나이스옥션 법원경매 여주 2024타경36577 [3] 경기도 이천시 호법면 안평리 227-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼 · 평가일 2024.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 호법면 안평리 소재 "안평3리마을회관" 남측 및 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 등 농촌마을ㆍ농경지대이며, 인근지역은 농촌마을ㆍ농경지대 ㆍ공업 및 창고시설ㆍ국도변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호(1,4) 토지는 제반 차량 출입 자유로운 상태로 인근 도로의 계통 등 차량의 이용편 대체로 무난한 편, 기호(3)은 중소형 차량 및 농기계 출입 가능, 기호(7)은 농기계 출입 가능한 상태이며, 공히 인근 버스정류장의 위치 및 노선 등 대중교통여건은 대체로 보통 임.

형태 및 이용상태

기호1은 대체로 사다리형의 인접지와 등고 평탄한 농식물관련시설 건부지, 기호2는 부정 형의 인접지와 등고 평탄한 답, 기호3은 부정형의 인접지와 등고 평탄한 전 및 답, 기호 4는 대체로 사다리형의 인접지와 등고 평탄한 단독주택 및 근린생활시설 건부지, 기호7은 부정형의 인접지와 등고 평탄한 답, 기호8은 부정형의 인접지와 등고 평탄한 전 및 답상 태임.

인접 도로상태

기호1은 북측으로 왕복4차선의 중부대로798번길이 개설되어 있으며, 이 도로는 북동측으로 중부대로(국도42호선)과 연결, 기호2는 남측으로 미개설 지목 ‘도로’에 접하는 상태이며, 기호3는 남측으로 콘크리트포장 농로가 개설되어 있으며, 이 도로는 북서측으로 중부대로 798번길과 연결, 기호4는 북측 및 북동측으로 마을내 세로(중부대로760번길)이 개설되어 있으며, 이 도로는 남동측으로 중부대로798번길과 연결, 기호7은 북측으로 현황 농로가 소재하며, 이 도로는 북측으로 중부대로798번길과 연결, 기호8은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

?기호1 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진 흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> ?기호2,3,7,8 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사 육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책 지역<환경정책기본법> ?기호4 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질 보전특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임. (2) 본건 기호4 토지 동측 일부는 지적도 및 목측상 인접 어린이놀이터에 포함되어 있는 것 으로 조사되는 바, 권리관계 및 위치 등 입찰시 각별히 유의바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1. 건물의 구조 기호5 건물은 2016.12.27. 사용승인을 득한 강파이프구조 판넬지붕 1층 동.식물관련시설 로서, 벽체 : 판넬벽체 창호 : 하이샷시창 기호6 에이동은 2000.08.29. 사용승인을 득한 조적조 스라브지붕 단층주택으로서, 외벽 : 외장벽돌치장쌓기마감 창호 : 하이샷시창 기호6 비동은 2007.06.13. 사용승인을 득한 칼라강판지붕 경량철골구조 2층 제2종근린생활 시설로서, 외벽 : 목재사이딩마감 창호 : 하이샷시창

이용상태

기호5 : 버섯재배사(공실), 선별실(현황 주거용) 기호6 에이동 : 단독주택(방3, 거실, 주방, 욕실2) 기호6 비동 : 근린생활시설

설비내역

기호5 : 급ㆍ배수 등 위생설비 등 되어 있음 기호6 에이동 : 급ㆍ배수 등 위생설비, 태양광발전설비 등 되어 있으며 개별난방임. 기호6 비동 : 급ㆍ배수 등 위생설비 등 되어 있음

부합물 및 종물

별첨 ‘건물개황도 및 내부구조도’와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임. (2) 본건 기호5 건물은 동식물관련시설로 등재되어 있으나 선별실 부분은 현황 주거형 상태 인 바, 입찰시 현황 등에 대하여 유의바람. (3) 본건 기호6 건물에 부합된 철제계단 및 목재데크는 건물에 포함하여 평가하였음. (4) 본건 기호6 건물에 설치된 태양광설비는 2018년경 35.28kw로 설치된 것으로 조사되는 바, 관리상태 등에 대하여 입찰시 재확인바람. (5) 본건 기호6 건물에 부합된 제시외 건물 일부는 지적도 및 목측상 인접지에 걸쳐 소재 하는 것으로 조사되는 바, 추후 정확한 위치 등 측량에 의하여 재확인하여야 할 것으로 사료되어 입찰시 유의바람. (6) 본건 기호5 건물은 197-1번지, 197-2번지, 198번지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으 나, 197-1번지 및 197-2번지는 2017.01.26. 198번지에 합병된 것으로 조사되는 바, 입 찰시 참고바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록4:토지의 동측 부분은 지적도 및 목측상 일부 인접한 어린이놀이터에 포함되어 있는 것으로 조사됨(감정평가서 참조)
3. 목록6: 제시외 건물(㉢㉤㉥)은 지적도 및 목측상 인접지에 걸쳐서 소재하는 것으로 조사됨(감정평가서 참조). 지상 소재 비닐하우스2동은 경계가 불분명하며 매각에서 제외함
4. 목록6 건물 중 비동 2층부분은 현황 근린생활시설 및 가추부분임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 이천시 호법면 안평리 227-4번지에 소재한 근린주택입니다.

사건번호는 여주지원 2024타경36577 (3)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

토지 면적은 613.00㎡ (약 185.43평)이며, 건물 면적은 345.15㎡ (약 104.44평)입니다. 건물 제시외 면적은 151.15㎡ (약 45.73평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 김 이며, 감정평가액은 484,706,870원 (4억 8,470만 6,870원)입니다.

