나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1417 [2] 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층619호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 ""동수원세무서"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 주상용 건물 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 영통역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

기호1 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 618호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 619호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 621호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 623호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 624호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 625호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 649호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 651호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 656호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1 ~ 기호9 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건 기호1 ~ 기호9 공히 위생설비, 급배수설비, 공용 승강기, 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 및 오피스텔 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로 및 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 보행자전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1417 (2)

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층 619호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 111,000,000원

* 토지면적: 5.41㎡ (약 1.64평)

* 토지지분: 5.41㎡ (약 1.64평)

* 건물면적 (전용면적): 22.29㎡ (약 6.74평)

* 건물지분: 22.29㎡ (약 6.74평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국민은행

* 건축연도: 1999년 (사용승인 기준)

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "동수원세무서" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 주상용 건물 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 영통역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 내 6층 619호로 외벽은 복합판넬 마감, 창호는 샷시 창호 등임.

* 이용상태: 오피스텔로 이용 중임.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 및 오피스텔 등 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로 및 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 보행자전용도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 2018년 10월 4일 접수된 국민은행 근저당권 (을3, 662,400,000원)임.

* 채권 총액: 약 1,062,400,000원 (등기부상 채권 총액 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: B * (BORINGRACHELLOUISE)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

4. 상권분석

* 건물 개요:

* 건물명: 르네상스시티프라자

* 위치: 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2번지

* 층수: 8층 건물 중 6층

* 건물면적 (전용면적): 22.29㎡ (약 6.74평)

* 건축연도: 1999년 (사용승인)

* 주변 상권 특성: 본건이 위치한 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 중심상업지역으로 유동인구 및 배후수요가 풍부한 곳임.

* 최근 거래 사례 분석:

* 2025년 5월 8일: 13.28㎡ (약 4.02평) - 58,000,000원 (약 436.7만원/㎡)

* 2025년 9월 4일: 24.04㎡ (약 7.27평) - 100,000,000원 (약 416.0만원/㎡)

* 2026년 6월 19일: 16.96㎡ (약 5.13평) - 60,000,000원 (약 353.8만원/㎡)

* 시세 분석:

* 최근 거래 사례를 바탕으로 본건(22.29㎡)의 시세를 추정해 볼 때, 2025년 거래 사례를 기준으로 약 9,000만원 ~ 9,700만원 범위로 판단됨. 2026년 거래 사례는 시세 하락 가능성을 보여주나, 2025년 시세가 보다 현실적인 기준이 될 것으로 보임.

5. 생활정보

* 건축물 편의시설: 본 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 공용 승강기, 주차장 등 기본 편의시설이 갖추어져 있음.

* 주변 편의시설: 인근에 버스정류장, 영통역(수인분당선)이 위치하며, 상업시설 및 관공서(동수원세무서 등)가 인접해 있어 생활 및 업무 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시세 차이: 본건 감정가(111,000,000원)가 최근 거래 사례 시세(추정 약 9,000만원 ~ 9,700만원)보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세보다 낮은 금액으로 접근할 필요가 있음.

* 건물 노후도: 1999년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 10억 원 이상으로 높아, 채무 규모가 상당함. 단, 말소기준권리 하로 모두 소멸될 예정임.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변 상업 및 관공서 시설 이용이 용이한 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리가 없어 명확하며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 점을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 수원 영통의 중심상업지역, 역세권에 위치하여 실거주 및 임대 수익 창출에 유리함.

* 편리한 교통: 지하철 영통역 및 주요 도로 접근성이 우수함.

* 명확한 권리관계: 경매 절차를 통해 모든 이해관계가 정리될 예정이므로 명도 외 추가 부담이 적음.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업시설, 관공서 등 생활 편의시설 접근성이 좋음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 111,000,000원입니다. 최근 거래 사례 분석 결과, 본건(22.29㎡)의 적정 시세는 약 90,000,000원 ~ 97,000,000원으로 추정됩니다. 감정가와 시세의 격차를 고려하고, 보증금 0원의 임차인만 존재하며 명도 부담이 적다는 점을 감안할 때, 경쟁률과 경매 상황에 따라 다르겠지만, 현재 시세 수준 또는 그 이상으로 입찰이 이루어질 수 있습니다. 따라서, 감정가의 약 85% ~ 95% 수준인 95,000,000원 내외로 입찰가를 고려하는 것이 합리적인 전략이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.