나이스옥션 법원경매 여주 2024타경30685 [1] 경기도 양평군 양서면 목왕리 347-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원 · 평가일 2024.02.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 목왕리 소재 "목왕1리 마을회관" 북서측 인근에 위치하며,
부근은 단독 및 전원주택, 펜션, 근린린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌지대로서
제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 남측 인근에 노선버스정류장이 소재하고 북동측 인근에 수도권
제2순환고속도로(화도-양평) 두물머리 TG가 소재하는 등 제반 교통환경은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호1),16),17),18): 각 부정형의 토지로서 남측하향의 완경사지를 각각 대체로 평탄하게
조성하였으며, 현황 주택등(펜션) 부속토지로 이용중임.
기호2),9),10): 각 부정형의 토지로서 남측하향의 완경사지를 각각 대체로 평탄하게 대지
조성하였으며, 현황 펜션(주택 또는 근린생활시설) 부지로 이용중임.
기호3)-6),11),12),14),19): 각 부정형의 남측하향 또는 평지로서, 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1): 본건 남서측으로 인접필지인 기호14),19)를 통하여 출입 가능함.
기호2),16),18): 본건 남서측으로 인접필지인 기호3),11)를 통하여 출입 가능함.
기호9): 본건은 지적도상 맹지이나, 남측으로 인접필지인 기호1)을 통하여 출입 가능함.
기호10),17): 본건 북동측으로 인접필지인 기호4)도로와 접하나 실제 이용하고 있지 않으며,
본건 남서측 인접필지인 기호18)을 통하여 출입가능함.
기호3),11),14),19)는 현황 로폭 약 3-4미터의 도로로서, 남서측으로 로폭 약 5미터의 포장
도로와 연계됨.
기호4)-6),12)는 로폭 약 3-4미터의 도로로서, 북동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와
연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),3)-6),11),12),14),16)-19),: 계획관리지역이며,
가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(수도법시행령제14조의3제1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전
특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

기호2),10): 계획관리지역이며,
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(수도법시행령제14조의3제1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전
특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

기호9) : 계획관리지역이며,
가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(수도법시행령제14조의3제1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전
특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호16) 지상에는 별첨 지적 및 건물개황도와 같이 소유자 미상의 제시외건물 ㅌ)이
소재하여 토지의 사용수익에 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

- 기호16)은 공부상 지목이 답이나, 현황 제시외건물 부지 및 그 부속토지로 이용중임.
- 기호18)은 공부상 지목이 전이나, 현황 주택(펜션) 부속토지로 이용중임.
- 기호14),19)는 공부상 지목이 대 또는 답이나, 현황 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호7) 철근콘크리트조 기타지붕 단층건으로서,
(사용승인일자: 2009.09.09)
외벽: 몰탈위페인팅 위 목재데크 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일마감,
바닥: 장판깔기 및 일부 타일 등 마감,
창호: 하이샷시창호임.
기호8) 조적조 아스팔트슁글지붕 단층건으로서,
(사용승인일자: 1995.08.08)
외벽: 돌붙임 등 마감,
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감,
바닥: 장판깔기 및 일부 타일 등 마감,
창호: 하이샷시창호임.
기호13) 철근콘크리트조 기타지붕 단층건으로서,
(사용승인일자: 2009.09.09)
외벽: 드라이비트 등 마감,
내벽: 몰탈위페인팅, 벽지 및 일부 타일마감,
바닥: 장판깔기 및 일부 타일 등 마감,
창호: 하이샷시창호임.
기호15) 목조 아스팔트지붕 단층건으로,
(사용승인일자: 1998.01.20)
외벽: 통나무목재 마감 등,
내벽: 목재데크, 벽지 및 일부 타일마감,
바닥: 장판깔기 및 일부 타일 등 마감,
창호: 하이샷시창호임.

이용상태

기호 7),13) : 다가구주택(펜션)으로 이용중임.
기호 8) : 근린생활시설(펜션)으로 이용중임.
기호 15): 주택(펜션)으로 이용중임.
(세부 이용상태는 후첨 "건물개황도" 참조 바람)

설비내역

위생설비 및 급배수설비 되어있으며, 개별닌방보일러에 의한 바닥난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도와 같이 부합물 및 종물로서 제시외건물 ㄱ)-ㅋ)이 소재하며, 이를
별도로 각각 평가하였음.

