나이스옥션 법원경매 수원 2024타경66855 [1] 경기도 용인시 기흥구 보라동 298-51 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진흥 · 평가일 2024.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건토지는 용인시 기흥구 보라동에 위치하는 " 한국민속촌 " 서축 인근 주택가 내에 소재
하는 토지로서, 부근은 단독주택, 다세대주택,및 경사완만한 자연림이 소재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통인편임.

교통상황

한국민속촌 인근에 소재하는 토지로서, 본건토지 인근에 버스정류장 등이 소재하며, 본건
까지 차량출입 가능한 도로가 소재하는바, 제반교통편 보통시됨.

형태 및 이용상태

각 필지 형상은 부정형의 토지로서 비교적 평탄한 토지이나,

일련번호3 : 완경사지의 토지이며.일련번호9,10 토지는 급경사의 토지로 각 필지 자연림임.
일련번호1.2.6.8: 도로로 이용중임,
일련번호4.5.7.11 : 일단지로서 지상에 신축중인 단독주택 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호1.2.6.8. : 본건토지가 폭약6미터의 콘크리트포장 도로로 이용중이며,
일련번호3 : 서측으로 폭 약6미터 콘크리트 포장도로가 접하여 소재함,
일련번호4.5.7.11 : 일단지로서,폭 약6미터 콘크리트 포장도로를 진입도로로 이용중임.
일련번호9.10 : 급경사로서 맹지임..

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-6. 9-11. 도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(주거형).

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 준보전산지<산지관리법>
성장관리권역<수도권정비계획법>.

중점경관관리구역.

일련번호7.8. 도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(주거형).

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 준보전산지<산지관리법>
, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

중점경관관리구역.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

일련번호 4.5.7.11은 의뢰목록상 지목이 임야이나 실제는 지상에 신축중인 단독주택 건물이
소재하는 대지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 12
1동 단독주택 철근콘크리트조 평스라브 및 경사지붕 2층건 으로
외벽 : 철근콘크리트위 치장벽돌마감.
내벽 : 페인트 및 대리석등
창호 : 복층유리 및 시스템 창호.

2동 단독주택 철근콘크리트조 평스라브 및 경사지붕 2층건 으로
외벽 : 철근콘크리트위 치장벽돌마감.
내벽 : 페인트 및 대리석등
창호 : 복층유리 및 시스템 창호.

3동 단독주택 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층건
외벽 : 철근콘크리트위 치장벽돌마감.
내벽 : 페인트 및 대리석등
창호 : 복층유리 및 시스템 창호.

이용상태

본건 건물은 현지 조사시 소유자및 관계인의 부재로 건물 내부출입이 불가능하여, 건물의
내부는 수원지방법원에 제출된, 보라동 298-26외 미등기건물 현장조사서의 열람 및 탐문에
의하였음.

일련번호 12 : 1동 단독 주택.
지하1층 : 주차장 및 현관.
1층 : 거실 1, 주방 1, 팬트리 1, 침실 1,화장실 1.
2층 : 가족실 1, 세탁실 1, 침실 2, 드레스룸 1, 화장실 2.
3층 : 다락방.

일련번호 13 : 2동 단독주택.
지하1층 : 주차장 및 현관.
1층 : 거실 1, 주방 1, 팬트리 1, 침실 1, 화장실 1.
2층 : 가족실 1, 세탁실 1, 침실 2, 드레스룸 1, 화장실 2.
3층 : 다락방.

일련번호 14 : 3동 단독주택.
1층 : 가족실 1, 침실 1, 드레스룸 1, 화장실 1.
2층 : 거실 1, 현관 1,다용도실 1,주방 1, 화장실 1.
3층 : 가족실 1, 침실 2, 화장실 2.

