나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56819 [13] 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 소재 ""병점역(경부선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택(도시형생활주주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 전철역 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 13개호 로서,
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.
(2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 화재경보설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 토지로서, 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(병점지구)<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

본건 2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부 세대에 주택임차권 등기가 되어있으나 실질적 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 수원지방법원 2025타경56819 (13)

소재지: 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 6층601호

건물명: 이노스빌

층/호수: 6층 601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 226,000,000원

토지면적: 19.24㎡ (약 5.82평)

토지지분: 19.236141732283464㎡ (약 5.82평)

건물면적: 37.66㎡ (약 11.39평)

건물지분: 37.66㎡ (약 11.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 병점역(경부선) 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 도시형생활주택(다세대주택) 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리는 2021년 3월 11일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사 근저당(을1)입니다.

등기부등본상 소유권보존, 근저당, 임의경매, 지분가압류, 근질권, 압류 등이 등기되어 있었으나, 본 매각 절차를 통해 말소될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 별도의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나 구체적인 내용이 명시되지 않아, 실제 지상권 설정 여부에 대한 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

임차인: 박준우 (박 )

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 12일

확정일자: 2020년 12월 29일

배당신고일자: 2025년 8월 7일

대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금 160,000,000원에 대하여 배당을 받지 못할 경우 인수될 수 있습니다. 배당표 확정 시까지 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 소재한 진안동 일대는 병점역을 중심으로 형성된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

다세대주택과 도시형생활주택이 밀집해 있으며, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

병점역 상권을 배후로 하는 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

교통:

병점역(경부선)을 이용할 수 있어 수도권 주요 지역으로의 접근이 용이합니다.

단지 주변으로 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거환경:

다세대주택 및 도시형생활주택이 밀집한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

이노스빌은 신축에 가까운 건물로 (2015-2016년경 준공 추정) 비교적 양호한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

편의시설:

인근에 근린생활시설이 다수 분포하여 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건:

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채권자 간의 채권 관계 복잡성에 대한 이해가 필요합니다.

공부상 용도와 실이용 용도 불일치:

건축물대장상 2층 및 3층은 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나, 주택임차권등기 등을 고려할 때 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 추후 용도 변경이나 과태료 발생 가능성을 내포합니다.

미확인 임대 관계:

실질적인 임대 관계가 불명확한 점이 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

미확인 지상권:

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 언급되었으나 구체적인 내용이 없어, 실제 지상권 존재 여부 및 그 영향력을 반드시 확인해야 합니다.

감정가 대비 시세 격차:

감정가(226,000,000원) 대비 주변 실거래가 시세가 현저히 낮은 점(약 103,000,000원~138,500,000원 범위 추정)은 주의가 필요한 부분입니다. 감정가의 적정성에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 병점역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 2015-2016년경 준공된 비교적 신축급 건물로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 접근성이 우수합니다. 그러나 감정가가 최근 실거래가 시세보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 미확인 임대 관계, 불명확한 지상권 정보 등은 잠재적 리스크 요인이므로 철저한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

병점역 역세권 입지:

병점역 인근으로 향후 지역 발전 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

비교적 신축급 건물:

2015-2016년경 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

주거용으로서의 활용도:

도시형생활주택으로서 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 수요를 충족시킬 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 건물 시세는 제곱미터당 약 10,300,000원~13,850,000원 수준으로 파악됩니다. 본건의 건물 면적(37.66㎡, 약 11.39평)을 기준으로 환산 시, 시장 시세는 약 103,000,000원에서 138,500,000원 사이로 추정됩니다.

본건의 감정가는 226,000,000원으로, 위에서 분석된 시장 시세보다 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이러한 시세와의 큰 격차는 입찰가 산정에 있어 매우 신중한 접근을 요합니다.

잠재적 리스크 요인(용도 불일치, 미확인 지상권 등)을 고려하고, 보수적인 관점에서 시장 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 보수적인 낙찰률을 고려하여, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

본 입찰가 산정은 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 기반한 것이며, 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 임장 활동을 통해 반드시 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.