공부와의 차이

본 건물 기호15)는 공부상 소재지가 목왕리 347-6, 347-13 양지상이나, 현황 347-6(기호2)
단일지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 상기 건물은 최근까지 펜션으로 운영되었으나, 조사시점 현재는 운영중단된 상태로
조사됨.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠~㉪) 포함.
- 본건 토지상에 소재하는 수목(소나무, 느티나무, 주목) 및 조경시설과 지하수 관정 등은 평가 및 매각 포함.
- 목록 1.은 공부상 '잡종지'이고 목록 16.~18.은 공부상 '전,답'인데, 현황상 '주택등(펜션) 부속토지'로 이용중임.
- 목록 2,9,10. 은 공부상 '대'이고 현황상 '펜션(주택 또는 근린생활시설) 부지'로 이용중임.
- 목록 14.는 공부상 '대'이고, 목록 19.는 공부상 '답'이나 현황상 '도로'로 이용중임.
- 목록 15.의 건물은 공부상 소재지가 '목왕리 347-6, 347-13' 양 지상이나, 현황상 '목왕리 347-6'(목록2) 단일지상에 소재함.
- 목록 16. 지상에 소재하는 제시외 건물(감정서상 ㉫, 철근콘크리트조 및 철골조 평지붕 지상2층 지하1층, 사무실등 약 302.3㎡, 양평군 사실조회회신서에 의하면 건축허가(신고)내역은 부존재함)는 매각 제외이고, 최저매각가격은 건물로 인하여 제한받는 가격임.
- 목록 16. 지상에 소재하는 컨테이너사무실 2개동은 매각 제외.
- 목록 16~19.는 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수보증금 미반환), 양평군 사실조회회신서에 의하면 위 토지에 전용허가사항은 없으며, 허가없이 토지현황변경된 경우에는 원상회복명령 발하여질 가능성 있음.
- 정확한 지적경계의 확인을 위해서는 별도의 측량을 요함.
- 목록 4~6.은 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 여주지원 2024타경30685 (1)

소재지: 경기도 양평군 양서면 목왕리 347-13

용도: 단독주택 (현재 펜션 및 근린생활시설 등으로 복합 이용)

감정가: 3,364,268,850원 (약 33.64억원)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 일부 및 건물 전체 매각 (일부 지분 매각 포함)

1.2. 면적 및 건물 구성

토지 총면적: 5,903.00㎡ (약 1,785.78평)

토지 지분면적: 5,732.9909㎡ (약 1,734.10평)

건물 총면적: 788.18㎡ (약 238.43평)

주요 건물 구성:

- 건물 7, 13 (총괄표제부 기준): 총면적 392.98㎡ (약 118.87평), 단독주택 (다가구주택) 용도, 2009.09.09 사용승인.

- 건물 8 (표제부 기준): 면적 195.92㎡ (약 59.26평), 제2종근린생활시설 (근린생활시설) 용도, 1995.08.08 사용승인.

- 건물 15 (표제부 기준): 면적 199.28㎡ (약 60.29평), 단독주택 (주택) 용도, 1998.01.20 사용승인.

제시외 건물: 573.70㎡ (일부 매각 제외: 사무실, 컨테이너 등)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 양평군 양서면 목왕리 "목왕1리 마을회관" 북서측 인근에 위치합니다.

주위로는 단독주택, 전원주택, 펜션, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 지대입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 원활하며, 남측 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

북동측 인근에 수도권 제2순환고속도로 두물머리 TG가 있어 광역 접근성도 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2024년 1월 5일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을11)입니다.

그 외 근저당, 임의경매, 압류 등기 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

총 채권액은 약 44억원 (근저당 24억원 + 경매 신청 채권 20억원) 수준입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 총 5명의 임차인이 있으며, 모두 '대항력 있음'으로 기재되어 있습니다.

- 주식회사 탑코리아: 차임 500,000원, 2021.06.22 전입, 대항력 있음.

- 주식회사 휘페스타: 차임 1,000,000원, 2018.11.06 전입, 대항력 있음.

- 쿡페스타(주): 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 2019.01.15 전입, 대항력 있음.

