나이스옥션 법원경매 부천 2025타경31890 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-14 에코스마트1 13층 1302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 ""지하철(1호선) 부천역"" 북동측 인근에
위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재한
지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고, 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에
소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2012. 09월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건
공동주택,업무시설 건물 내 13층1302호로서,
외벽:콘크리트 위 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽:시멘트몰탈 위 벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 인접토지 및 도로와 동고평탄하며, 현황 공동주택,업무시설 건물
등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역),
과밀억제권역, 철도보호지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부천지원 2025타경31890 (1)

소재지

경기도 부천시 원미구 심곡동 142-14 에코스마트1 13층 1302호

용도

도시형생활주택

감정가

95,000,000원

면적

토지면적: 2.79㎡ (약 0.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.48㎡ (약 4.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 지분

토지지분: 2.788㎡

건물지분: 13.485㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주택도시보증공사

특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 말소 확인 필요)

특수물건정보

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 말소 확인 필요)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 위치합니다.

주위에는 동일한 유형의 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

각종 차량의 접근이 용이하며, 지하철역과 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 물건의 대지는 남측으로 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행됩니다.

등기부상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 윤외완 (2012.09.25)

- 소유권이전: 이정애 (2012.11.05)

- 근저당권: 심방주 (2022.06.16, 30,000,000원) - 본 경매의 말소기준권리

- 주택임차권: 이하음 (2022.02.10 확정, 2022.03.03 전입, 95,000,000원) - 말소 예정

- 가압류: 에스비아이저축은행 (2023.03.10, 29,106,060원) - 말소 예정

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.01.22, 95,000,000원) - 말소 예정

말소기준권리인 근저당권(을3)보다 후순위 권리인 주택임차권(을4), 가압류(갑8), 강제경매(갑12)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 일반적인 경우 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

다만, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 기재된 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권'은 등기부상 말소 예정으로 표시되어 있음에도 불구하고 추가적인 확인이 필요한 부분일 수 있습니다. 현재 등기부상으로는 이하음 임차인의 주택임차권이 '말소' 처리되어 있어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 심곡동 일대는 부천역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합지역입니다.

인근에 다양한 근린생활시설과 숙박시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준하며, 소형 주거 공간에 대한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

원룸형 도시형생활주택으로서 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

건축물은 2012년 9월경 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 15층 건물(에코스마트1)입니다.

본 물건은 해당 건물 13층에 위치한 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

내부에는 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 등이 구비되어 있습니다.

건물 외벽은 콘크리트 위 돌붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 문구가 특이사항으로 기재되어 있습니다. 비록 등기부상 해당 임차권이 말소 예정이고 대항력이 없는 것으로 분석되나, 실제 점유 관계 및 HUG의 인수 조건 변경 사유에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

건물 면적이 13.48㎡(약 4.08평)으로 매우 작아, 특정 수요층에 한정될 수 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당하여 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

부천역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 건물 면적 대비 감정가가 높은 편입니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

그러나 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 문구는 잠재적 이슈가 될 수 있으므로, 현장 조사 및 권리관계에 대한 세밀한 검토가 필수적입니다.

작은 면적으로 인해 투자 가치 및 임대 수익률 산정에 신중해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부천역 인근 역세권 입지

* 도시형생활주택으로 원룸 임대 수요 기대

* 말소기준권리 이후 권리관계 소멸로 비교적 깨끗한 권리 취득 가능성

* 향후 시세 상승 잠재력 보유 (개발 계획 등에 따라 변동 가능)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 95,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 유사한 면적의 소형 원룸이 부천역 인근에서 거래되고 있습니다. 제공된 최근 매매 정보의 면적(41.85㎡~64.955㎡)과 본 물건의 면적(13.48㎡)이 크게 차이가 나지만, 평당 가격으로 환산 시 감정가의 평당가(약 2328만원/평)가 일부 비교 물건의 평당가(약 870만원~1460만원/평)보다 높은 편입니다.

이는 감정평가 시점의 시장 상황이나 건물 자체의 가치 평가가 반영된 결과로 보입니다.

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 문구로 인한 잠재적 리스크와 감정가의 평당가 대비 시세의 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 금액을 고려하여 감정가를 하회하는 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 88,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.