나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1417 [3] 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층621호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 ""동수원세무서"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 주상용 건물 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 영통역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

기호1 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 618호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 619호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 621호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 623호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 624호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 625호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 649호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 651호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 656호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1 ~ 기호9 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건 기호1 ~ 기호9 공히 위생설비, 급배수설비, 공용 승강기, 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 및 오피스텔 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로 및 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 보행자전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2025타경1417 (3) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층 621호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 111,000,000원입니다.

토지 면적은 5.41㎡ (약 1.64평)이며, 토지 지분도 동일하게 5.41㎡ (약 1.64평)입니다.

건물 면적은 22.29㎡ (약 6.74평)이며, 건물 지분도 22.29㎡ (약 6.74평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채권자는 국OOO이며, 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "동수원세무서" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 주상용 건물 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 영통역(수인분당선)이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

토지의 형상은 인접지와 대체로 평탄한 정방형이며, 상업용 및 오피스텔 등 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로로는 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 보행자 전용도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보행자전용도로), 중로2류(폭 15m~20m) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

등기부요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2018년 10월 4일 접수된 국민은행 근저당(을3, 662,400,000원)입니다.

이후 접수된 근저당(을4) 및 임의경매 개시결정(갑3) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수되는 권리가 없으며, 등기부상 권리는 모두 소멸될 것으로 보입니다. (등기부채권 총액: 1,062,400,000원)

임차인 현황으로는 황혜선이 있으며, 보증금 5,000,000원, 차임 550,000원입니다.

전입 및 확정일자는 2025년 7월 21일이며, 배당신고일자는 2025년 9월 5일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

르네상스시티프라자는 영통역 역세권에 위치한 오피스텔 및 근린생활시설 집합건물입니다.

동수원세무서와 같은 관공서가 인접해 있으며, 주변에 다수의 오피스텔과 상업 시설이 밀집해 있어 상주 인구 및 유동 인구가 풍부한 지역입니다.

수인분당선 영통역을 통해 서울 강남 및 수도권 접근성이 우수하여 직주근접 수요가 많을 것으로 예상됩니다.

중심상업지역에 위치하여 상업 활동이 활발하며, 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

본건은 오피스텔로서 기본적인 위생설비, 급배수설비, 공용 승강기, 주차장 등 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

주변에 영통역, 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하며, 상업시설, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수한 편입니다.

건축물대장상 주용도는 '제2종근린생활시설'로 되어 있으며, '숙박시설외3' 용도로도 기재되어 있으나, 전유부상 '621호'로 구분되어 있고, '이용상태'에서는 '오피스텔로 이용중'으로 명시되어 있습니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상 내용에 일부 차이가 있을 수 있음을 시사하므로, 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 용도(제2종근린생활시설)와 실제 이용 현황(오피스텔)이 불일치할 경우, 향후 관련 법규에 따른 제재나 용도 변경 요구 등이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다. 이에 대한 면밀한 사전 확인이 요구됩니다.

건물은 1999년 준공되어 약 27년 경과하였으므로, 노후화에 따른 시설물 유지보수 및 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

현재 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 명시된 임차인 외에 별도의 점유자나 임대차 관계가 존재할 수 있으며, 이로 인한 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (단, 본 건의 임차인 황혜선은 대항력이 없어 명도 대상에서 제외될 가능성이 높습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 영통구의 핵심 상업지역에 위치하며 영통역 역세권으로 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어난 오피스텔입니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 거의 없다는 장점이 있습니다.

다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 불일치 가능성, 건물 노후화 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자 또는 실거주가 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 역세권 입지: 영통역(수인분당선) 도보 이용 가능한 거리로, 편리한 교통망과 풍부한 유동 인구 확보.

안정적인 임대 수요: 중심상업지역 내 위치하여 오피스텔 및 상가 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 부동산을 인수할 수 있음.

우수한 생활 인프라: 동수원세무서 등 관공서와 다양한 상업 시설, 편의시설이 인접하여 주거 만족도 높음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 111,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 확인되었습니다.

* 2025년 5월 8일 거래: 13.28㎡, 58,000,000원 (약 4,367,469원/㎡)

* 2025년 9월 4일 거래: 24.04㎡, 100,000,000원 (약 4,160,000원/㎡)

* 2026년 6월 19일 거래: 16.96㎡, 60,000,000원 (약 3,537,735원/㎡)

이를 바탕으로 평균 거래 단가는 약 4,021,738원/㎡로 산정됩니다.

본건의 건물 면적은 22.29㎡이므로, 이를 환산한 예상 시세는 약 22.29㎡ * 4,021,738원/㎡ = 89,653,000원 수준입니다.

감정가(111,000,000원) 대비 최근 실거래가 평균(약 89,653,000원)을 고려할 때, 현재 시세는 감정가보다 다소 낮은 수준으로 파악됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 시세와 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용, 수리 비용, 공실 위험 등을 보수적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 바람직하며, 이에 따라 예상 입찰가는 약 78,000,000원 ~ 88,000,000원으로 산정할 수 있습니다.

보수적인 접근을 고려할 경우, 78,000,000원을 최저선으로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.