나이스옥션 법원경매 여주 2024타경39354 [1] 경기도 양평군 양평읍 대흥리 50-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼도 · 평가일 2024.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택군 양평읍 봉성리 소재 "양산사" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경
지, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 인접필지를 이용하여 차량접근이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거
리 및 운행빈도 등 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형으로서 공업용으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 현황 도로에 접하나 인접필지에서 이용중인 바 접근이 불가능한 상태이며,
현황은 남서측으로 인접필지를 이용하여 접근이 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종)), 배출시설설치제한지역, 자연
보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)

제시목록 외의 물건

제시외수목(소나무1주, 은행나무1주) 등이 소재하고 있음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임개관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호(가),(다): 철근콘크리트구조 슬라브지붕 1층으로서
외 벽: 적벽돌 마감
창 호: 샷시 창호임
-기호(나): 시멘트벽돌조 2층으로서
외 벽: 석재 붙임
창 호: 샷시 창호임

이용상태

-기호(가): 공장
-기호(나): 사무실, 휴게실
-기호(다): 창고
현장조사일 현재 공장은 운영을 하지 않은 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉡) 포함.
- 본건 토지의 석축, 옹벽, 화단 수목 등은 평가 및 매각 포함.
- 목록 1,2.는 북서측으로 현황 도로에 접하나 인접필지에서 이용중인 바 접근이 불가능한 상태이며, 현황은 남서측으로 인접필지를 이용하여 접근이 가능한 상태임.
- 목록3.에 소재하는 컨테이너 1동은 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경39354 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 양평읍 대흥리 50-2

* 용도: 공장

* 감정가: 1,481,497,340 원

* 토지면적: 2705.00 ㎡ (약 818.11 평)

* 건물면적: 878.71 ㎡ (약 265.83 평) + 제시외 10.75 ㎡ (약 3.25 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 봉성리 소재 "양산사" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 인접 필지를 이용하여 차량 접근이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등 제반 교통 여건은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측으로 현황 도로에 접하나 인접 필지에서 이용 중인 바 접근이 불가능한 상태이며, 현황은 남서측으로 인접 필지를 이용하여 접근이 가능한 상태임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역220m, 모든 축종), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 11월 30일 접수된 중소기업은행 근저당권(을17)임.

3.2. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인 (주) 원 (보증금 500만원)

* 대항력 있는 임차인 이 진 (보증금 0원)

이 외 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 임차인 현황

* (주) 원: 보증금 500만원, 차임 22만원, 전입/사업일자 2015-06-09, 대항력 있음.

* 사 엘: 보증금 5000만원, 차임 130만원, 전입/사업일자 미상, 대항력 없음.

* 양 린: 보증금 500만원, 차임 130만원, 전입/사업일자 2024-09-06, 대항력 없음.

* 이 진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2010-06-03, 대항력 있음.

대항력 있는 임차인 (주) 원과 이 진의 보증금은 각각 500만원, 0원으로, 인수되는 금액이 크지 않음.

3.4. 등기부상 권리총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 1,065,048,120원임.

4. 상권분석

본건은 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 위치하며, 공장으로 이용 중임. 주변에 별도의 대규모 상업 시설에 대한 정보는 부족하나, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능은 확보된 것으로 보임.

5. 생활정보

주변에 농경지 및 임야가 많아 쾌적한 환경을 기대할 수 있으나, 대중교통 접근성 및 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적임. 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 접근성 문제

본건은 북서측 현황 도로에 접하나 인접 필지에서 이용 중이라 직접적인 접근이 어렵고, 남서측 인접 필지를 통해서만 접근 가능한 상태임. 이는 물류 이동 및 방문객 접근에 불편을 초래할 수 있음.

6.2. 대항력 있는 임차인

(주) 원과 이 진 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 낙찰 후 인수 또는 명도 과정에서 추가적인 검토와 협의가 필요할 수 있음. 다만, 인수 보증금 총액은 500만원으로 크지 않음.

6.3. 복잡한 권리관계

중복병합사건, 중복사건, 유동화물건 등의 특이사항은 권리관계가 복잡함을 시사하며, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 권리 정리에 대한 면밀한 분석이 요구됨.

6.4. 개발 및 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 공법상 규제를 받고 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

6.5. 혐오시설

본건 소재지 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았음. 다만, 양평군 내에서 공동형 종합장사시설 건립 후보지 모집 당시 신청 마을이 없었던 점 등을 미루어 볼 때, 해당 지역의 개발 계획이나 주민 민원 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군에 위치한 공장으로, 넓은 토지 면적과 건물을 갖추고 있어 생산 활동을 위한 기반 시설로 활용 가치가 있을 것으로 판단됨. 다만, 접근성이 다소 불편하고, 복잡한 권리관계와 다수의 공법상 제한이 존재하여 신중한 접근이 필요함. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금이 크지 않아 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

* 양평군이라는 지역적 특성 및 넓은 토지 면적을 고려할 때, 향후 지역 개발 시 가치 상승 가능성 보유.

* 공장으로 이용 중이던 물건으로, 관련 업종의 수요가 있을 경우 직접적인 운영 또는 임대 수익 기대 가능.

* 감정가 대비 인수되는 임차인 보증금이 적어 초기 투자 부담 완화.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,481,497,340원을 기준으로, 인수되는 임차인 보증금(500만원)을 제외하고 산정함.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 산정이 어려우며, 현장 조사, 권리 관계 심층 분석, 유사 물건 시세 조사, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지지만, 본건의 특수성(접근성, 규제 등)을 감안할 때 이에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요함.

인수 보증금: 5,000,000원

*참고: 본 입찰가 산정은 예시이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.