나이스옥션 법원경매 여주 2024타경41654 [1] 경기도 양평군 양평읍 공흥리 885 양평공흥지구한신휴플러스 104동 8층 801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리 소재 "공흥1리마을회관" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트 및 공동주택, 단독주택, 근린생황시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층 건내 8층 801호로서,
외벽: 세멘몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 하이새시 창호임.

*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 급탕설비, 도시가스개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약10m의 단지 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공흥리 885
자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭10m-12m)
(양평소로1-2)(저촉), 소로3류(폭8m미만)(양평소로3-54)(저촉), 소로3류(폭8m미만)
(양평 소로3-55)(접함),가축사육제한구역, 도시개발구역, 배출시설설치제한지역,
자연보전권역, 공장설립승인지역,하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역,
수질보전특별대책지역(1권역), 영농여건불리농지임.

공흥리886
제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 배출시설설치
제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역,하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한
지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 여주지원 2024타경41654 (1)

감정가: 305,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 최OOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양평군 양평읍 공흥리 885, 양평공흥지구한신휴플러스 104동 8층 801호

용도: 아파트

토지면적: 51.68㎡ (약 15.63평)

토지 지분: 51.676399999999994㎡ (약 15.63평)

건물면적: 75.87㎡ (약 22.95평)

건물 지분: 75.8712㎡ (약 22.95평)

건축물 사용승인일: 2016년 7월 1일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리 소재 "공흥1리마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됨.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로 1류(폭10m-12m), 소로 3류(폭8m미만) 등 도로에 저촉 및 접함. 또한 가축사육제한구역, 도시개발구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 영농여건불리농지 등에 포함되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2016년 9월 9일 접수된 신한은행의 근저당(을1, 201,600,000원)이며, 매각으로 인해 위 근저당을 포함한 모든 후순위 권리(근저당, 임의경매, 가압류 등)는 말소될 예정임. 총 채권액은 391,842,720원임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었으나, 등기부요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라고 기재되어 있어 관련 사항을 추가 확인할 필요가 있음.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주위는 아파트 단지 및 공동주택 밀집 지역으로, 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 내부 상태

본건은 철근콘크리트구조의 18층 건물 중 8층에 위치한 아파트임. 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 창호임.

단, 내부 상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였음. 경매 참여 시 반드시 현장 확인이 필요함.

5.2. 내부 이용 및 설비

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 현관 등)로 이용 중으로 추정됨. 급배수, 위생, 급탕, 도시가스 개별난방 설비 등이 되어 있음. 내부 상태 확인 불가로 인한 실질적인 설비 이용 여부는 현장 조사 필요.

5.3. 단지 정보

아파트명: 양평한신휴플러스

사용승인일: 2016년 7월 1일

총 세대수: 350세대

총 주차대수: 80대 (지상12대, 지하13대)

최고층: 18층

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

가장 큰 리스크는 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인임. 도배, 바닥, 설비, 누수 등 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성이 높으므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 필수적임.

6.2. 토지 이용계획 및 제한 사항

수질보전특별대책지역, 자연보전권역 등 환경 관련 규제가 다수 존재하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 발생할 수 있음.

6.3. 중복 사건 및 유동화 물건

중복 사건 및 유동화 물건이라는 특이사항은 경매 절차상 복잡성이 있거나, 채권 회수 관련 특수성이 있을 수 있음을 시사하므로 주의가 요구됨.

6.4. 주변 혐오시설

주변 지역에 특별히 명시된 혐오 시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 아파트 및 공동주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역임을 감안할 때, 향후 주변 개발 계획 등에 따라 환경 변화 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 양평읍에 위치한 아파트로, 비교적 최근에 건축되어 단지 내 관리 상태는 양호할 것으로 예상됨. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준이며, 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 편임. 그러나 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인이라는 중대한 리스크가 존재하며, 다양한 토지 이용 제한 사항도 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2016년 준공으로 비교적 신축급에 속하여 기본적인 상품성이 양호함.

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 권리 인수 부담이 없음.

* 양평 지역 내 주거 수요: 양평 지역의 주거 수요와 아파트 시세 추이를 고려한 투자 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 75㎡)의 아파트가 2026년 5월 304,000,000원, 2026년 7월 290,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 305,000,000원입니다.

내부 상태 미확인이라는 큰 변수를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 실거래가 평균치와 감정가를 고려하여, 수리비 발생 가능성을 포함한 잠재적 리스크를 반영한 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 295,000,000원 (2억 9천 5백만원)

향후 내부 수리 및 마감 상태에 따라 실제 가치가 달라질 수 있으므로, 현장 방문을 통한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.