설비내역

기본적인 위생설비, 전기, 통신설비, 도시가스에 의한 난방설비, 천정형 냉방용 에어컨
설비등.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물은 신축중인 건물로서 감정평가 기준일 현재 미준공으로 사용승인을 득하지 못한
건물이나, 건물의 현황등을 고려하여 제시목록에 의거 공부표시후 평가 하였음.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록4,5,7,11 공부상 '임야'이나 현황 '대'임
3.목록4,5,7,11 지상의 건물(민속촌로55번길 24-33 '제3동') 매각에서 제외. 위건물 소재로 인하여 제한받는 가격은 목록4. 764,166,000원, 목록5. 45,764,000원, 목록7. 369,886,000원, 목록11. 132,440,000원임(2026.6.9.자 감정인 사실조회회신)
4.목록12,13 감정평가 기준일 미준공으로 사용승인 득하지 못함(감정평가서 참조)
5.제시외 목록12-1, 13-1 각 매각에 포함
6.목록13 공부상 '기흥구 민속촌로55번길 24-33 제2동'이나 건물에 '민속촌로 55번길 24-35' 부착되어있음
7.목록13 담장에 유치권행사 현수막 부착되어있음
8.목록1,2,6,8 지분매각임
9.주식회사 에셋츠가 2026.10.12. 유치권신고(공사대금 343,483,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2024타경66855 (1) 사건의 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 용인시 기흥구 보라동 298-51이며, 용도는 단독주택입니다.

감정평가액은 2,506,541,370원입니다.

토지 면적은 총 2304.00㎡(약 697평)이며, 건물 면적은 387.81㎡(약 117평)입니다.

매각 대상은 토지 지분 및 건물 전체 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 광주농업협동조합(광OOO)입니다.

2. 입지조건

본 토지는 경기도 용인시 기흥구 보라동에 위치하며, 한국민속촌 서축 인근의 주택가에 소재하고 있습니다.

주위 환경으로는 단독주택, 다세대주택 및 경사 완만한 자연림이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 한국민속촌 인근에 위치하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 본건까지 차량 출입이 가능한 도로가 있어 제반 교통편은 보통으로 평가됩니다.

토지 형태는 각 필지가 부정형이며 비교적 평탄한 토지이나, 일부 필지(일련번호 3, 9, 10)는 완경사 또는 급경사의 자연림으로 이루어져 있습니다.

일련번호 1, 2, 6, 8번 필지는 도로로 이용 중이며, 일련번호 4, 5, 7, 11번 필지는 신축 중인 단독주택 건물의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 폭 약 6미터의 콘크리트 포장도로에 접해 있으며, 일부 필지는 맹지인 점을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형)에 해당하며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

본건 경매 물건의 권리분석 결과, 말소기준권리는 2024년 6월 21일 접수된 광주농업협동조합의 임의경매개시결정(토지 등기부 갑22, 건물 등기부 갑2)입니다.

이 기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 낙찰로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 본건에는 '유치권'이 신고되어 있으며, 담장에는 유치권 행사 현수막이 부착되어 있습니다. 유치권 성립 여부는 낙찰 후에도 법적 다툼의 소지가 있으므로 철저한 검토가 필요합니다.

또한, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으며, 특히 목록 4, 5, 7, 11번 필지 지상의 건물(민속촌로55번길 24-33 '제3동')에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 중요한 리스크 요인입니다.

임차인 현황으로는 윤재영, 최은섭이 확인되나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 전입일자는 2024년 8월 19일이나 대항력은 없는 것으로 분석되었습니다. 따라서 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

토지 등기부상 채권 총액은 1,988,000,000원, 건물 등기부상 채권 총액은 1,925,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 한국민속촌 인근의 주택가에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택 위주로 형성된 지역입니다.

대규모 상업 시설이나 업무 시설보다는 주거 기능에 집중된 지역으로, 상권 활성화 정도는 보통 수준입니다.

인근 버스정류장을 통한 유동인구는 존재하나, 상업적 가치가 높은 중심 상권과는 거리가 있습니다.

