나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56552 [4] 경기도 용인시 기흥구 중동 1033 에이스동백타워 6층1-606호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다임 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""초당고등학교"" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 단독주택, 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층~지상20층 건물내 제6층 제1-603호 외 4개호로서,
(사용승인일자 : 2013.11.04)
외 벽 : 커튼월 등 마감.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등 마감.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~5) : 지식산업센터로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약12m내외, 남동측으로 폭 약4m내외의 포장도로에 접하며, 북서측으로 폭 약8m내외의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(특수도로(보행자전용도로))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

2. 본건의 내부구조는 폐문부재로 확인하지 못하였으며, 외부확인결과 하나의 회사로 이용(칸막이 등의 철거 및 인테리어 설치)되고 있는 것으로 조사되었는바, 경매진행 및 경매참여시 재확인 및 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

지식산업센터임
외부확인결과 6층1-603호~6층1-607호 하나의 회사로 이용(칸막이 등의 철거 및 인테리어 설치)되고 있는 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56552 (4)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 1033 에이스동백타워 6층 1-606호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 300,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (말소기준권리 및 경매개시결정권자)

1.1. 물건 상세정보

* 건물명: 에이스동백타워

* 사용승인일자: 2013년 11월 4일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 ~ 지상 20층 건물 내

* 해당 층: 6층

* 호수: 1-606호

* 건물 외벽: 커튼월 등 마감

* 건물 내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등 마감

* 창호: 샷시창 구조

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

* 토지 지분: 30.03㎡ (약 9.08평)

* 건물 면적: 83.03㎡ (약 25.11평)

* 건물 지분: 83.03㎡ (약 25.11평)

1.3. 기타 기본정보

* 특이사항: 공동담보, 지식산업센터임

* 외부확인결과: 6층 1-603호부터 6층 1-607호까지 하나의 회사로 이용 중 (칸막이 철거 및 인테리어 설치)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "초당고등학교" 남동측 인근에 위치함.

* 주변 지역은 지식산업센터, 근린생활시설, 단독주택, 임야 등이 혼재되어 있음.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 용이함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 도로 상황

* 본건 북동측으로는 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함.

* 본건 남동측으로는 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

* 본건 북서측으로는 폭 약 8m 내외의 보행자도로와 접함.

2.4. 토지 이용 상태

* 토지는 부정형 평지로서, 지식산업센터 건부지로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

* 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 말소기준권리

* 을구 8번, 근저당권 (2024년 3월 21일, 채권자: 중소기업은행, 채권최고액: 1,176,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

* 제시된 자료에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, "지상권개요"가 비고란에 언급되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요함.

3.4. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 1,845,451,079원

* 을구 8번 근저당 (중소기업은행): 1,176,000,000원

* 갑7번 가압류 (경기신용보증재단): 256,500,000원

* 갑9번 임의경매 (중소기업은행): 1,176,000,000원 (경매 개시 채권액)

* 갑10번 가압류 (중소벤처기업진흥공단): 381,304,663원

* 갑11번 압류 (기흥세무서장): 금액 미상 (징세과-티 50980)

* 갑12번 가압류 (롯데캐피탈주식회사): 31,646,416원

* (주: 일부 채권액은 경매개시채권액이며, 실제 말소될 채권액과는 차이가 있을 수 있습니다.)

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 소재한 용인시 기흥구 중동 일대는 지식산업센터가 밀집된 지역으로, 관련 업무 시설 및 근린생활시설이 발달한 상업지역과 주거지역이 혼합된 복합 상권임.

4.2. 주변 상업 시설

* 인근에 다양한 근린생활시설 및 업무 시설이 분포하여 상업 활동이 활발한 지역임.

* 초당고등학교가 인접해 있어 유동인구 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

4.3. 인근 시설 (혐오시설 포함)

* 현재 제공된 정보 및 외부 조사 결과, 본건 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

* 다만, 지역 개발 계획이나 향후 인근 토지 이용 변화에 따른 시설 입주 가능성은 배제할 수 없으므로, 지속적인 관심이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육 환경

* 초당고등학교가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 고려가 가능함.

5.3. 교통 이용 편의성

* 주요 도로와의 접근성이 양호하고 버스정류장이 가까워 출퇴근 및 이동이 편리한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합 사용 및 내부 구조

* 본건(6층 1-606호)을 포함한 6층 1-603호부터 607호까지 총 5개 호실이 하나의 회사로 통합되어 이용 중인 것으로 조사됨.

* 이는 개별 호실 구분 등기상의 이용 현황과 다를 수 있으며, 칸막이 철거 및 대규모 인테리어 설치로 인해 원상복구 또는 구분 사용에 대한 분쟁의 소지가 발생할 수 있음.

* 내부 구조는 폐문부재로 확인하지 못하였으므로, 경매 참여 시 반드시 현장 재확인 및 전문가와 상의가 필요함.

6.2. 미확인 사항

* 정확한 내부 상태, 설비의 작동 여부, 기존 원상복구 상태 등은 폐문부재로 인해 확인되지 않았음.

* 임대 관계가 미상이므로, 임차인이 존재할 경우 명도 진행 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 법적 제한 및 규제

* 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로, 중로에 접함.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.4. 미확인 임대차 관계

* 임대 관계가 미상이므로, 잠재적 임차인의 대항력 유무 및 보증금/차임 등의 미상 금액으로 인한 인수 가능성이 없는지 철저한 조사가 필요함. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 중동의 지식산업센터로, 교통이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역에 위치하고 있습니다. 감정가는 3억 원으로 책정되었으며, 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 6개 호실이 하나의 회사로 통합되어 사용되고 있다는 점입니다. 이는 내부 구조의 불일치, 칸막이 철거 및 인테리어 설치로 인한 원상복구 문제, 그리고 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있음을 시사합니다. 또한, 내부 상태 확인 불가 및 임대차 관계 미상이라는 점도 잠재적 위험 요소로 반드시 고려해야 합니다.

따라서 본 물건은 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 현장 방문을 통해 내부 상황을 면밀히 확인하며, 명도 가능성 및 예상되는 추가 비용까지 종합적으로 검토한 후 신중하게 입찰에 참여해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 위치적 이점: 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여 비즈니스 환경이 우수하며, 교통망이 편리함.

* 개발 가능성: 성장관리권역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 클린한 권리 관계: 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 가능성이 높아 권리상의 안전성이 높음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

* 인근 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가 분석

* 현장 조사를 통한 물건의 정확한 상태 및 잠재적 리스크(내부 복합 사용, 명도 난이도 등)에 따른 추가 비용 추정

* 향후 시장 전망 및 지역 개발 계획 분석

상기 분석 결과와 함께, 인수 보증금을 제외한 명도 비용, 명도에 소요되는 시간, 원상복구 비용 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.