나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1417 [6] 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층625호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 ""동수원세무서"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 주상용 건물 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 영통역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

기호1 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 618호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 619호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 621호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 623호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 624호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 625호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 649호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 651호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 656호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1 ~ 기호9 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건 기호1 ~ 기호9 공히 위생설비, 급배수설비, 공용 승강기, 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 및 오피스텔 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로 및 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 보행자전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1417 (6)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2, 르네상스시티프라자 6층 625호

건물명: 르네상스시티프라자

용도: 오피스텔

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 140,000,000원

토지면적: 6.85㎡ (약 2.07평)

토지 지분: 6.85㎡ (약 2.07평)

건물면적: 28.20㎡ (약 8.53평)

건물 지분: 28.2㎡ (약 8.53평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 동수원세무서 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 주상용 건물 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 수인분당선 영통역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상에는 소유권 이전 이력(ARAY LOGISTICS, 김경림)과 다수의 근저당, 임의경매, 압류 내역이 존재합니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2018년 10월 4일 접수된 국민은행 근저당(을3, 662,400,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 예정이며, 인수해야 할 권리(보증금 포함)는 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

현재 파악된 임차인으로 주식회사터인(최수오)이 있으며, 보증금 1,000,000원, 차임 550,000원에 2022년 10월 7일 전입(사업자 등록) 하였습니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 없으나, 임대 관계 및 내부 현황은 경매 참여 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

소재지 주변은 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집된 상업 지역으로, 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 관공서 등도 인접하여 업무 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 오피스텔 용도 적합성

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 주변 환경 및 지역 특성을 고려할 때 오피스텔로서의 용도 적합성은 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 관공서

동수원세무서가 인근에 위치하며, 상업지역에 속해 있어 다양한 편의시설(상가, 병원, 금융기관 등) 이용이 편리합니다. 지도 서비스 및 일반 검색을 통해 주변에 특별히 혐오시설이 확인되지는 않으나, 세부적인 내용은 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔 및 상업용 건물이 혼재된 지역으로, 쾌적한 주거 환경을 기대하기는 어려울 수 있으나, 교통 및 편의시설 접근성이 우수하여 직주근접 및 편리한 생활을 중시하는 분들에게는 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본건은 공동담보로 진행되는 물건입니다. 비록 본 경매 절차에서는 인수할 권리가 없으나, 전체 공동담보 채권 총액이 높아 추가적인 공매 또는 채권 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 시장 리스크

건축년도가 1999년으로 노후화가 진행되었을 가능성이 있어, 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

감정평가서 요약에 '임대관계는 미상'이라는 언급이 있으나, 구체적인 임차인 정보가 제공되었습니다. 다만, 실제 현황과 건축물 현황도가 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 현장을 방문하여 정확한 상태를 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

수원 영통구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 입지 조건은 우수합니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없으며, 경매 절차 진행 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 건축년도 노후화, 공동담보 물건이라는 점, 정확한 임대 및 내부 상태 확인 필요성 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔로서 안정적인 임대수익 창출 가능성이 있습니다.

* 최근 실거래가 자료를 바탕으로 적정 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 주변 지역 개발 계획 등에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 5월 8일: 13.28㎡ (약 4.01평) 거래가 5,800만원 (평당 약 1,446만원)

* 2025년 9월 4일: 24.04㎡ (약 7.27평) 거래가 10,000만원 (평당 약 1,375만원)

* 2026년 6월 19일: 16.96㎡ (약 5.13평) 거래가 6,000만원 (평당 약 1,170만원)

본건 면적은 28.20㎡ (약 8.53평)으로, 면적 대비 최근 거래 사례의 평당 단가를 적용하여 시세를 추정해 볼 수 있습니다. 24.04㎡ 사례의 평당 단가(약 1,375만원)를 적용하면 약 117,300,000원, 16.96㎡ 사례의 평당 단가(약 1,170만원)를 적용하면 약 99,800,000원으로 산정됩니다.

감정가 140,000,000원 대비 시세는 다소 낮거나 비슷한 수준으로 파악됩니다.

인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적으로 접근 시 약 115,000,000원 (1억 1천 5백만원) 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.