나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32336 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-14 에코스마트1 11층 1107호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 1호선(경인선) ""부천역"" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 동유형의 공동주택, 숙박시설, 각종 상업시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선(경인선) ""부천역"" 이 소재하는 등 제반 대중교통상황는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 제11층 제1107호로서,
(사용승인일: 2012.09.14)
외벽: 인조석붙임 마감 등.
창호: 샷시창호 임.

이용상태

집합건축물대장 상 ""아파트(도시형생활주택-원룸형)"" 로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 3 에 ""주택임차권"" 등기 설정됨.
-임차보증금: 금60,000,000원
-점유개시일: 2021.10.14
별첨 ""등기사항전부증명서"" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32336 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-14 에코스마트1 11층 1107호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 61,000,000원

건물면적 (전용): 12.20㎡ (약 3.69평)

토지면적 (지분): 2.52㎡ (약 0.76평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제11층 제1107호

사용승인일: 2012년 09월 14일

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-14번지, 1호선 부천역 북동측 인근에 위치하고 있음.

* 주변환경: 본 건이 위치한 지역은 동유형의 공동주택, 숙박시설, 각종 상업시설 등이 혼재하는 도시 지역으로, 일반적인 도시 생활 환경을 갖추고 있음.

* 교통: 1호선 부천역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권임. 또한, 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 다수 소재하여 대중교통망이 양호한 편임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부천시 압류 (2024년 11월 27일 접수)

* 등기부상 권리사항 요약:

* 소유권보존 (2012년 09월 25일 접수)

* 소유권이전 (2012년 11월 13일, 2021년 10월 14일 접수)

* 주택임차권 (2023년 12월 20일 접수, 말소 예정/기록됨)

* 임차인: 한민지 (주택도시보증공사(HUG) 보증 관련)

* 보증금: 60,000,000원

* 점유개시일: 2021년 10월 14일

* 확정일자: 2021년 09월 23일

* 배당신고일자: 2023년 12월 20일

* 대항력: 없음으로 분석됨.

* 압류 (2024년 11월 27일 접수) - 권리분석상 말소기준 권리임.

* 강제경매 (2025년 01월 31일 접수) - 채권자: 주택도시보증공사 (사건번호 2025타경32336)

* 인수되는 권리: 없음. 권리분석상 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권이 등기되어 있으나, 대항력 없는 임차권으로 권리분석상 인수 부담은 없을 것으로 보임. 다만, HUG 관련 조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요함.

* 임차인 현황 분석:

* 임차인: 한 (주택도시보증공사(HUG) 보증 관련)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-14

* 확정일자: 2021-09-23

* 배당신고일자: 2023-12-20

* 대항력: 없음

* 종합의견: 해당 임차인은 등기부상 대항력이 없는 것으로 분석되며, HUG에서 해당 보증금을 관리하는 것으로 파악됨. 경매 절차상 보증금 전액(60,000,000원)에 대한 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, HUG 관련 조건 변경 사항에 대한 최종 확인이 중요함.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본 건은 부천역 인근 상업 및 업무 복합 지역에 위치하여 각종 편의시설, 금융기관, 다양한 식당가 등이 발달해 있으며, 주변에 배후 주거단지를 갖추고 있어 기본적인 상권 형성은 양호한 편임.

* 임대 수요: 주위 동유형 공동주택, 숙박시설, 상업시설이 혼재하는 지역 특성상, 1인 가구 및 소규모 가구를 대상으로 한 꾸준한 임대 수요가 예상됨.

* 경쟁 환경: 부천역 상권을 중심으로 경쟁이 존재하나, 역세권이라는 강력한 입지적 장점을 바탕으로 경쟁력을 가질 수 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 이마트, 롯데백화점 등 대형 쇼핑몰과 재래시장, 다수의 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리함.

* 교육시설: 주변으로 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하고 있어 교육 환경은 보통 수준임.

* 의료시설: 종합병원 및 다양한 의원급 의료시설 이용이 용이한 지역임.

* 주거환경: 도시형생활주택으로, 1인 가구, 사회초년생, 신혼부부 등 소규모 가구의 실거주 또는 임대 목적 주거 환경으로 적합함.

1.5. 잠재적 리스크

* 소형 면적: 전용면적 12.20㎡ (약 3.69평)은 매우 협소하여 공간 활용에 제약이 따를 수 있으며, 이에 따른 수요층이 제한적일 수 있음.

* HUG 인수조건 변경: "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있어, 낙찰 후 HUG와의 관련 절차 또는 추가 조건 확인이 필요할 수 있으며, 이에 따른 행정 절차가 수반될 가능성이 있음.

* 임차권 관련 확인: 등기부상 주택임차권은 말소 대상이고 대항력이 없다고 명시되었으나, HUG가 관련된 보증금 채권이므로 관련 서류 및 HUG의 최종 처리 내용을 면밀히 재확인하여 잠재적 분쟁 소지를 사전에 차단해야 함. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점은 긍정적 요소임.)

* 건물 노후화: 2012년 준공으로 약 12년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 관리비 증가 가능성을 고려해야 함.

1.6. 종합의견

* 본 건은 부천역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 편의시설 접근성을 자랑함.

* 건물 연식 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 판단되며, HUG 관련 임차권 존재로 인한 권리 분석이 중요하나, 인수되는 보증금이 없어 낙찰자의 금전적 부담은 적을 것으로 예상됨.

* 다만, 12.20㎡라는 매우 작은 면적은 투자 또는 실거주 시 주요 고려사항이며, HUG 관련 특이사항에 대한 명확한 확인 절차가 반드시 수반되어야 함.

* 전반적으로 입지적 장점과 상대적으로 낮은 감정가를 고려할 때, 시세 대비 저평가된 매물일 가능성이 있으며, 소형 평형 투자에 관심 있는 분들에게는 매력적인 물건이 될 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 부천역 초역세권 입지: 1호선 부천역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여, 출퇴근이 매우 편리하고 유동인구가 많아 안정적인 임대 수요 확보에 유리함.

* 낮은 감정가: 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익 또는 높은 임대 수익률을 기대할 수 있는 잠재력이 큼.

* 권리관계의 명확성: HUG 관련 임차권이 존재하나 대항력이 없고 인수 부담이 없으므로, 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자의 리스크가 적음.

* 소형 면적 투자 기회: 1인 가구 및 소형 주택 임대 시장을 타겟으로 한 실속형 투자가 가능함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 61,000,000원

* 현 시세 분석: 본 건과 유사한 부천역 인근의 도시형생활주택 또는 오피스텔(전용면적 약 12-15㎡, 준공 2010-2015년)의 최근 실거래가 및 호가를 종합적으로 고려했을 때, 본 건물의 현 시세는 약 80,000,000원 ~ 100,000,000원 수준으로 추정됩니다. (제공된 주변 '다세대' 주택 시세와는 직접적인 비교가 어렵지만, 역세권 소형 주택의 일반적인 가치를 반영한 추정치입니다.)

* 권리 인수 비용: 0원

* 종합 의견: 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있을 가능성이 높으므로, 감정가 이상으로 입찰 시 상당한 투자 수익을 기대할 수 있습니다. HUG 관련 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 낙찰 가능성과 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

* 주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 시세 및 권리 분석을 바탕으로 한 일반적인 제시이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 변동, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

주변 혐오시설: 본건 소재지는 부천역 인근의 도시 지역으로, 통상적인 상업 및 주거 혼재 지역의 환경을 갖추고 있으며, 특별히 문제시될 만한 혐오시설은 일반적인 검색 결과 상에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.