나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1324 [10] 경기도 수원시 권선구 세류동 462 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""세류중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주변일대는 단독 및 공동주택, 주상복합 건물 등으로 이루어져있는 주거지대로서 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건은 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건
외벽 : 치장벽돌쌓기 등
내벽 : 벽지 및 내장재 마감
창호 : 하이샷시창

이용상태

다세대주택으로서

2~4층별 1호라인 : 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등
2호라인 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
3호라인 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
501호 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
502호 : 방4, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인근과 등고 평탄하며, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 북동측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m ~ 10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1324 (10)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 462 5층 501호

건물용도: 다세대주택

감정가: 275,000,000원

토지면적: 34.56㎡ (약 10.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.97㎡ (약 17.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수산업협동조합중앙회

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 주상복합 건물 등이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 무난한 편입니다. 차량 출입이 용이하며 인근에 버스 정류장이 있어 전반적인 교통 여건 또한 무난한 편으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본 요약 결과, 다수의 근저당권 및 가압류가 설정되어 있으나, 경매개시결정으로 인해 매각으로 대부분 소멸될 예정입니다.

3.1. 임차인 현황

임차인: 여

보증금: 183,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-03

확정일자: 2024-05-13

배당신고일자: 2025-08-13

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되며, 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 권리 분석 요약

소유권 보존 등기 및 근저당권, 가압류, 주택임차권 등 다수의 권리가 등기되어 있습니다. 말소기준권리인 근저당권(수산업협동조합중앙회, 2014-07-01 접수, 648,000,000원)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 임의경매(수산업협동조합중앙회, 2025-06-18 접수, 636,446,049원)로 인한 말소예정인 권리가 다수입니다. 총 등기부채권액은 1,336,822,009원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

최근 주변 매매 사례 분석 결과, 유사한 규모와 신축 연도의 다세대주택은 높은 시세를 형성하고 있습니다.

2022년 준공된 "더스테이세류" (54.11㎡, 5층)가 2026년 7월 260,000,000원에 거래되었습니다.

비교적 오래된 연립주택(1981년 준공)의 경우, 40.13㎡ 면적의 건물이 2026년 7월 120,000,000원에서 129,500,000원 사이에서 거래되었습니다.

본건은 2014년에 사용 승인된 다세대주택으로, 면적(56.97㎡)과 신축 연도를 고려할 때 "더스테이세류"의 실거래가가 주요 참고 대상이 될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 내장재, 창호는 하이샷시로 구성되어 있습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스보일러를 이용한 난방 설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 해당 물건인 501호는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 이용 현황이 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 이외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다. 특히, 수원 공군기지가 인근에 있어 비행안전구역에 해당하며, 이로 인한 소음 피해나 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 다세대주택으로, 2014년에 준공되어 비교적 신축에 속하는 건물입니다. 주변 환경은 주거지로 무난하며, 교통 여건도 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없으나, 임차인의 보증금이 상당 금액이므로 배당 절차를 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다. 다만, 본 임차인은 대항력이 없어 보증금 미회수 위험이 있으나, 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 주변 신축 다세대주택의 높은 시세를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰가를 산정한다면 투자 가치가 있을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2014년 준공)로 관리 상태 양호 예상

* 수원역 상권 및 교통망 접근 용이

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담 없음

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 275,000,000원입니다. 최근 유사 면적 및 신축 연도의 다세대주택 매매 사례인 "더스테이세류"가 260,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 260,000,000원 전후로 판단됩니다.

다만, 경매 특성상 최초 감정가 또는 주변 시세보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적 요소입니다.

입찰가 산정 시에는, 낙찰 후 예상되는 수리 비용, 취득세 등 부대 비용, 그리고 향후 시장 상황 변동 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 80~90% 수준인 약 220,000,000원에서 250,000,000원 사이를 잠재적 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있으나, 실제 입찰 시 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.