나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31270 [2] 경기도 양평군 양평읍 공흥리 778-1 미담채주건축물제1동 4층407호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리 소재 ""양일고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 양평역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건내 제2층 제203호 외 3개호로서,
외 벽 : 돌붙임마감 등임.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호 가)~라) 도시형생활주택(단지형연립주택)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 토지로서, 도시형생활주택(단지형연립주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약8미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 778-1기준
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(양평 소로 2-6)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(은새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도권 시행령제14조의 3 제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2025타경31270 (2)

* 소재지: 경기도 양평군 양평읍 공흥리 778-1 미담채주건축물제1동 4층407호

* 건물명: 미담채

* 토지면적: 43.98㎡ (약 13.31평)

* 토지지분: 43.98㎡ (약 13.31평)

* 건물면적: 67.26㎡ (약 20.35평)

* 건물지분: 67.26㎡ (약 20.35평)

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택)

* 감정가: 243,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리 소재 "양일고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 양평역이 소재하여 교통 환경이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 11월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(금50,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후에 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. (을구 1번 근저당권, 갑4번 임의경매, 갑5번 압류 등)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리(예: 지상권)는 명시되어 있지 않습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 등기일: 2020년 11월 20일

* 소유권 변동: 김혜정 지분 이전, 신영부동산신탁주식회사 신탁 등기가 존재합니다.

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (말소기준권리)

* 신탁: 신영부동산신탁주식회사

* 임의경매 개시 결정: 양천신용협동조합 (2025년 5월 27일)

* 압류: 양평군 (2025년 6월 5일)

* 임차인 현황:

* 인수 가능한 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다 (합계 0원).

* 다만, 임대 관계가 미상으로, 실제 거주자 또는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보를 분석한 결과, 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 거래된 "한강그린빌라" (76.14㎡, 1억 2,500만원)는 1㎡당 약 164만원 수준입니다.

* 2026년 3월 거래된 "은하빌라" (54.88㎡, 8,500만원)는 1㎡당 약 155만원 수준입니다.

* 2026년 5월 거래된 "신세기그랜드타운" (76.18㎡, 1억 5,000만원)은 1㎡당 약 197만원 수준으로, 비교적 최근 연립주택 거래 사례입니다.

* 본건(미담채)은 2019년 건축되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 감정가는 243,000,000원으로, 건물 면적 67.26㎡(약 20.35평) 기준 1㎡당 약 361만원 수준입니다.

* 이는 주변의 오래된 다세대/연립주택 시세(1㎡당 약 155만원 ~ 197만원)보다 높은 감정가로, 신축 건물이라는 점이 반영된 것으로 보입니다.

* 다만, 비교 대상 매물들의 건축 연도가 본건보다 오래되었기 때문에 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 본건의 신축성을 고려하더라도 감정가 수준의 시세 형성 여부는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

* 주변 시세의 경우, 본건과 유사한 조건(신축, 연립)의 매물 정보가 제한적이므로, 제시된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석에 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: "양일고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의 시설: 양평역과 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

* 환경: 주변이 주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 합계가 0원으로 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 임대 관계가 미상이라는 점은 실제 점유 관계 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 소로2류, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재합니다. 이는 향후 재건축이나 증축 등 개발에 제한을 줄 수 있으며, 가치 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보 물건의 경우, 경매로 인해 담보물이 일괄 처리될 수 있으며, 다른 담보물의 가치나 상태에 따라 본건의 경매 결과에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설 확인: 제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 정보가 없으며, 외부 지도 서비스 등을 통한 실시간 검색 및 분석은 수행할 수 없어 해당 부분에 대한 확인은 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 양평군 양평읍에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 연립주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

* 감정가는 243,000,000원으로 책정되었으나, 주변 시세 대비 높은 수준으로 평가되었습니다. 이는 신축 건물이라는 점이 반영된 것으로 추정됩니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 임대 관계 미상인 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 토지 이용에 많은 제한 사항이 존재하여 향후 개발 가능성은 낮을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공된 비교적 새 건물로, 즉시 입주 또는 임대가 가능하며 노후화로 인한 수리 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 양평 생활권: 양평역 인근의 편리한 교통과 주변 주거 환경을 바탕으로 실수요자 및 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인 관련 인수 보증금이 없는 것으로 확인되어, 추가적인 자금 투입 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 243,000,000원입니다.

* 최근 인근 연립주택의 매매가는 1㎡당 약 155만원 ~ 197만원 수준이며, 이를 기준으로 본건(67.26㎡)에 적용 시 약 1억 3백만원 ~ 1억 3천 2백만원 수준으로 산정됩니다.

* 그러나 본건은 2019년 준공된 신축 건물로, 이러한 신축성으로 인해 감정가에서는 상당한 가치 상승이 반영된 것으로 보입니다.

* 제시된 주변 시세와 감정가 간의 차이, 다수의 토지 이용 제한, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가의 80% 수준을 기준으로 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 194,400,000원을 제시합니다. 입찰 시에는 해당 금액을 기준으로 현장 조사 결과 및 경매 진행 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.