나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12480 [7] 울산광역시 동구 서부동 238-29 현대패밀리명덕아파트 105동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠 · 평가일 2025.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 청량읍 율리 소재 "울주군청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

제반 교통사정은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1): 완경사 지세 내 부정형의 토지로서, 휴경지 상태임. 기호(2): 완경사 지세 내 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지(일부 현황도로 및 과수원) 으로 이용 중임. 기호(3): 완경사 지세 내 부정형의 토지로서, 과수원으로 이용 중임. 기호(4): 급경사 지세 내 부정형의 토지로서, 휴경지 상태임. 기호(5): 완경사 지세 내 부정형의 토지로서, 과수원으로 이용 중임. 기호(6): 완경사 지세 내 부정형의 토지로서, 휴경지 상태임. 기호(7): 완경사 지세 내 부정형의 토지로서, 자연림임. 기호(8): 완경사 지세 내 부정형의 토지로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

기호(1,4,6,7): 맹지임. 기호(2): 남측으로 본건 일부 포함하는 세로와 접함. 기호(3): 북측으로 세로와 접함. 기호(5): 남측으로 본건 일부 포함하는 비포장 농로와 접함. 기호(8): 동측으로 비포장 농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>. 기호(2): 도시지역, 제1종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역(율현2 지구), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-01-16). 기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역(2025-01-16) (축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,가축사육제한 구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률> ,개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>. 기호(4): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 영농여건불리농지. 기호(5): 도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역(2025-01-16) (축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,개발제한구역 <개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 도시관리계획입안중, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-01-16). 기호(6):

제시목록 외의 물건

기호(2): 지상에 후첨 '토지 및 건물 개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물 기호(ㄱ~ㅇ)이 소재함. 기호(2) 일부 및 기호(5): 지상에 제시외수목 기호(ㅈ)(감나무 등 약 220주) 소재함. 기호(3): 지상에 제시외수목 기호(ㅊ)(감나무 등 약 180주) 소재함.

공부와의 차이

기호(2): 공부상 지목은 '대'이나, 현황은 주거용 건부지 및 일부 '과수원 및 현황도로'로 이용 중임. 기호(3): 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '과수원'으로 이용 중임. 기호(5): 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '과수원' 및 일부 '현황도로'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 서부동 소재 "서부초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 제5층 제510호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 타일 마감 등 창호: 샤시 창호 등

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내부 및 외부 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 238-29: 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2023-03-16)(접합), 소로2류(폭 8m~ 10m)(2023-07-20)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2023-03-16)(접합), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. (2) 238-28: 제3종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2023-03-16)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12480 (7)

소재지: 울산광역시 동구 서부동 238-29 현대패밀리명덕아파트 105동 5층501호

용도: 아파트

감정가: 123,000,000원 (1억 2,300만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적

토지면적: 0.01㎡ (약 0.003평)

토지지분: 0.006㎡ (약 0.002평)

건물면적(전용면적): 59.78㎡ (약 18.08평)

건물지분: 59.78㎡ (약 18.08평)

1.3. 특이사항

채권자: 와OOOOOOOOOO (와이엠캐피탈대부주식회사)

특이사항: 개발행위허가제한구역, 공동담보

주의사항: (제공 정보 없음)

특수물건정보: 개발행위허가제한구역, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 동구 서부동에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

가까운 초등학교로는 서부초등학교가 남동측 인근에 소재합니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

단지 내부 및 외부 도로망 상태는 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태 (아파트 부지 기준)

토지: 제3종일반주거지역, 소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역.

특이사항: 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 와이엠캐피탈대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자/배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 명도 시 보증금 회수 여부에 대한 별도 확인이 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 10월 14일 접수된 와이엠캐피탈대부주식회사의 근저당권(을7)입니다.