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 "안평3리마을회관" 남측 및 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 등 농촌 마을과 농경지가 주를 이룹니다. 인근 지역은 농촌 마을, 농경지, 공업 및 창고시설, 국도변 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 본건 토지는 차량 출입이 자유로운 편이며, 인근 도로 계통이 양호하여 차량 이용이 대체로 무난합니다. 공히 인근 버스 정류장의 위치 및 노선 등 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

도로 상태: 본건 토지는 북측으로 왕복 4차선의 중부대로798번길이 개설되어 있으며, 이 도로는 북동측으로 중부대로(국도42호선)와 연결됩니다. 일부 토지는 남측으로 농로에 접하거나 맹지인 경우도 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 농림지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 용도 지역 및 제한 사항에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 3월 2일 접수된 호법농업협동조합의 근저당권(을5)이 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 권리(가압류, 강제경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 확인됩니다.

토지 및 건물 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 636,566,298원입니다.

임차인 현황:

* 김경원 (사업자): 전입일자 2018-01-09. 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 정혁진: 전입일자 2023-08-02. 보증금 0원, 차임 100,000원. 대항력 없음.

* 홍경자: 전입일자 2023-05-18. 보증금 3,000,000원, 차임 400,000원. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

참고사항: 본건의 정확한 임대관계는 미상으로, 입찰 전 현황 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세: 제공된 JSON 정보는 연립 및 다세대 주택으로, 본건의 근린주택 용도 및 규모와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 삼성아트빌라 (호법면 안평리 333-2, 1996년식): 2024년 5월 14일, 2,350만원 (23,500,000원) 거래. 전용면적 35.55㎡ (약 10.76평). 본 정보는 낮은 금액으로, 단순 참고용으로 활용해야 합니다.

* 본부안평빌라(나동) (호법면 안평리 77-2, 2002년식): 2024년 7월 26일, 11,000만원 (110,000,000원) 거래. 전용면적 52.31㎡ (약 15.82평).

주변 지역 특성: 본건이 위치한 호법면 안평리는 농촌 마을과 농경지가 주를 이루며, 산업단지 및 창고시설, 국도변 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 이러한 복합적인 지역 특성은 향후 개발 잠재력과 상권 변화 가능성을 내포합니다.

건물 용도: 건축물표제부상 본건 건물은 단독주택, 창고 및 제2종 근린생활시설로 이용되고 있으며, 이는 다양한 용도로의 활용 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 마을회관이 있으며, 국도변 근린생활시설 접근이 가능합니다. 상세한 편의시설 현황은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

교통: 중부대로 및 국도 42호선 등 주요 도로망 접근이 용이하여 차량 이용이 편리합니다. 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

주거환경: 본건 주변은 농촌 마을 및 농경지와 단독주택이 혼재되어 있어, 전원생활 및 업무 겸용으로 활용하기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 경계 불확실성:

* 토지 기호 4의 동측 일부가 인접한 어린이놀이터에 포함된 것으로 조사되어, 토지 경계에 관한 분쟁 소지가 있습니다 (감정평가서 참조).

* 목록 6 건물(비동)의 제시외 건물(㉢㉤㉥) 및 지상 비닐하우스 2동이 인접지에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되었습니다. 특히 비닐하우스는 경계가 불분명하며 매각에서 제외됩니다 (감정평가서 참조).

건물 이용 현황 특이사항:

* 건물 기호 5(동식물관련시설)의 선별실 부분이 현황 주거용으로 이용 중입니다.

* 건물 기호 6 비동 2층 부분이 현황 근린생활시설 및 창고로 이용 중입니다.

임대 관계 미상: 본건의 임대 관계가 정확히 파악되지 않아, 추후 임대차 관련 분쟁 또는 관리 주체 확인이 필요합니다.

다양한 지역적 규제: 본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 자연보전권역 등 여러 행정적 규제를 받고 있어, 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 호법면 안평리에 위치한 근린주택으로, 넓은 토지 면적과 함께 주택, 근린생활시설, 창고 등 다목적 활용이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다. 지역적으로는 농촌 환경과 산업/상업 시설이 혼재되어 있어, 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

그러나, 토지 경계 문제, 인접 토지 침범 가능성, 제시외 건물 관련 분쟁 소지, 임대 관계 미확인 등 다수의 위험 요인이 존재하므로, 본 물건에 대한 투자는 신중한 접근이 요구됩니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 파악되나, 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 모든 리스크 요인을 철저히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 향후 개발 및 증축 가능성.

제2종 근린생활시설 등 복합 용도로 인한 다양한 사업적 활용 잠재력.

이천시 지역 개발 동향에 따른 시세 상승 기대.

철저한 현장 답사와 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 관리할 경우, 안정적인 투자 기회 제공 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 484,706,870원

주변 시세: 제공된 JSON 데이터의 거래 사례는 본건과의 용도 및 규모 차이가 크고, 거래 금액이 일반적인 시세와 괴리되어 있어 직접적인 시세 반영에 한계가 있습니다. 따라서 감정가격을 주요 기준으로 삼아 입찰가 산정을 제안합니다.

제안: 본건은 토지 경계 문제, 건물 현황 특이사항, 임대 관계 미상 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이에 따라 감정평가액 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가의 약 80% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

* 80% 수준: 약 388,000,000원

* 85% 수준: 약 412,000,000원

최종 입찰가는 현장 답사, 추가적인 권리 및 행정 규제 확인, 그리고 법률 전문가와의 상담을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

제안 예상 입찰가 범위: 388,000,000원 ~ 412,000,000원.

*참고: 본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 추가적인 주변 시설 검색 및 혐오시설 파악은 수행되지 않았습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.