나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1417 [5] 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층624호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 ""동수원세무서"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 주상용 건물 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 영통역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

기호1 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 618호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 619호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 621호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 623호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 624호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 625호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 649호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 651호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 656호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1 ~ 기호9 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건 기호1 ~ 기호9 공히 위생설비, 급배수설비, 공용 승강기, 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 및 오피스텔 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로 및 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 보행자전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본 물건은 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2번지, 르네상스시티프라자 6층 624호에 소재하고 있습니다. 건물은 1999년 9월에 사용승인된 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건물이며, 본건은 6층에 위치합니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 5.41㎡ (약 1.63평)이며, 건물 면적은 22.29㎡ (약 6.74평)입니다. 본 물건의 감정가는 111,000,000원입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 국 이며, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "동수원세무서" 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 주상용 건물 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로망

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 영통역(수인분당선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 본건 북서측으로는 노폭 약 20미터, 남서측으로는 노폭 약 30미터의 도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구)으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전 기록과 다수의 근저당권 및 임의경매 개시결정 기입 등기가 존재합니다.

3.2. 말소 기준 권리

을3 근저당권 (2018.10.04 접수, 국민은행, 금662,400,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 을3 근저당권 이하의 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.3. 채무 총액

등기부채권 총액은 1,062,400,000원입니다.

3.4. 임차인 분석

임대 관계는 미상으로 확인되며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없음을 의미하나, 실제 임대차 관계는 등기부상이나 현황 조사 시점에 따라 상이할 수 있으므로 경매 참여 전 반드시 재확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

건물이 위치한 영통동은 수원시의 중심 상업지구 중 하나로, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

영통역을 중심으로 대형마트, 쇼핑몰, 관공서, 금융기관 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 인근에 신성초등학교, 영덕중학교, 영덕고등학교가 위치하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건물 노후도

1999년에 준공된 건물로, 약 27년차 되어 최신 건물 대비 시설 노후화가 진행되었을 수 있습니다.

5.2. 권리관계

공동담보 물건으로, 채무 총액이 높아 복잡한 권리 관계를 내포하고 있습니다. 다만, 임의경매 사건이므로 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

5.3. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 현황과 임차인의 대항력 유무 등을 사전에 철저히 조사해야 합니다. 인수 보증금은 없으나, 점유 관련 분쟁의 소지는 항상 존재합니다.

5.4. 공동담보의 의미

본 물건이 공동담보로 제공되었다는 것은, 동일 채무에 대해 본 물건 외 다른 부동산도 함께 담보로 제공되었음을 의미합니다. 이는 채권 회수를 위한 경매 진행 가능성을 높이지만, 다른 담보물의 처리 결과에 따라 경매 진행에 변동이 있을 수 있습니다.

6. 시세 분석 및 투자 포인트

6.1. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 르네상스시티프라자 오피스텔은 2025년 5월 13.28㎡(약 4.02평)가 5,800만원, 2025년 9월 24.04㎡(약 7.27평)가 10,000만원에 거래되었습니다. 2026년 6월에는 16.96㎡(약 5.13평)가 6,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 22.29㎡(약 6.74평) 면적을 기준으로, 2025년 9월 거래 사례(24.04㎡, 10,000만원)를 적용하면 평당 약 416만원 수준으로 환산됩니다.

6.2. 감정가 대비 시세

감정가 111,000,000원 (약 498만원/㎡)과 최근 거래 사례(약 416만원/㎡)를 비교했을 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

6.3. 투자 가치

영통역 역세권에 위치하며, 주변에 풍부한 생활 편의시설 및 상업시설이 발달해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 건물 연식은 있으나, 중심 상업지역 내 입지적 장점을 가지고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 다만, 건물 노후도, 미확인 임대차 관계, 감정가 대비 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 권리관계는 임의경매로 인해 말소될 권리가 많으나, 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다.

8. 예상 입찰가

감정가는 111,000,000원이며, 최근 거래 사례 및 물건의 특성을 고려할 때, 적정 시세는 약 92,750,000원에서 100,000,000원 사이로 추정됩니다. 따라서, 보증금을 제외한 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준인 78,000,000원에서 94,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 확인하고, 입찰 경쟁률 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.