나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1324 [8] 경기도 수원시 권선구 세류동 462 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""세류중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주변일대는 단독 및 공동주택, 주상복합 건물 등으로 이루어져있는 주거지대로서 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건은 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건
외벽 : 치장벽돌쌓기 등
내벽 : 벽지 및 내장재 마감
창호 : 하이샷시창

이용상태

다세대주택으로서

2~4층별 1호라인 : 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등
2호라인 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
3호라인 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
501호 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
502호 : 방4, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인근과 등고 평탄하며, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 북동측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m ~ 10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1324 (8)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 462 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 2억 5천 4백만 원 (254,000,000원)

토지면적: 31.98㎡ (약 9.67평)

토지지분: 31.98㎡ (약 9.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.72㎡ (약 15.95평)

건물지분: 52.72㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수산업협동조합중앙회

특이사항: 공동담보

주의사항: (입력된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 단독 및 공동주택, 주상복합 건물 등으로 이루어진 주거지대로서 주위환경은 무난한 편임.

* 교통상황

본건은 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편임.

* 인접 도로상태

부지 북동측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m ~ 10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

을1 근저당권 (수산업협동조합중앙회, 2014-07-01 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리

을1 근저당권, 갑3 가압류 (우리은행), 갑4 가압류 (주식회사케이비국민카드), 갑5 가압류 (농협은행), 갑6 임의경매 (수산업협동조합중앙회), 을2 주택임차권 (전민수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (없음)

* 인수되는 권리

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황

임차인: 전

보증금: 1억 8천만 원 (180,000,000원)

차임: 0원

전입일자: 2024-03-22

확정일자: 2024-02-21

배당신고일자: 2025-08-20

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건은 다세대주택으로 주거지역에 위치하고 있어, 상업적 상권 분석보다는 주거지로서의 가치를 중점적으로 평가함. 주변은 주거 단지로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

1.5. 생활정보

* 교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용 환경도 무난함.

* 교육 및 편의시설

"세류중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임. 주변 주거 단지 내 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 환경

주거 밀집 지역으로, 특이사항으로 언급된 혐오 시설은 없는 것으로 파악됨.

1.6. 잠재적 리스크

* 비행안전구역

비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어, 건축물의 높이 제한 등 군사 작전상의 제한을 받을 수 있으나 일반적인 주거 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 판단됨.

* 공동담보

공동담보로 설정된 사실이 있으나, 본건은 개별 물건으로 매각 처리되어 인수되는 채무 부담은 없는 것으로 분석됨.

* 임차인 명도

임차인 전 은 대항력이 없으나, 배당 신고일자를 고려하여 명도 과정에서 원만한 소통이 필요할 수 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 다세대주택으로, 주변의 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편임. 권리분석상 낙찰자가 인수하는 부담이 없어 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됨. 최근 유사 물건의 시세 변동 추이를 볼 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있음.

1.8. 투자 포인트

* 소액으로 투자 가능한 다세대주택으로 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합.

* 권리상 문제가 없어 안전하며, 명도 진행 또한 무난할 것으로 예상됨.

* 수원시 권선구 지역의 지속적인 주거 수요를 고려할 때 안정적인 가치 상승 기대.

* 최근 실거래가 대비 시세 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정 가능.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 5천 4백만 원이며, 최근 주변 유사 다세대주택 매매 사례(54.11㎡, 2022년식, 5층, 2억 6천만 원)를 고려할 때, 본건(52.72㎡, 4층)의 현재 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 판단됩니다.

이에 따라, 본건의 적정 투자 가치를 고려한 예상 입찰가는 2억 6천 5백만 원으로 제안합니다. (265,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.