나이스옥션 법원경매 여주 2023타경38255 [1] 경기도 양평군 용문면 덕촌리 151-135 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산 · 평가일 2024.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 양평군 용문면 덕촌리와 오촌리, 조현리 경계 "구리고개" 북서측 근거리에 위치함. 본건 주위는 전원주택 단지 (더좋은마을)를 조성 중으로 단지 내로 전원주택과 나지, 건축중 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 근거리에 간선도로가 소재함.

형태 및 이용상태

기호(2),(3) 토지는 일단지로 단독주택 대지로 이용중이며, 남동하향 완경사지대에 가로장방형 형태임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 단지내 도로인 더좋은마을길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2),(3) 토지 모두 자연환경보전지역,
가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 남서측과 남동측으로 철재 울타리가 설치되어 있고, 지상에 소나무, 향나무 등 수목이 식재되어있음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 지상 건물은 임대중인 것으로 탐문조사 되었으나, 재확인 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 건물은 2023년 2월 사용승인된 일반목구조 기타지붕 2층 건물로,
외벽은 파벽돌 마감, 일부 징크사이딩 마감,
내벽은 벽지 마감,
창호는 샷시창호임.

이용상태

1층은 방1, 욕실2, 드레스룸, 거실, 주방, 다용도실, 현관,
2층은 방2, 가족실, 욕실, 창고로 이용중임.

설비내역

LPG에 의한 난방 및 급탕설비, 급배수시설, 위생설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 건물 남서측과 남동측으로 목재 데크 약48.0㎡이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나 단독주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 거주자의 부재로, 내부 구조 및 관리상태 등은 일반건축물관리대장 건축물현황도와 외부 관찰, 현장 공사 관계자 탐문 등으로 확인하였음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 물건 포함
2. 목록1: 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나 단독주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2023타경38255 (1)

소재지: 경기도 양평군 용문면 덕촌리 151-135

용도: 단독주택 (건축물대장상 제1종근린생활시설)

감정가: 423,478,600원

토지면적: 539.00㎡ (약 163.05평)

토지지분: 539㎡ (약 163.05평)

건물면적: 167.96㎡ (약 50.81평)

건물지분: 167.96㎡ (약 50.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 물건 포함

2. 목록1: 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나 단독주택으로 이용 중임

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건 토지는 경기도 양평군 용문면 덕촌리와 오촌리, 조현리 경계 "구리고개" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 전원주택 단지(더좋은마을)를 조성 중으로 단지 내에는 전원주택과 나지, 건축 중인 주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 간선도로가 소재하여 교통이 편리합니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 일단지로 단독주택 대지로 이용 중이며, 남동하향 완경사지대에 가로장방형 형태를 띠고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남서측으로 단지 내 도로인 '더좋은마을길'에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역220m-모든 축종), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당하여 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시목록 외의 물건: 토지 남서측과 남동측으로 철재 울타리가 설치되어 있으며, 지상에는 소나무, 향나무 등 수목이 식재되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 말소기준권리: 을11 근저당권 (채권자: 오명희, 접수일자: 2023-04-04)

* 토지 등기부채권 총액: 300,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 300,000,000원

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 명시 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최동석

* 보증금: 185,200,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-03-08

* 배당신고일자: 2023-12-26

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

* 권리분석 요약: 본건의 말소기준권리는 2023년 4월 4일 접수된 오명희 씨의 근저당권입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 임차인 최동석 씨는 대항력이 있는 것으로 확인되었으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 전원주택 단지(더좋은마을) 내에 위치하고 있으며, 주위로 전원주택과 나지 등이 혼재되어 있는 개발 중인 지역입니다.

* 인근 부동산 매물 정보를 종합적으로 분석한 결과, 양평군 용문면 지역의 토지 또는 전원주택 매물은 평당 약 70만원 ~ 182만원 수준에서 거래되고 있습니다.

* 감정가 기준 평당 약 259만원 (토지면적 기준)으로, 주변 시세 대비 다소 높게 형성되어 있으나, 신축 건물(2023년 2월 사용승인)이라는 점과 단지 내 위치라는 점을 고려해야 합니다.

* 제1종근린생활시설로 등록되어 있으나 단독주택으로 이용 중인 점은 향후 용도 변경 또는 이행강제금 부과 등의 가능성을 내포하고 있어 투자 가치 판단 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 근거리에 간선도로가 위치합니다.

* 편의시설: 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 양평군 용문면 지역은 생활 기반 시설을 갖추고 있으며, 차량 이동 시 인근 지역의 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 주변환경: 전원주택 단지 조성 중인 지역으로 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최동석 씨는 대항력이 있으며, 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 명도 절차 및 임차인의 권리 행사 여부에 따라 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 현황 상이: 건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나, 실제로는 단독주택으로 이용 중입니다. 이는 건축법 위반으로 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 향후 용도 변경 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 제시외 면적: 건물 면적 외 제시외 건물(목재 데크 약 48.0㎡) 및 제시외 물건(철재 울타리, 수목)이 존재합니다. 이들은 일괄매각 대상이나, 실제 활용 및 철거 여부에 대한 검토가 필요합니다.

* 현장 조사 제약: 현장 조사 시 거주자의 부재로 인해 내부 구조 및 관리 상태를 외부 관찰 및 탐문으로 확인하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 개발 중인 단지: '더좋은마을' 단지가 조성 중인 지역 특성상, 향후 단지 개발 진행에 따른 소음, 먼지 등 불편함이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 용문면 덕촌리에 위치한 단독주택으로, 2023년 2월에 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 전원주택 단지 '더좋은마을' 내에 위치하여 쾌적한 환경을 자랑하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 현황이 달라 이행강제금 부과 등의 리스크가 있으며, 여러 환경 관련 규제 지역에 포함되어 있어 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서의 주의가 요구됩니다. 감정가 대비 주변 시세를 고려할 때, 현 상태에서의 투자 매력도는 신중한 판단이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 2월에 사용승인된 최신식 건물로, 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 전원주택 단지 내 위치하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: '더좋은마을' 단지 개발 진행에 따라 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 423,478,600원입니다. 주변 시세는 평당 약 70만원 ~ 182만원 수준으로 파악됩니다.

건물 면적 167.96㎡ (약 50.81평)와 토지 면적 539㎡ (약 163.05평)를 고려했을 때,

건물 가치를 보수적으로 산정하고, 토지 시세를 평균 약 120만원/평으로 적용하면, 토지 가치는 약 195,660,000원 (163.05평 * 120만원)이 됩니다.

신축 건물이라는 점과 더좋은마을 단지 내 위치를 고려하여, 건물 가치를 감정가에서 토지 가치를 뺀 금액의 70%로 보수적으로 산정하면 약 166,000,000원 (423,478,600원 - 195,660,000원) * 0.7 ≈ 116,200,000원 정도가 됩니다.

두 가치를 합하면 약 311,860,000원 정도가 됩니다.

하지만, 여러 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 용도 불일치, 개발 지역 특성)과 주변 시세, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 290,000,000원 ~ 340,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, 이는 현재 시점에서의 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 최근 실거래가 추이 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.