본 경매로 인해 말소될 권리: 을7 근저당권, 을8 전세권, 갑5 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 금액

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 388,383,561원 (근저당 225,000,000원 + 전세권 5,000,000원 + 임의경매 신청 채권액 158,383,561원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

대규모 상업지구와는 다소 거리가 있을 수 있으나, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권은 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 개발 계획

지구단위계획구역(율현2 지구)으로 지정된 지역이 있으며, 이는 향후 지역 개발 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. (이는 토지감정요항표의 기호(2)에 해당하며, 아파트 부지 자체의 개발 계획과 직접적인 연관성은 별도 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 현대패밀리명덕아파트 (명덕패밀리1차)

사용승인일: 1992년 1월 20일 (준공 34년차)

총 동수: 13개동 / 총 세대수: 1206세대

주차대수: 총 272대 (지상 4대, 지하 24대) - 세대당 약 0.22대 수준으로 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

최고층: 13층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

5.2. 편의시설

인근에 서부초등학교가 소재하여 교육 환경이 있습니다.

단지 내 및 주변으로 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 있습니다.

5.3. 관리사무소

연락처: 052-236-5309

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발 제한

개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. (아파트 부지 관련)

토지 이용 계획상 개발제한구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등에 복합적으로 지정된 토지들이 있어, 해당 토지(일괄매각 대상)의 활용에 제약이 있을 수 있습니다. (이는 아파트 자체보다는 경매 대상 토지 전반에 대한 내용으로, 실제 아파트 가치에 미치는 영향은 별도 분석 필요)

6.2. 노후도

1992년 준공으로 30년이 넘은 아파트로, 향후 재건축/리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

6.3. 주차 공간

세대당 주차 대수가 약 0.22대로, 주차 공간 부족은 거주 편의성을 저해하는 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 토지 관련 이슈 (일괄매각)

감정평가서 상의 토지 현황(기호 1~8)이 농경지, 임야 등으로 이용 중이며, 맹지, 경사지, 과수원 등으로 나타나 아파트 부지와는 별개의 토지일 가능성이 높습니다. 일괄매각 대상이므로 해당 토지의 복잡한 현황 및 이용 제한은 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구에 위치한 아파트로, 인근 학교 및 근린생활시설 이용이 용이하여 기본적인 생활 여건을 갖추고 있습니다. 다만, 30년이 넘은 연식, 세대당 주차 공간 부족, 개발행위허가제한구역 지정 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 권리 관계상 인수되는 권리는 없으나, 등기부채권 총액이 높다는 점을 유의해야 합니다. 특히, 일괄매각 대상인 토지의 복잡한 현황과 이용 제한은 추가적인 확인과 주의가 필요합니다. 최근 실거래가는 감정가를 상회하는 수준으로 거래되고 있어 시세는 양호한 편으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

최근 실거래가 상승 추세: 2026년 7월 기준, 1.25억원 ~ 1.41억원 수준으로 거래되며 시세는 꾸준히 유지되고 있습니다.

초등학교 인접: 서부초등학교가 가까워 학군 수요가 있을 수 있습니다.

강제경매 외 권리 소멸: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

아파트 노후화에 따른 향후 재건축/리모델링 기대 가능성 (장기적 관점).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가: 123,000,000원

최근 2026년 7월 실거래가: 125,000,000원 (1층) ~ 141,000,000원 (9층)

평균 실거래가 (최근 3건): 약 133,667,000원

아파트 전용면적 기준 평당 시세 (추정): 약 133,667,000원 / 18.08평 ≈ 7,393,000원/평

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현재 시점에서 최소 감정가 이상, 최근 실거래가 평균을 상회하는 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 수익을 확보하기 위해, 본건의 현황(노후도, 주차, 개발제한 등) 및 추후 명도 비용, 세금 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

최근 거래된 7층(1.35억원) 및 9층(1.41억원)의 가격대를 참고하여, 입찰가의 상단은 13,500만원 ~ 14,000만원 수준으로 책정하는 것을 제안합니다.

본인의 자금 계획, 명도 가능성, 추후 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.