토지 중 일부(1, 2, 6, 8번)가 도로로 이용되고 있어, 토지 활용 계획 수립 시 해당 부분을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본 물건은 한국민속촌과 인접해 있어 관광 명소 접근성이 좋습니다.

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지역에 대해 혐오시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 현수막이 부착된 유치권 신고로 인해 법적 분쟁 가능성이 존재하며, 낙찰 후 해결 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지 일부(1, 2, 6, 8번)가 지분으로 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 또는 우선매수권 행사 가능성을 고려해야 합니다.

* 미준공 건물: 매각 대상 건물(12, 13번)은 감정평가 기준일 현재 미준공 상태로 사용승인을 득하지 못했습니다. 준공 및 사용승인 절차에 따른 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 제외 및 법정지상권: 목록 4, 5, 7, 11번 필지 지상의 건물(제3동)은 매각에서 제외되며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부 불분명은 해당 토지의 사용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공부상 지목 불일치: 일부 토지(4, 5, 7, 11번)의 지목이 '임야'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주소 불일치: 목록 13번 건물의 공부상 주소와 실제 부착된 주소(민속촌로55번길 24-33 제2동 vs 민속촌로 55번길 24-35)가 다릅니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 보라동에 위치한 단독주택 부지 및 미준공 건물로서, 한국민속촌 인근에 자리하고 있어 입지적 가치가 일부 존재합니다.

그러나 유치권, 지분 매각, 미준공 건물, 제외 건물에 따른 법정지상권 불확실성, 공부상 지목 및 주소 불일치 등 다수의 복잡한 권리 관계와 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

넓은 토지 면적을 가지고 있으나, 토지이용계획상의 제한(자연녹지지역 등)과 함께 이러한 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 총 2304.00㎡(약 697평)의 토지는 단독주택 단지 개발 또는 대규모 단독주택 부지로 활용할 수 있는 잠재력을 가집니다.

* 주거 지역 입지: 한국민속촌 인근의 주택가에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 시세: 인근 연립 및 다세대 주택의 최근 매매 사례(한양수자인 4.7억/동, 토미하우스 2.37억/동)를 통해 주변 부동산 시세 동향을 파악할 수 있습니다. 이는 본건 토지 가치 산정에 참고 자료가 될 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 미준공 건물(12, 13번)은 준공 완료 시 가치 상승을 기대할 수 있으며, 제외되는 건물(3동)로 인한 감정가 하락분을 고려하여 토지 가치를 재평가할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,506,541,370원

주변 시세 분석:

최근 주변 연립/다세대 주택의 매매가격을 보면, 한양수자인(전용면적 약 36평)은 4.7억 원, 토미하우스(전용면적 약 19평)는 2.37억 원에 거래되었습니다. 이를 평당 단가로 환산하면 약 1,200만 원 ~ 1,300만 원 수준입니다.

본건의 감정가는 총 토지면적 697평 및 건물 면적을 포함한 가격으로, 평당 약 360만 원의 감정가를 보입니다. 이는 주변 시세 대비 낮은 수준이나, 본건은 단독주택 부지로서 토지 활용 방식이 다르며, 자연녹지지역이라는 용도지역 제한, 그리고 다수의 리스크(유치권, 지분매각, 미준공, 제외 건물에 따른 법정지상권 불분명 등)를 감안해야 합니다.

이러한 복합적인 리스크 요인과 개발 제한 가능성을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 고려 시, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 결정하는 것을 제안합니다.

* 최소 예상 입찰가 (감정가 70%): 약 1,754,578,959원

* 적정 예상 입찰가 (감정가 75%): 약 1,879,906,027원

* 상한 예상 입찰가 (감정가 80%): 약 2,005,232,936원

상기 예상 입찰가는 정보 제공을 위한 참고 자료이며, 최종 입찰 결정은 현장 답사, 권리 관계의 상세한 법률 검토, 관련 비용 산출, 입찰 시점의 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.