나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1324 [11] 경기도 수원시 권선구 세류동 462 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""세류중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주변일대는 단독 및 공동주택, 주상복합 건물 등으로 이루어져있는 주거지대로서 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건은 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건
외벽 : 치장벽돌쌓기 등
내벽 : 벽지 및 내장재 마감
창호 : 하이샷시창

이용상태

다세대주택으로서

2~4층별 1호라인 : 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등
2호라인 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
3호라인 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
501호 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
502호 : 방4, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인근과 등고 평탄하며, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 북동측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m ~ 10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1324 (11)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 462 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 367,000,000원

* 토지면적: 49.17㎡ (약 14.88평)

* 토지 지분: 49.17㎡ (약 14.88평)

* 건물면적: 81.07㎡ (약 24.52평)

* 건물 지분: 81.07㎡ (약 24.52평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수산업협동조합중앙회

* 건축 연도: 2014년

* 해당 층: 5층 (총 5층 중)

* 호수: 502호

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (기재사항 없음)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""세류중학교"" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 주상복합 건물 등으로 이루어진 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통 상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 인접 도로 상태

부지 북동측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2014년 7월 1일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부 요약

말소기준권리 이후에 설정된 우리은행, 주식회사 케이비국민카드, 농협은행의 가압류 권리 및 수산업협동조합중앙회의 임의경매 개시 결정 등기 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 또한, 임차인 송희찬 씨의 주택임차권(을2) 역시 말소 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 송

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2022년 10월 25일

* 확정일자: 2022년 9월 7일

* 배당신고일자: 2025년 8월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: (기재사항 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 송 씨는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 확정일자 및 배당신고일자를 고려할 때, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: (개요 없음)

본 건 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 해당 권리가 존재하는지에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 채권액 총액

등기부상 채권 총액은 1,273,822,009원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본 물건이 소재한 수원시 권선구 세류동 일대는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 다양한 형태의 공동주택과 주상복합 건물이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 시설

인근에 세류중학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 상업 시설 및 편의 시설은 주변 주거 지역 내에서 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 토지 이용 계획

* 제2종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m ~ 10m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 비행안전제5구역(전술)

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

비행안전제5구역에 해당하나, 이는 주로 건축 제한이나 항공기 운항 안전과 관련된 사항으로, 이미 건축물이 존재하므로 직접적인 주거 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설 유무

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경

주거지로서 비교적 안정적이며, 다세대주택 밀집 지역으로 이웃과의 교류 및 커뮤니티 형성이 용이한 환경입니다.

* 편의시설

주변 주거 지역에 통상적으로 갖추어진 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 정보는 별도 확인 필요)

* 교통

인근 버스 정류장을 통해 시내버스 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 이동도 용이합니다.

* 교육 시설

본 건과 인접하여 세류중학교가 위치해 있으며, 초등학교 및 고등학교 등 다른 교육 시설의 접근성도 양호할 것으로 판단됩니다. (구체적인 통학 가능 거리 및 학교 정보는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 1,273,822,009원으로 매우 높아, 경매 진행 과정에서 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 제공된 것으로, 담보로 제공된 다른 물건의 경매 진행 상황이나 결과에 따라 본 물건의 가치나 경매 절차에 영향을 받을 수 있습니다.

* 비행안전구역

비행안전제5구역(전술)에 해당하여 향후 건축 관련 행위 시 제한이 따를 수 있습니다. 다만, 현재 건축된 건물 자체의 이용에는 직접적인 영향이 크지 않을 것으로 보입니다.

* 명도 관련 변수

대항력 없는 임차인이 있으나, 모든 권리가 말소될 예정이므로 인수 부담은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 시간 지연이나 추가 비용이 발생할 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 2014년 건축된 다세대주택으로, 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 행사가 가능하며, 주변 신축 다세대주택의 시세 상승세와 비교할 때 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크 요인이므로, 이에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연식: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 미래 가치: 수원시 권선구 지역의 개발 가능성과 신축 다세대주택의 수요 증가로 인한 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 교육 환경: 세류중학교 인근으로 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 권리 안전성: 말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸되어 낙찰 후 권리 행사에 전혀 문제가 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2022년에 건축된 54.11㎡ 규모의 '더스테이세류'가 260,000,000원(㎡당 약 480만원)에 거래되었습니다. 본 건은 2014년 건축된 81.07㎡ 규모의 다세대주택으로, 면적이 더 넓습니다. 단순히 면적만 비교하면 81.07㎡ * 480만원/㎡ = 약 389,647,746원 수준으로 계산될 수 있습니다.

하지만 본 건의 감정가는 367,000,000원이며, 이는 ㎡당 약 453만원으로, 인근 신축 다세대 주택 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

* 입찰가 산정 전략

본 물건은 인수되는 권리가 없고, 신축 연식에 비해 감정가가 합리적으로 책정되었다고 판단됩니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점과 입찰 경쟁 상황 등을 고려할 때, 최초 감정가(367,000,000원) 이하에서 접근하여 시세차익을 확보하는 것이 전략적일 수 있습니다.

최근 유사 단지의 거래가격을 고려하되, 건축 연식 차이와 물건의 개별 특성을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

* 예상 입찰가: 330,000,000원 ~ 350,000,000원

(주의: 상기 예상 입찰가는 현재 시점에서의 분석이며, 실제 경매 시 유찰 횟수, 경쟁 입찰 상황, 추가적인 권리 변동 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.