나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1324 [9] 경기도 수원시 권선구 세류동 462 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""세류중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주변일대는 단독 및 공동주택, 주상복합 건물 등으로 이루어져있는 주거지대로서 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건은 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건
외벽 : 치장벽돌쌓기 등
내벽 : 벽지 및 내장재 마감
창호 : 하이샷시창

이용상태

다세대주택으로서

2~4층별 1호라인 : 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등
2호라인 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
3호라인 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
501호 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
502호 : 방4, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인근과 등고 평탄하며, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 북동측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m ~ 10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1324 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수산업협동조합중앙회

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 462 4층403호 (신주소: 경기도 수원시 권선구 정조로535번길 27, 4층 403호)

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건

건물 총 면적: 659.46㎡ (건축물대장 기준)

층수: 본건은 4층에 위치

1.3. 면적 정보

토지면적: 31.17㎡ (약 9.43평)

토지지분: 31.17㎡ (약 9.43평)

건물면적 (전용면적 추정): 51.38㎡ (약 15.54평)

건축물대장 전용면적: 51.38㎡

1.4. 감정가

감정가: 248,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변일대는 단독 및 공동주택, 주상복합 건물 등으로 이루어져있는 주거지대로서 주위환경은 무난한 편임.

2.2. 교통상황

본건은 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m ~ 10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2014년 7월 1일자 수산업협동조합중앙회 근저당권 (을1)

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 김옥기 외 1명 (2014-07-01)

* 근저당권: 수산업협동조합중앙회 (648,000,000원) (2014-07-01) - 말소기준권리

* 공유자전원지분전부이전: 신문식 (2014-08-13)

* 가압류: 우리은행 (473,700,000원) (2024-10-18) - 매각으로 소멸

* 가압류: 주식회사케이비국민카드 (16,991,626원) (2024-12-19) - 매각으로 소멸

* 가압류: 농협은행 (15,130,383원) (2025-03-10) - 매각으로 소멸

* 임의경매: 수산업협동조합중앙회 (636,446,049원) (2025-06-18) - 본건 경매 개시

등기부 상 채권 총액: 1,153,822,009원

권리분석 요약: 본 건 부동산은 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 말소기준권리(근저당) 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 나정산 (나 )

보증금: 130,000,000원

차임: 155,000원

전입일자(사업일자): 2019-12-31

확정일자: 2019-12-31

배당신고일자: 2025-08-05

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 특이사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: (내용 미상, 확인 필요)

4. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 인근에 세류중학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 주변으로 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 출입 용이, 인근 버스정류장 소재.

* 건물 시설: 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러 난방설비, 엘리베이터 구비.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 생활 환경 무난함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 등기부 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목이 기재되어 있으나, 해당 지상권의 구체적인 내용 및 존속 여부는 별도 확인이 필요합니다. 만약 낙찰자가 인수해야 하는 지상권이 존재할 경우 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 물건상 리스크

* 건물 준공연도(2014년) 대비 일정 부분 노후도가 있을 수 있으며, 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주변 시설 조사 결과, 본건 소재지(경기도 수원시 권선구 정조로535번길 27) 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 다세대주택으로, 도심 내 주거지역으로서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 준공 연도가 비교적 최근(2014년)이며, 엘리베이터 등 편의시설이 갖추어져 있습니다. 임차인은 존재하나 대항력이 없어 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축된 다세대주택으로 상품성이 양호합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 부담할 임차보증금이 없습니다.

* 주변 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 주거지입니다.

* 최근 실거래가 분석 시, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례가 감정가 수준에서 이루어졌습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건과 유사한 조건의 다세대주택(전용 54.11㎡, 2022년 준공)이 260,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가는 248,000,000원이며, 전용면적 51.38㎡ 기준 시세 추정액은 약 247,767,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려하고, 시장 상황 및 물건의 장단점을 종합적으로 판단할 때, 본 건의 예상 입찰가는 250,000,000원에서 260,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다. (최종 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 재확인 후 결정하는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.