- 문민숙: 보증금 0원, 차임 0원, 2012.05.16 전입, 대항력 있음.

- 김기태: 보증금 0원, 차임 0원, 2023.07.19 전입, 대항력 있음.

인수되는 임차인 보증금 합계: 20,000,000원.

주의: 문민숙, 김기태 임차인은 보증금 및 차임이 '0원' 또는 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 존재합니다. 이들의 실제 채권액 및 명도 관련 사항은 추가적인 확인이 필수적이며, 보증금 외 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

(검색 필요: 양평군 양서면 목왕리 일대 단독주택, 펜션, 근린생활시설 매물 시세 조사)

본건은 펜션 및 주택 부지로 활용되고 있어, 주변의 유사 용도 부동산 시세 파악이 중요합니다. 현 시세 대비 감정가 및 예상 낙찰가의 적정성을 판단해야 합니다.

4.2. 업종 연관성

주변에 펜션, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 숙박 및 요식업 등 관련 업종 운영에 유리한 입지입니다. 자연 경관이 좋은 지역 특성상 관광객을 대상으로 한 사업에도 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

남측 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

두물머리 등 유명 관광지와 인접하여 관광객 접근성이 우수합니다.

인근 마을의 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설

(검색 필요: 양평군 양서면 목왕리 347-13 주변 혐오시설, 학교, 병원 등 생활 편의시설 정보)

현재까지 확인된 정보로는 인근에 혐오시설이나 심각한 생활 저해 시설은 보고되지 않았습니다. (단, 추가적인 현장 조사 및 지도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.

전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우, 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

토지 일부 및 건물에 대해 지분 매각으로 진행되므로, 소유권 행사 및 관리/처분에 제약이 따를 수 있습니다.

목록 16. 지상에 제시외 건물(사무실 등)이 존재하나 매각에서 제외되며, 이로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 향후 분쟁의 소지가 있습니다.

공부상 지목(잡종지, 전, 답)과 현황(주택 부지, 도로 등)이 일치하지 않는 토지가 다수 존재합니다.

정확한 지적 경계 확인을 위해 별도의 측량이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

모든 임차인이 '대항력 있음' 상태로, 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인(문민숙, 김기태)에 대한 인수 부담 및 명도 협의에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 총 인수 보증금은 20,000,000원입니다.

6.3. 물건 자체의 하자

목록 16. 지상의 제시외 건물(사무실 등)이 매각에서 제외되지만, 이로 인해 최저매각가격이 제한받고 있다는 점을 인지해야 합니다.

건물(목록 15)의 공부상 소재지가 347-6, 347-13 양 지상이나, 현황은 347-6 단일 지상에만 소재하는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 양평 지역의 펜션 및 주택으로 활용 가능한 대규모 토지와 건물이 매물로 나왔으나, 지분 매각, 농지 취득 규제, 다수의 대항력 있는 임차인(보증금 미상 포함), 공부와의 차이, 제시외 건물 관련 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 및 행정적 이슈가 다수 포함된 물건입니다.

과거 펜션으로 운영된 이력이 있어 향후 운영 가능성은 있으나, 명도 및 각종 행정 절차 진행에 상당한 시간과 노력이 소요될 것으로 예상됩니다.

잠재적 리스크를 철저히 검토하고, 명도 및 행정 절차 진행 능력, 추가적인 자본 투입 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

양평 지역의 우수한 자연 환경을 바탕으로 펜션, 주택, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용할 수 있는 대규모 부동산을 비교적 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

주변 관광지와의 연계성을 활용하여 부가가치를 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,364,268,850원 (약 33.64억원)

인수되는 임차인 보증금: 20,000,000원

주요 리스크 요인(지분 매각, 농지 취득, 대항력 있는 임차인, 법정지상권 불분명, 공부와의 차이 등)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

명도 비용, 행정 절차 비용, 향후 개발/수리 비용 등을 충분히 고려해야 합니다.

이러한 제반 상황을 감안하여, 감정가의 70%~80% 수준인 약 23.55억원 ~ 26.91억원 사이에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

하지만 본 물건은 투자보다는 실거주 또는 관련 사업 경험이 풍부한 투자자에게 적합하며, 상세한 시세 조사, 현장 방문, 법률 및 행정 전문가의 자문을 거친 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.