나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1417 [9] 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층656호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 ""동수원세무서"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 주상용 건물 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 영통역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

기호1 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 618호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 619호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 621호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 623호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 624호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 625호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 649호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 651호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 656호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1 ~ 기호9 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건 기호1 ~ 기호9 공히 위생설비, 급배수설비, 공용 승강기, 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 및 오피스텔 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로 및 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 보행자전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1417 (9)

소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층 656호

용도: 오피스텔

감정가: 111,000,000원 (1억 1천 1백만원)

토지면적: 5.54㎡ (약 1.68평)

토지지분: 5.54㎡ (약 1.68평)

건물면적: 22.86㎡ (약 6.92평)

건물지분: 22.86㎡ (약 6.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

특이사항: 공동담보

주의사항: 임대관계 미상

특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 동수원세무서 북동측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: G] 주위에는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 주상용 건물 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다. [cite: G] 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 영통역(수인분당선)이 소재하여 교통 여건은 양호합니다. [cite: G] 단지 자체는 1999년에 준공되어 약 27년차 되었으나, 주변 상권이 발달하여 생활 편의성이 높다는 평가가 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경1417호 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리: 2018년 10월 4일자 국민은행 근저당권(을3)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 후순위 권리 및 채권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 여부는 추가 확인이 필요합니다.

집합건물 등기부 요약 정보상 등기부채권 총액은 1,062,400,000원(10억 6천 2백 40만원)입니다. [cite: G]

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 경매 참여 전 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 르네상스시티프라자는 수원 영통역 인근에 위치하며, 주변으로 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다. [cite: G] 동수원세무서와 인접해 있으며, 상권 내에는 홈플러스, 수원농협하나로마트 등 대형 편의시설이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 뛰어납니다. 또한, 영통역(수인분당선)을 이용한 접근성이 좋아 유동인구 확보 및 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 건축된 지 20년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 리모델링 또는 재건축 이슈는 장기적인 관점에서 고려될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 공용 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있습니다. [cite: G]

교통: 영통역(수인분당선) 도보 이용 가능하며, 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: G]

편의시설: 홈플러스, 수원농협하나로마트 등이 인근에 위치하며, 영통지구 내의 우수한 학군(영덕중, 영일중 등)이 강점으로 꼽힙니다.

주변 환경: 동수원세무서와 같은 관공서가 인근에 있어 행정 편의성이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1999년 준공된 건물로, 약 27년이 경과하여 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무는 현장 확인이 필수입니다.

* 건물 용도 혼재: 건축물대장상 건물의 주용도가 '제2종근린생활시설'이며 '숙박시설외 3'으로 기재되어 있어, 오피스텔 외 다른 용도로도 활용되었거나 활용 가능성이 있어 업종별 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다. [cite: G]

* 높은 부채 총액: 등기부채권 총액이 10억 원 이상으로 높게 설정되어 있으나, 이는 경매절차상 일반적인 사항으로 낙찰자의 인수 사항과는 직접적인 관련이 없습니다.

* 주차 공간: 세대당 0.7대 주차가 가능하여, 차량 보유 시 주차 공간 부족 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 수원 영통역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. [cite: G, 5, 10] 우수한 학군과 주변 상권은 장기적인 가치 상승 가능성을 시사합니다. 그러나 건물 노후화, 임대차 관계 미확인, 높은 부채 총액, 다소 부족한 주차 공간 등은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. [cite: 10, G] 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대차 관계에 대한 철저한 사전 조사와 현장 방문을 통해 정확한 물건 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 영통역(수인분당선)을 도보로 이용 가능한 초역세권으로, 뛰어난 교통 환경을 자랑합니다. [cite: G]

* 생활 인프라: 주변 상권이 발달하여 쇼핑, 외식, 문화생활을 편리하게 누릴 수 있으며, 동수원세무서 등 관공서 접근성도 좋습니다. [cite: 9, G]

* 학군 프리미엄: 영통지구 내 우수한 학군으로 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있어 실수요자 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 낮은 감정가 대비 시세: 최근 실거래가 분석 시, 2025년 9월 24.04㎡ 면적 오피스텔이 1억원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가(1억 1천 1백만원) 대비 시세 차익을 기대할 수 있습니다. [cite: G]

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 2025년 9월 24.04㎡ 면적의 오피스텔이 100,000,000원(1억원)에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 415만원 수준입니다. [cite: G] 또한, 2025년 5월 13.28㎡ 면적이 58,000,000원(5천 8백만원)에 거래된 바 있습니다. [cite: G] 본건의 건물 면적은 22.86㎡(약 6.92평)이며, 감정가는 111,000,000원입니다.

최근 거래 사례와 감정가, 그리고 물건의 면적을 종합적으로 고려했을 때, 현재 시세는 3.3㎡당 약 390만원 ~ 430만원 수준으로 판단됩니다. 22.86㎡ 면적에 이를 적용하면 대략 89,000,000원 ~ 98,000,000원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

본 건의 낙찰가는 주변 시세, 경매 물건의 특성, 입찰 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현 시세 및 감정가를 고려하여, 예상 입찰가는 95,000,000원 (9천 5백만원) 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 85.6% 수준입니다. 다만, 경매 당일의 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 적정 수준의 추가적인 시세 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.