나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56819 [12] 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 소재 ""병점역(경부선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택(도시형생활주주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 전철역 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 13개호 로서,
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.
(2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 화재경보설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 토지로서, 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(병점지구)<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

본건 2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부 세대에 주택임차권 등기가 되어있으나 실질적 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56819 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (등기부상 근저당권자 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 5층504호

용도: 도시형생활주택 (공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용으로 추정됨)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 136,000,000원

토지면적: 11.52㎡ (약 3.49평)

건물면적: 22.54㎡ (약 6.82평)

토지지분: 11.518818897637795㎡

건물지분: 22.54㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "병점역(경부선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 본건 인근에 전철역이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

2.3. 도로 상황

본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건에는 소유권보존등기 외 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등이 등기되어 있으며, 모든 등기는 말소 예정임.

말소기준권리: 2021년 03월 11일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권최고액 960,000,000원)

3.2. 채권자 및 채무 총액

등기부상 채권 총액은 1,480,000,000원 (금일십사억팔천만원)으로 매우 높은 상태임.

주요 채권자는 케이앤엘엔피엘대부주식회사, 경기수산업협동조합, 임경주, 주택도시보증공사, 박준우, 완도금일수산업협동조합, 주식회사디앤에이치, 동화세무서장 등임.

3.3. 임차인 현황

임차인: 조은현

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(확정일자): 2022년 03월 31일

배당신고일자: 2025년 08월 07일

대항력: 없음

비고:

* 본건에는 임차인 조은현이 거주 중이나, 대항력은 없는 것으로 확인됨.

* 감정평가서상 일부 세대에 주택임차권 등기가 되어 있으나, 실질적 임대관계는 미상이며, 이에 대한 주의가 필요함.

3.4. 말소기준권리 및 인수 권리

본 경매 절차로 인해 말소기준권리(케이앤엘엔피엘대부주식회사 근저당권) 이하 모든 권리는 소멸될 예정임.

다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 구체적인 개요 정보는 제공되지 않아 이에 대한 확인이 필수적이며, 만약 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 인수하게 되므로 투자에 신중해야 함.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 위치한 화성시 진안동 일대는 병점역을 중심으로 주거 및 상업시설이 발달하고 있는 지역임. 도시재생 활성화 지역(병점지구)으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있음.

4.2. 업종 분포

주변에 다세대주택, 도시형생활주택 등 주거시설과 함께 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 혼재하여 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

병점역을 중심으로 병점사거리 인근의 상업지구에 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당, 은행 등)이 소재하여 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 분포하고 있으나, 구체적인 통학 거리 및 접근성은 별도 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

본건 2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나, 주택임차권 등기 등을 고려할 때 실제로는 주거용으로 이용되고 있는 것으로 추정됨. 이는 향후 소유권 이전 및 활용에 있어 행정적 이슈가 발생할 수 있음.

6.2. 임차인 관련 위험

임차인 조은현은 대항력이 없으나, 주택임차권 등기가 경료되어 있고 실질 임대관계가 미상인 점은 잠재적 분쟁 소지가 될 수 있으므로, 명도 진행 시 세심한 주의가 요구됨.

6.3. 미소멸 권리 가능성

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 관련 상세 정보가 없어 인수 여부 및 그 범위 확인이 불가능한 상태임. 만약 지상권이 존재한다면 이는 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 부담이 될 수 있음.

6.4. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 14억 8천만원에 달하며, 이는 감정가 1억 3천 6백만원을 훨씬 상회하는 금액임. 이는 채무가 과다하게 발생했음을 시사하며, 소유주의 재정 상황이 매우 취약했음을 보여줌.

7. 종합 의견

본건은 병점역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 조건은 양호한 편이나 공부와의 차이, 임차인 관련 불확실성, 그리고 가장 큰 리스크 요인인 미소멸 권리(지상권)의 존재 가능성 등 다수의 잠재적 위험 요소를 내포하고 있음. 특히, 지상권에 대한 정보 부재는 투자 결정에 있어 매우 신중한 접근을 요구함. 높은 채무 총액 또한 부동산의 재정적 불안정성을 보여주는 지표임.

8. 투자 포인트

* 병점역 인근의 입지: 역세권이라는 점은 향후 시세 상승에 긍정적인 요인이 될 수 있음.

* 도시재생 활성화 지역: 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 기대.

* 낮은 토지/건물 면적 대비 감정가: 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 이를 고려한 저가 낙찰 시 투자 수익률 확보 가능. (단, 시세 대비 감정가 분석 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 136,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

주변 시세 분석 결과, 본건 면적(22.54㎡)과 유사한 조건의 물건들이 9,100만원에서 17,500만원 사이에 거래된 것으로 나타납니다. 다만, 본건 감정가는 이러한 시세 범위 내에서 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

여기에 공부와의 차이, 임차인 관련 불확실성, 특히 상세 정보가 없는 미소멸 권리(지상권)의 존재 가능성이라는 중대한 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 분석 결과, 감정가 136,000,000원을 기준으로 하되, 여러 위험 요소를 고려하여 낙찰 가능성이 있는 입찰가는 대략 100,000,000원에서 120,000,000원 사이로 예상됩니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 추가적인 정보 확인 및 해당 물건에 대한 낙찰 희망자들의 경쟁 수준 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

본 예상 입찰가는 인수 보증금이 없으므로, 입찰자가 제시하는 금액 그대로 낙찰가에 반영됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.