나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31270 [3] 경기도 양평군 양평읍 공흥리 778-1 미담채주건축물제1동 4층404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리 소재 ""양일고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 양평역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건내 제2층 제203호 외 3개호로서,
외 벽 : 돌붙임마감 등임.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호 가)~라) 도시형생활주택(단지형연립주택)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 토지로서, 도시형생활주택(단지형연립주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약8미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 778-1기준
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(양평 소로 2-6)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(은새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도권 시행령제14조의 3 제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31270 (3)

소재지: 경기도 양평군 양평읍 공흥리 778-1 미담채주건축물제1동 4층404호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 254,000,000원

토지면적: 47.27㎡ (약 14.30평)

건물면적: 72.29㎡ (약 21.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 임대관계 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리 소재 '양일고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 양평역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제404호입니다. 본 건물은 2019년~2020년경 건축 허가 및 사용 승인된 것으로 파악됩니다. 외벽은 돌붙임 마감 등이며, 창호는 샷시창호입니다.

2.4. 이용상태

일련번호 가)~라) 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 토지 위에 도시형생활주택(단지형 연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 8미터의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 11월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(50,000,000원)입니다.

이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다:

* 을1. 근저당권 (2020-11-20, 50,000,000원, 케이씨유엔피엘대부주식회사) - 말소기준권리

* 갑4. 임의경매 (2025-05-27, 50,000,000원, 양천신용협동조합) - 등기부상 '말소' 기재

* 갑5. 압류 (2025-06-05, 양평군) - 등기부상 '말소' 기재

소유권 관련 권리 등은 매각 후에도 존치될 수 있습니다.

* 갑1. 소유권보존 (2020-11-20)

* 갑2. 1번김혜정지분전부이전 (2020-11-20, 권리자: 전기은)

* 갑3. 공유자전원지분전부이전신탁 (2020-11-20, 권리자: 신영부동산신탁주식회사)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. (임대차 관계 미상)

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

본건 소재지 인근의 연립 및 다세대주택 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 76㎡)의 연립주택이 2025년 5월 1억 5,000만 원에 거래되었습니다. 해당 거래 건의 면적당 가격은 약 197만 원/㎡입니다. 비슷한 시기에 거래된 다세대주택(약 76㎡, 2002년식)은 1억 2,500만 원에, 비교적 작은 면적(약 55㎡, 1989년식)의 다세대주택은 8,500만 원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 비교

본건은 전용면적 72.29㎡(약 21.87평)이며, 감정가는 2억 5,400만 원입니다. 이를 면적으로 환산하면 약 351만 원/㎡로, 최근 거래된 유사 유형(연립주택)의 시세(약 197만 원/㎡)보다 상당히 높은 수준입니다. 다만, 본건 건물은 2019년~2020년경 건축된 신축에 가까워 연식이 오래된 인근 주택들에 비해 신축 프리미엄이 반영되었을 가능성이 있습니다. 그럼에도 감정가와 최근 시세 간의 상당한 격차가 존재하므로, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

단지형 연립주택으로 주거 환경이 조성되어 있으며, 주변에 양일고등학교가 위치하고 있습니다. 양평역 및 버스정류장이 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 특이사항

본건의 등기부 요약에서 임의경매(갑4) 및 압류(갑5) 권리가 '말소'로 기재되어 있으나, 사건번호(2025타경31270)상 경매가 진행 중인 것으로 파악됩니다. 이는 등기부 기재 상의 혼선 또는 해당 권리가 다른 방식으로 해소되었을 가능성을 시사하며, 실제 경매 진행 여부 및 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 이용계획 및 제한사항

토지이용계획 상 '도시지역, 제1종일반주거지역'이며, '소로2류(폭 8m~10m)' 도로에 접해 있습니다. 또한, '가축사육제한구역', '교육환경보호구역', '배출시설설치제한지역', '자연보전권역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역', '수질보전특별대책지역(1권역)' 등 환경 관련 규제가 다수 존재합니다. 이는 지역의 환경 보전을 위한 규제이나, 관련 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대차 관계가 불분명하여 인수할 보증금은 없으나, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 계약 조건은 어떠한지 등 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리에 위치한 신축급 연립주택으로, 양평역 등 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 신축 연식 대비 감정가가 최근 시세 대비 높게 책정된 점이 주요 특징이며, 등기부상 일부 권리 표기상의 혼선 가능성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 환경 관련 규제가 다수 존재하나, 이는 지역의 보전 가치를 높일 수도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양평역 인근의 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성.

* 비교적 신축 연식(2019~2020년경)으로 인한 주택 상태의 양호성 기대.

* 단지형 연립주택으로 안정적인 주거 환경 예상.

9. 예상 입찰가

감정가 254,000,000원 대비 최근 유사 연립주택 시세(약 1억 5,000만 원)와의 격차, 신축 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로는 감정가의 약 70~80% 수준을 예상할 수 있습니다. 그러나 신축이라는 점과 권리 관계 확인에 따른 불확실성을 감안하여, 시장 상황과 현장 조사를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

현 시세 및 본건의 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 가장 인접한 거래 사례(약 1억 5천만 원)에 신축 프리미엄을 일부 반영하고, 감정가보다는 할인된 가격으로 접근하는 전략이 유효할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.