나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1324 [4] 경기도 수원시 권선구 세류동 462 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""세류중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주변일대는 단독 및 공동주택, 주상복합 건물 등으로 이루어져있는 주거지대로서 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건은 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건
외벽 : 치장벽돌쌓기 등
내벽 : 벽지 및 내장재 마감
창호 : 하이샷시창

이용상태

다세대주택으로서

2~4층별 1호라인 : 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등
2호라인 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
3호라인 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
501호 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
502호 : 방4, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인근과 등고 평탄하며, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 북동측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m ~ 10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1324 (4)

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 462 3층301호

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건

건축년도: 2014년 (사용승인일 2014.06.20 기준)

용도: 다세대주택

전용면적: 37.82㎡ (약 11.44평)

토지면적 (대지권): 22.94㎡ (약 6.94평)

건물 제시외 면적: 없음

토지 제시외 면적: 없음

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 190,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 세류중학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 주상복합 건물이 혼재된 주거지대로서 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제약

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭8m ~ 10m)에 접해 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히 비행안전구역으로 지정된 점은 향후 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2014년 7월 1일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 날짜의 모든 권리 (근저당, 가압류, 임의경매, 주택임차권 등)는 말소될 예정입니다.

인수되는 권리: 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요만 있으나, 구체적인 내용이 없어 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

본건에는 다수의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* JINMINGJI: 전입 2023-07-12, 대항력 없음.

* LIDONGHAO: 전입 2023-12-16, 대항력 없음.

* LI NA: 전입 2023-04-28, 배당신고 2025-05-08, 대항력 없음.

* LUJIHUA: 전입 2019-05-14, 대항력 없음.

* XUCHUNZI: 전입 2024-12-02, 대항력 없음.

* XUANMEILING: 전입 2023-04-28, 배당신고 2025-05-08, 대항력 없음.

* 전우진: 전입 2023-04-28, 보증금 150,000,000원, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 세류동 일대는 주거 지역으로서, 인근에 세류중학교가 위치하고 있으며, 다수의 공동주택과 상가 건물이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

주변에 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 분포하고 있어 생활하기에 편리한 환경입니다. 현재까지 확인된 정보로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. (수원시 권선구 세류동 462번지 주변 검색 결과)

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 이용 상태

본건 건물은 총 5층으로 구성되어 있으며, 본건은 3층 301호입니다. 전용 면적 37.82㎡ 기준으로, 일반적인 다세대주택의 구조를 따르고 있을 것으로 보입니다. (예상: 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)

5.2. 건물 설비 내역

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러를 이용한 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 또한, 건물 내에 엘리베이터가 설치되어 있어 고층 이용에 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 설정되어 있어, 동일한 채무에 다른 부동산이 함께 담보로 제공되었음을 의미합니다. 이는 해당 채무의 전체 규모나 다른 담보물의 경매 진행 여부에 따라 본건의 경매 절차나 낙찰 후에도 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부등본 상 채권 총액이 약 12억 8천만원에 달하여, 채무 규모가 상당히 높음을 알 수 있습니다. 이는 경매 신청 채권자의 적극적인 경매 진행 의지를 시사하는 동시에, 낙찰가 결정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제약 사항

비행안전제5구역(전술)에 해당하여 건축물의 높이 제한 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 소로2류에 접해 있어 차량 통행에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 2014년 준공된 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거지 내에 자리하고 있습니다. 건물 상태 및 관리 상태는 직접 확인이 필요하나, 일반적인 다세대주택으로서의 기본적인 주거 편의성은 갖추고 있습니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적은 점은 장점입니다. 다만, 공동담보로 인한 불확실성, 높은 채권 총액, 비행안전구역 등 토지 이용 제한 사항은 투자 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 명도 부담 최소화: 임차인 전원이 대항력이 없어 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 실거주 및 임대 수익 잠재력: 주거 지역에 위치하여 실거주 목적 또는 임대 수익을 위한 투자가 가능합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 유사한 '다세대주택'인 '더스테이세류'(2022년 준공, 54.11㎡)가 2026년 7월 260,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 환산한 3.3㎡당 가격은 약 15,880,000원입니다. 본건은 2014년 준공된 37.82㎡(약 11.44평)의 다세대주택이며, 감정가는 190,000,000원입니다.

이를 감안할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 180,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 감정가 수준 또는 약간 하향하여 입찰가를 결정하는 것을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.