나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1417 [8] 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층651호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 ""동수원세무서"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 주상용 건물 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 영통역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

기호1 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 618호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 619호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 621호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 623호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 624호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 625호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 649호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 651호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 656호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1 ~ 기호9 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건 기호1 ~ 기호9 공히 위생설비, 급배수설비, 공용 승강기, 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 및 오피스텔 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로 및 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 보행자전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1417 (8)

소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층651호

용도: 오피스텔

감정가: 93,000,000원

토지면적: 4.63㎡ (약 1.4평)

토지지분: 4.63㎡ (약 1.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.08㎡ (약 5.77평)

건물지분: 19.08㎡ (약 5.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

* 본 물건은 오피스텔로 이용 중이나, 건축물대장상 주용도는 제2종근린생활시설로 등재되어 있습니다.

* 제공된 정보에 따르면 본 건물의 전용면적은 19.08㎡ (약 5.77평)이며, 분양면적은 별도로 명시되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 '동수원세무서' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 주상용 건물 등이 혼재하여 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 수인분당선 영통역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로는 노폭 약 20미터 내외의 포장도로, 남서측으로는 노폭 약 30미터 내외의 보행자전용도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구)에 속하며, 대로2류, 중로2류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 주변 시설 및 혐오시설: 인근에 동수원세무서, 영통역 등 편의시설 및 공공기관이 소재하고 있습니다. 주변 상업 및 주거지역의 특성상 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국민은행 (국OOO)

* 말소기준권리: 2018년 10월 4일 접수된 국민은행의 근저당 (을3, 채권액 662,400,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 조사된 바에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 확인되지 않는 임대차 관계가 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권 이전 (2017-09-25)

* 갑2: 소유권 이전 (2018-10-04, 매매)

* 을3: 근저당 (국민은행, 2018-10-04, 662,400,000원) - 말소기준권리

* 을4: 근저당 (김경희, 2024-03-21, 400,000,000원) - 매각으로 소멸

* 갑3: 임의경매 (국민은행, 2025-07-03, 571,176,499원) - 본 경매 사건

* 등기부 채권 총액: 1,062,400,000원 (을3 + 을4)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 르네상스시티프라자는 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지역에 위치하고 있습니다.

* 최근 거래 사례 분석:

* 2025년 5월 8일, 13.28㎡ 면적이 58,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 436.7만원).

* 2025년 9월 4일, 24.04㎡ 면적이 100,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 416.0만원).

* 2026년 6월 19일, 16.96㎡ 면적이 60,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 353.8만원).

* 본 물건(19.08㎡)의 경우, 최신 거래 사례(16.96㎡, 6000만원)를 기준으로 환산 시 약 6,740만원 수준으로 추정됩니다. 가장 높은 단가 거래를 기준으로 환산 시 약 8,330만원 수준으로 추정됩니다.

* 평균 시세는 약 7,670만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가(93,000,000원) 대비 최근 거래 시세가 상대적으로 낮게 형성되어 있는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본 물건은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건물 중 6층 651호이며, 외벽은 복합판넬 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 공용 승강기, 주차장 등이 설치되어 있습니다.

* 생활 편의: 영통역(수인분당선)을 도보로 이용 가능하며, 주변에 다양한 상업시설, 관공서 등이 소재하여 생활이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 차이: 본 물건의 감정가(93,000,000원)가 최근 거래 사례(최고 100,000,000원, 최저 58,000,000원)에 비해 높게 책정되었습니다. 특히 2026년 6월 거래 사례(16.96㎡, 60,000,000원)와 비교했을 때 시세 괴리가 존재합니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상이므로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건축물 용도 불일치: 건축물대장상 주 용도는 제2종근린생활시설이나, 실제 이용 상태는 오피스텔로 확인됩니다. 이는 향후 행정상의 문제나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원 영통역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하다는 장점이 있습니다. 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로 배후 수요 또한 안정적일 것으로 예상됩니다. 그러나 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점, 임대 관계가 불분명한 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 신중한 접근과 권리 분석을 통해 리스크를 관리하며 입찰가 산정에 임해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 교통 환경: 영통역(수인분당선)과 인접하여 시내외 이동이 용이합니다.

* 생활 편의 시설 접근성: 상업지구에 위치하여 다양한 편의시설 및 관공서 이용이 편리합니다.

* 수익형 부동산으로서의 잠재력: 오피스텔 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 시세 및 물건의 면적, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 78,000,000원 으로 예상됩니다. 이는 감정가보다 낮고, 평균 시장 시세를 반영한 금액으로, 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.