총액은 1,062,566,298원입니다.

건물 등기부 요약에서도 말소기준권리는 2023년 10월 31일에 설정된 호법농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이보다 후순위인 가압류(갑4), 강제경매(갑5), 압류(갑6) 등은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 건물 등기부채권 총액 역시 1,062,566,298원입니다.

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 경기도 이천시 호법면 안평리의 농촌 마을 및 농경지, 공업/창고시설, 국도변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

대규모 상업 시설이나 유동 인구는 적으나, 국도변 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의는 어느 정도 가능할 것으로 보입니다.

동물 및 식물 관련시설 용도를 고려할 때, 관련 사업 또는 농업 시설 운영에 적합한 입지입니다.

현재 건물의 일부(선별실)가 주거 형태로 이용되고 있어, 주거와 시설 운영을 복합적으로 고려한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경으로는 "안평3리마을회관"이 인근에 위치하며, 단독주택, 농경지, 공업/창고시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

차량 이용 시 중부대로, 중부대로798번길 등 주요 도로 접근성이 양호하여 이동이 편리합니다.

대중교통으로는 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 국도변 근린생활시설 등을 통해 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변에 초등학교 등 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 본건 토지는 지목이 '전'이나 현황은 '대지'로 이용 중이므로, 매각허가결정 시까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않습니다. 이에 대한 철저한 사전 준비가 필요합니다.

공부와의 차이점도 잠재적 리스크 요인입니다. 토지는 지목과 현황이 다르며, 건물(목록5)은 공부상 동식물관련시설이나 선별실 부분이 현황 주거형태로 조사되었습니다. 이는 향후 건축물 관련 문제나 용도 변경 시의 제약으로 작용할 수 있습니다.

또한, 기호4 토지의 동측 일부가 인접 어린이놀이터에 포함된 것으로 조사되어 권리관계 및 정확한 위치 확인에 각별한 주의가 요구됩니다. 건물(기호6)에 부합된 제시외 건물 일부도 인접지에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되어 측량을 통한 재확인이 필요합니다.

토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 자연보전권역 등의 제한 사항이 다수 존재하여 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

건물(목록5)의 현황 주거형태 이용은 건축법 등 관련 법규 위반 여부를 확인해야 할 수 있습니다.

임대관계가 미상인 점도 고려해야 할 사항입니다. 보증금 합계는 0원이지만, 임차인의 권리 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 호법면 안평리에 위치한 토지와 건물 일괄 매각 건입니다. 주변은 농촌 마을, 농경지, 공업/창고시설, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

동물 및 식물 관련시설로 등재되어 있으나, 건물 일부(선별실)는 현황 주거형태로 이용 중이며, 토지는 지목이 '전'이나 현황 '대지'로 사용되고 있어 공부와의 차이가 있습니다.

가장 큰 주의사항은 농지취득자격증명 제출 의무로, 매각허가 시점까지 미제출 시 매수보증금을 몰수당할 수 있습니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 채권 총액이 높아 경매 무산 가능성은 낮아 보입니다.

토지 이용에는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등의 제약이 따릅니다.

인접 토지 경계 문제, 건물 제시외 건물 소재 등 현장 조사와 법적 검토가 필요한 사항들이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

본 건은 토지와 건물을 함께 취득하는 일괄매각 대상이므로, 활용 가치를 높일 수 있습니다.

농촌 지역의 토지를 시세 대비 저렴하게 확보할 기회가 될 수 있으며, 특히 농업진흥구역, 농림지역에 포함된 토지입니다.

현황 주거형으로 이용되는 부분이 있어, 소규모 주거와 시설 운영을 겸한 복합 용도로 활용 가능성을 탐색할 수 있습니다.

주요 도로와의 접근성이 양호하여 차량을 이용한 물류 이동이나 출퇴근에 편리할 수 있습니다.

일부 토지가 계획관리지역, 자연취락지구에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 시 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 236,058,120원

본 건의 예상 입찰가를 정확하게 산정하기 위해서는 현장 조사를 통한 물건 상태 상세 확인, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석, 명도 가능성 및 예상 소요 비용, 건물 개보수 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 다만, 일반적인 경매 시장의 동향과 본 건의 감정가, 면적, 입지, 권리관계 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 낙찰가는 감정가의 80%~100% 범위 내에서 형성될 가능성이 있습니다.

그러나 농지취득자격증명 문제, 현황과 공부상 불일치, 인접 토지 경계 문제 등 잠재적 리스크 요인들이 입찰가 결정에 중요한 영향을 미칠 것입니다. 따라서, 상세한 사전 조사 후 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.